何清涟：中国房市 - 成也政府 败也政府

2009-08-15 03:51 中国经济屡屡以其超常规发展让世界大跌眼镜，发韧于6月中下旬，到7月就已经发烧的房市就是如此。据称几大主要城市北京、上海、深圳、广州的房价已经上涨了20%左右--仅仅在3个月之前，楼市还在试探性涨价，悲观的情绪在开发商中蔓延。一些华尔街银行家因投资中国房市损失惨重，称中国房市充满风险，不宜投资。

政府是房市上涨的推手

这一轮房地産热的推手是政府。经历过好几轮房地産兴衰潮，中国媒体也只好感叹：中国楼市兴也政府、衰也政府，从2007年至今的几轮起落，再次印证"中国楼市是政策市"。

2007年，中国经济進入虚热，而房地産市场则是宏观调控的阀门。为了达到"适度降温"这一调控目标，中国政府于2007年9月27日颁布二套房贷政策，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。此政策出台后，房地産市场需求在第4季度就开始下降，2008年楼市濒临死亡。正好应了人们评价中国政府管理经济的那句老话：一放就乱，一管就死。

房地産热源于政策拉动

正如笔者多次讲过，中国政府财政高度依赖房地産，土地出让金及房地産税收几乎占了各地政府财政收入的45－65%。由于财政饥渴，加上出口下降及内需提振乏力等因素，不少地方政府从2008年下半年开始，想方设法刺激房地産市场。其方法千奇百怪，有应允给买房者参加高考子女加分的，有给公务员派推销房産任务的。长三角地区的地方政府，如南京、苏州、常州等地政府干脆直接出面，与房地産商一起吆喝卖房，并由政府为买房者提供货币补贴。

紧接着中央政府开始"拯救"楼市。2008年9月15日起，中国央行拉开适度宽松金融环境的序幕，在100天之内连续五次降息，并下调银行存款准备金率。11月，减契税免印花税以及4万亿扩大内需计划等一系列刺激住房消费新政出台。

归纳而言，刺激房市的政策有两类：一是缓解地産商的资金压力。今年3月，广东省出台"粤十五条"，规定"土地出让款可延长2年缴纳"，此举效果明显，一周之后广州64%、深圳58%的主流在售楼盘出现程度不同的涨价。5月底国务院宣布，将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，这对开发商来说是一个巨大的利好消息，大大缓解了他们的资金压力，有了囤房涨价的底气。

银行信贷政策放纵炒家入市

二是给购买二套房政策松绑，放炒房者大量入市。炒房客近期在深圳、广州、北京、杭州等房地産热点城市频频出手，直接导致一些热点板块房价攀升。据深圳某商业银行人士透露，近3个月来的客户70%都是"投资性的"，自住的可能仅占30%。其判断的依据在于，多数登记的客户属于第二、甚至第N套房。

中国政府对购买二套房的房贷政策的不断变化，其实就是对炒房者实施管制的松紧变化。从2007年9月到今年6月，二套房贷政策经历了管制--放松--再度管制。如前所述，2007年9月，政府出台二套房贷首付四成、利率1.1倍的政策，限制炒家入市；从2008年12月开始，这一政策开始松动，不少银行对于二套房基本都是二成首付，7折优惠贷款利率。加之2008年10月之后100天内连续5次降息，为炒房者提供了极大便利，个人住房按揭贷款则在过度宽松的优惠政策下，突飞猛進，今年上半年新增4661.76亿元，同比增幅超过150%。银行监管机构对银行这种"违规操作"不闻不问。等到全国一二线城市房地産形成猛涨势头之后，银监会于6月底下发59号文，要求商业银行严格执行房地産二套房政策，不得自行解释二套房认定标准。深圳上海等地全部再度恢复执行 "二套房4成首付，1.1倍利率"的标准。

可以说，银行的宽松信贷政策是此轮房地産火爆的主要原因。一项数据显示，今年前5个月，中国各银行的信用贷款，仅50%的比例用在实体经济之上，约有30%左右可能投入房地産市场，但近日又出现另一项估算，认为救市的四万亿当中有超过2万亿流向了楼市。

房市的高度泡沫化

一项针对2002-2006年相关数据的分析结果显示：房地産信贷供给每增加1%，房价就增加0.45%。中国房地産信贷占信贷总额的26.14%，远远超过国际标准，即房地産信贷总额不超过银行信贷总额8%的比例。大量资金积聚于房地産市场，意味着泡沫化再度産生。

中国楼市已经绑架了中国经济和广大中低收入阶层。对这轮房地産涨势做一概述，即：中国政府为了"保八"，必须继续让房地産业发挥经济引擎的作用。于是在政府的百般呵护下，二套房贷松绑，宽松货币政策出台，大量资金流入楼市， 2008年已经濒临死亡的房地産市场终于死而复生。对这轮上涨，除了房地産开发商与政府之外，观察者大多并不看好。理由也很简单：第一，中国的积极财政政策和宽松的货币政策是否可以持续？说白了，即房市到哪里再找2万亿或吸引更多的国际热钱進市？第二，这轮涨势中，只有住宅价格持续上涨，办公楼、商场、酒店式公寓等无论是销售量还是销售价、无论是出租量还是租金都没有明显的起色，尤其是甲级写字楼的租售率及售价、租金都创近期新低。这说明整体经济环境不佳，炒房客大量進货只是因为住宅有太多的"刚性"需求，他们囤积的目的是等"高位出货"。

在资金和土地两种资源分别被中央政府和地方政府控制，垄断格局没有打破前提下，这种收放循环怪圈还会持续下去。

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