网友：北京房价2020年将达10万每平米

2009-09-22 22:56 首先，我们来看看房价的本质是什么。稍有一点经济学常识的人都知道，商品的价格是由商品价值和一般等价物（货币）价值之间的比值来决定的。比如，假设在最原始的社会，总商品一共只有10只羊，而社会上流通的一般等价物是100只贝壳，那么一只羊的价格是10贝壳元。第2年，羊繁衍到了20只，而贝壳由于大量捕捞达到1000只，这样，羊价上涨到了50贝壳元，通货膨胀就这样来了，不是羊更值钱了，是贝壳更不值钱了。

我们很多人，包括一些经济学者和所谓“专家”，对房价的认识都忽略了这样一个重要的前提，把房价和房产的价值等同化了，把房价绝对化了。房价是房产价值和货币价值之间对比关系的一个相对衡量标准，而不是一个绝对度量。房价的本质是一种货币现象。

据国家统计局数据，我们国家自1986年至今，货币供应量的年平均增幅是18.3%，今年以来，由于实行宽松货币政策，这个增速已经达到了28%。这些增加的货币购买力对应的社会商品的增速呢？代表着社会总商品或总财富的GDP，1986年以来的平均增速在9.8%，这就意味着，每年都会有更多货币的去追逐不够多的社会商品，货币的实际购买力一直在贬值。所以央行领导总在强调我们国家始终处在长期通涨的威胁之下。

在货币购买力长期持续下降的情况下，不是所有的社会商品和要素价格都是同步上涨的，这取决于该类商品或要素的供应能力（其生产条件是否具有刚性约束）。

比如，汽车、电子产品，生产原材料和生产条件的刚性约束小，产能可以近似无限扩张，所以价格一直在下降或稳定，但是其实际价值下降得更快，十年前买个汽车或电脑和现在相比，那负担的差距比在价格上体现的可大了去了。

像医疗、教育等服务产品，由于依赖高素质的人才，并且有牌照限制，生产能力的刚性约束大，价格都翻上几番了。同样是生产要素，农民工的工资十年来没涨多少，因为这种初级劳动力有几乎源源不断的供应，但是，专业技术人员，比如注册会计师、注册律师等等，供应的增长就有限了，相应地，收入的增长幅度很大。比如，我的工资就是十年前的20倍，呵呵。

住宅的生产条件是否具有刚性约束，这个我就不多说了，空中楼阁几千年前就开始研发了，直到目前还没有进入试生产阶段。

所以房价有时涨的慢，有时涨的快，涨的太快了，就调一调，等一等，但总的来说是一直在涨，即使发生经济危机，房价大跌，但一旦危机过后，经济回到正轨，房价也会回到原来的轨道上。

这未必是房子的泡沫，是货币的泡沫，是一种货币现象，不是房子更值钱了，是货币更不值钱了。

那北京的房价会涨到多少呢？

从前面的数据可以看到，每年的货币供应增量有8.5%（18.3%-9.8%）是溢出的，但溢出的货币并不是平均流向各类社会商品（通过前面的分析可以看出这一点），比如，代表居民消费领域的CPI，1986年以来的年均增长是6.4%，而更多地，是流向投资品和生产要素领域，比如房产、股票、黄金、古董、艺术品等。

考虑到北京拥有特殊的政治、经济、文化、教育、医疗等资源，吸引更多的货币流向北京的房产是完全可以理解的，那么，设定一个年均增长15%的目标应该不算过分吧。实际上，过去10年，北京房价也的确是沿着这样的路径增长的。比如，我原来住的西直门天兆家园小区，我2002年购买时是7500元，7年以后的今天的市场价格是23000元，年均增长率17%。

不要小看这15%，这意味着北京房价每5年就要翻上一番。千万不要大惊小怪，既然猪肉每11年翻一番（CPI年均增长6.4%），社会总商品价格每7.5年翻一番（货币年均溢出8.5%），北京房价每5年翻一番也不是不能理解的。

好了，我们得到的结论是，像我们小区这样的北三环内的住宅，以现在的市场价格为基数，到2020年会再翻两番，站上10万元的紫禁之颠！

荒唐吗？