房价下跌美多于五分之一的屋主资不抵债

2009-05-14 08:34 根据房地产权威网站Zillow.com对全国161个都会区的最新调查，美国房屋价格在09年第一季继续下滑，与去年同时期比较，平均下跌了14.2%。这造成21.9%的屋主，房屋价值已低于购屋贷款。这项数字，在前一个季度是18%。

这波房市危机中，受害最深的，应该是在房价泡沫高峰，贷款条件最宽松时入场的买家。根据统计，06年核准的购屋贷款，目前平均有60%处于房价低于贷款额的状态。这项数字，在南佛州某些地方，甚至高达88%。
　　
房价连续9个季度下跌，也造成全美有8个地区，中位数价格与最高时期相比，跌幅达50％。而被调查的161个地区，有85个在过去5年间房价呈现下跌或持平的情形。

报告指出，值得乐观的是，加州的洛杉矶、圣地亚哥及Modesto三处受创严重的地区，与去年或前年同时期相较，已连续两季出现较小的跌幅。类似情况的都会区，全美共有17处。

以洛杉矶都会区为例，与08年同季相比，Zillow房价指数下跌18.9%。这个数字，在08年的第三及第四季，分别是20.8及20.7%。 圣地亚哥，09年第一季比去年同季下跌18%。前两季的数字则是19.1及18.9%。这两个城市的房价，与05、06年的颠峰期相比，分别已下跌 33.6与35.4%。

在洛杉矶，包含橙郡在内，20%的房屋，目前市值低于贷款额。其中，Stockton与Modesto属加州最严重，皆为51%。但仍低于全国之冠的拉斯韦加斯，已达67%。

专家指出，此刻潜在卖主最关心的，应该还是房价何时才会见底。根据Zillow.com另一项调查，31%的屋主表示，如果未来12个月内，市场有复苏的迹象，有可能出售房屋。这其中，有7成屋主是以邻近小区的房屋成交情况为参考。

“按照目前缓慢下跌的情势看来，距离房价见底还有好几个月。而且，由于屋主等待触底反弹的心态，房市一旦出现好转迹象，可能会出现卖方突然大量涌现的情况，进一步恶化供过于求的市场，造成价格继续在谷底盘旋。因此，房价在2010年之前应不会见底，而且将在底部持平很长一段时间。”Zillow副总裁 Stan Humphries博士说。

数据也显示，法拍及屋主短售求现的情况依然很稳定。过去12个月，约20.4%的所有权转移，是经由法拍。而屋主短售求现的比例则是11.9%。

美国都会地区，09年第一季，出现房价低于贷款情形的比例，最严重的10区为：拉斯韦加斯（67.2%），加州Stockton（51.1%）， 加州Modesto（50.8%），内华达州Reno（48.55％），加州Vallejo Fairfield（46.5%），加州Merved（44.4%），佛州Port St. Lucie（43.5%），加州Riverside（42.8%），凤凰城（41.7%），奥兰多（41.7%）。

经济学家指出，当房屋现值低于贷款额超过30%时，屋主极有可能选择放弃继续供款。相较之下，若差距只有5至10%，屋主则倾向苦撑，等待房市好转。根据First American Corelogic统计，至08年年底，美国有十分之一的贷款者，贷款额高于房价110%。

屋主资不抵债的情况日渐恶化，《华尔街日报》做了有趣的比较：若按照奥巴马政府的条件，只拯救贷款金额在房价105％以下的屋主，那可能很多人要继续望屋兴叹了。

尽管如此，好消息依然存在。根据国家房屋中介协会的统计，09年3月Pending Home Sales Index增加了3.2%。

“房价在2010年之前应不会见底，而且将在底部持平很长一段时间。”Zillow副总裁Stan Humphries博士说。