宽松信贷助推香港房价大涨（图）

2009-09-07 21:29 作者:Craig Stephen 当房地产出现泡沫时，情况从来没有相同过，尽管最后的结果都是类似的，也就是房价的大幅上涨。

在香港，餐桌上的话题已经从房价转移到了贷款的价格上。银行现在几乎是像泼水一样发放房地产贷款。

由于银行面临流动性泛滥和抵押贷款领域的激烈竞争，导致有些贷款的利率也非常便宜。最新的趋势同抵押贷款利率基于香港银行同业拆息有关，鉴于银行同业市场的资金规模，香港银行同业拆息已降到了很低的水平。上周，一个月期香港银行同业拆息仅有0.079%。 

香港银行同业拆息低于1%的情况现在并不鲜见，有一家银行在贷款前三年的利率是同业拆息加0%，如果同业拆息再度上扬，最高利率水平为优惠利率（目前约为5%）减2.5%。而手续费就更不要想了，其中的一些抵押贷款交易还有相当于贷款额0.5%的现金回赠。

因此，香港的房地产交易和价格明显回升也就不足为奇了。根据中原城市领先指数(Centa-City Leading Index)，今年以来二级市场的房价上涨了24.7%。

几乎没有人怀疑，这纯粹是基于流动性的复苏，与实体经济越来越没有联系。

就业市场的反弹迹象并不明朗，经济仍面临巨大压力。根据上周的消息，香港7月份的商品零售总额比上年同期下降了5.5%，至228亿港元（约合29.4亿美元），尽管下降的速度正在放缓。更多的资金正在涌入香港，但游客和他们的支出却不是如此。

银行积极放贷的一个原因是实体经济贷款增长的前景有限，因为许多公司仍在想法设法减少负债。

与此同时，由于存款利率创出历史新低，买家也希望把手中的钱派点用场。鉴于股市还在调整阶段，硬资产就显得更具吸引力了。

租金收益率过低通常会令买家犹豫不决，但当贷款利率如此之低时就不会如此了。如果有什么情形会让人做出不顾后果的金融决策，看来就是现在了。

本轮房市反弹另一个不同寻常的特点在于，高价交易数量最多的地点从高档的香港岛半山变成了老旧的九龙。利嘉阁地产(Ricacorp Properties)研究部门监控的销售数据表明，香港前三个月售出的价格最高的10套房屋有5套位于九龙公寓楼。这些主要都是围绕着港铁九龙站周边荒地的开发项目。

举例来说，此地的一个热门开发项目擎天半岛(Sorento)每平方英尺起价10,956港元。

这种现象的一个解释是，精明的营销加上低成本贷款的催化。销售宣传的说辞是，港铁九龙站与工业化集装箱港口之间的荒地将会成为一个豪华的西九龙文化区。或许传说中的大批内地买家愿意信以为真，相信香港政府真的会建立一个文化区。

考虑到政府尚未就如何重新开发12年前弃用的启德机场旧址达成一致，任何文化中心的建设可能都需要时日。事实是，该项目还停留在规划阶段，对于其最终是否会成为另一个豪华房地产开发项目还存在争论。

大环境的情况是，资金注入香港是基于一种看法，认为港元最终将不得不升值。这种情况何时出现我们不得而知，但要为此做好准备，你就应该持有港元资产，而非以港元计价的负债。

如果你以同一种货币借贷，问题倒不大，但如果汇率最终重新调整，资产价格又会何去何从？当前的论点是，香港资产价格将随美元下跌而上涨，定价调整将通过实体经济进行。而如果港元钉住美元也随人民币而升值，情况就可能正好相反，资产价格就要承受下调的压力。

本轮房地产复苏所缺失的一环是，当地开发商尚未拿出资金购地，补充土地储备。目前，开发商们似乎只出不进，老练地把握着房地产周期的时机。

问题在于，这次发出的贷款并非次级"三无"(无工作、无收入、无资产)贷款，但其中所传达的讯息还是一样：这种交易太划算了，让人无法拒绝。最终，资产价格和购房者的承受能力肯定是有重大意义的，而不光是贷款成本。