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大陆楼市泡沫越吹越大 中青报:破裂只待时日

2009-12-16 01:37 桌面版 正體 0
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据美联物业近日发布的一份关于租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据表明,今年房价暴涨的北京、上海、深圳三地楼市泡沫程度加剧,北京楼市泡沫化指数全面超上海。对于中国大陆的高房价,《中国青年报》近日刊文指出,高房价已成为中国经济的杀手,而房价还可能持续飙涨,在这等情况下,中国房地产泡沫真的不会破吗?

房产租售比北京领跑

据《中华工商时报》报导, “房产租售比”是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例,以单套月租和总价比值,换算出租金与房价的差距。一般而言,国际标准的“房产租售比”为1∶100到1∶200。

据美联物业北京市场研究部调查显示,11月来北京的楼市租售比再创记录首次突破了1∶500,达到了1∶546,部分区域甚至达到了1∶700。而这一比例在2008年基本在1∶400左右,上涨幅度达到了25%。这还没有考虑到逐渐增加的北京租赁房源空置期增加。造成这一情况原因有很多,但是最主要的原因为暴涨的房价。

北京11月租赁平均价格维持在2250元左右,环比10月继续上升,成交量更是继续上升,主要原因是进入取暖期,城区的租赁市场明显上涨。而二手房均价则在11月达到了历史最高,据美联物业市场研究部统计数据显示,11月上半月北京二手房平均价格达到了13150元/平方米。

上海的租售比为1∶500。11月美联物业(上海)住宅蓝筹投资回报率仅为2%,环比10月呈现大幅下降趋势。由于房价涨幅过快,导致租金投资回报率回落速度也随之较快。其中,长宁区的蓝筹样本租金回报率为3.07%,居全市首位;闵行区同为2%-3%;普陀、徐汇、闸北、虹口和浦东的蓝筹样本租金回报率大约在2%-2.5%;静安、黄浦区仅为1.5-2%。换算成租售比分别为1∶350-1∶670之间,平均为1∶500。

深圳的租售比平均为1∶450。深圳美联物业市场研究部统计数据显示,在深圳目前一套100万左右的一居大约租金水平在2500元左右。租售比大概维持在1:400-480之间。

投资比北京首次超上海

美联物业在京沪深三地各取样2000购房者需求的分析下显示:北京市场目前投资比例首次出现了超过上海的现象。在北京的调查中显示62%的登记购房者表示如果手上若有剩余资金,房产将是首选投资目标。而这一数据在上海仅为51%。

而三地市场的调查更显示二手房市场上的非自住买家已经都远远超过五成。美联物业市场研究部总监张大伟认为,这一数据说明在目前市场风险比较大。大量的投资需求,使得市场炒作气氛浓郁,这也在一定程度上使得房价上涨过快。

三城市的现房楼盘空置比也一直居高不下,很多已经居住两年以上的楼盘甚至空置率依然超过30%。特别是近几年交付的楼盘中,很多项目的装修比例不足50%,大部分需求购买希望依靠房价上涨带来投资收益,给市场带来了很大的不确定性。

据调查,北京楼市50个在售的主流楼盘,八成楼盘今年涨幅超过50%。这是一个非常让人担忧的数据,数据背后是普通百姓安居乐业的梦想再次沉重。

评论:高房价成经济杀手 房产泡沫破裂只待时日

中国青年报文章指出,当前我国许多一线城市房价按现汇率折算,已经可以与发达国家的房价比肩甚至更高,而“当地”居民的平均收入却不及发达国家的 1/10,房地产泡沫明显。尽管如此,憧憬于房价还会不断上涨,投机投资购房者众多;惧怕于房价还会不断上涨,也引来一些穷尽三代人购房的房奴;如此看来房价还会上涨。中国房地产泡沫真的不会破吗?

文章说,极高的房价已成为中国经济成功转型的极大杀手: 

▲高房价使许多人沦为房奴,对这部分人的消费产生巨大的挤出效应;高房价改变了人们的预期,增加了防卫性储蓄需求,谨慎消费;高房价产生的挤出效应阻碍了居民消费的转型升级;高房价花去了两代人甚至几代人的积蓄,严重削弱了消费增长的后劲。没有消费增长,必然威胁企业经济效益,进而威胁就业,恶性循环,哪来中国经济的成功转型? 

▲城市化需要大量增加从农村向城市转移的农民工家庭,高房价却是农民工成为新市民的极大障碍。城市化进程的推进因之受到阻碍,哪来中国经济的成功转型? 

▲高房价意味着财富以货币和固定资产的形式向少数富人,特别是投机购房者和房地产商手中集聚,所以房价上涨过快只会加剧国民的贫富差距,使大多数人越来越穷。没有大多数国民的富裕,哪来中国经济的成功转型? 

1990年日本房地产泡沫破灭导致日本长期经济萎缩,香港1997年楼市泡沫破灭重挫香港当时经济,杜拜的房地产泡沫破灭引发了杜拜危机,美国的房地产泡沫破灭引发全球金融风暴……虽其房地产泡沫破灭的具体原因各不相同,但是泡沫必然会破灭则是铁律。

中国房地产泡沫真的就可能幸运地成为例外吗?


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