中国房地产发展之真正内幕情节

2009-04-04 00:21 作者:aa123 刚看到某地方政府发文要求政府官员帮助开发商卖房，接着就有政法学院的某教授出来指责，颇感无奈，忍不住发表一下自己的看法：

不了解房地产发展真实情况的人，都会像那位政法学院的教授一样，认为政府帮开发商卖房是"媚商"。其实不然，政府这样做其实不是在帮开发商，而是在帮自己。

很多中国的老百姓都不了解，房地产开发的成本主要有以下几部分构成：

1。土地成本：如果土地价格是100万/亩，房价中的土地价格约为500-800元/平米，一般省会城市的土地价格在300-500万/亩，那么房价中的土地价格约为1500-4000元/平米；2。建安成本：即房屋的土建、安装等实际建造成本，多层建筑一般在800-1200元/平米，高层建筑一般在1500-2500元/平米；3。建设配套费用：包括城市建设配套费和其他市政公用设施的配套费用，小城市一般在200元/平米左右，大中城市一般在500-800元/平米左右；4。项目运行费用：包括项目可研、土地勘察、规划设计、招标、监理、项目管理等费用，一般在50-200元/平米左右；5。销售费用：包括项目宣传广告、销售等费用；6。财务费用：包括财务管理、融资贷款利息以及房屋销售不畅造成的资金占压成本等费用；7。规费及税费，包括办理各种手续时交纳的各种费用（完成一个房地产项目要到政府各部门盖100-200个红章）和按章交纳的税费；8。员工薪金：包括员工的工资、福利、奖金等；9。开发商利润：在现在土地招牌挂的情况下，按照拍地时的市场房屋售价估算，计算容忍利润约为15-30%，如果开发商拍到土地后，在建造过程中，房价上升，开发商才能得到高出以上的利润，如果房价不升或者下降，只能维持基本利润或者更差；10。其他隐性成本。

以上成本费用中有相当大的一部分，是由政府直接或者间接受益的，目前我国一般城市生存发展的手段并不丰富，大部分政府除了财政预算和银行贷款以外，在很大程度上要靠地产开发中的上述相关费用，来进行城市建设、旧城改造，并积累"政绩"。现在开发商的房子卖不出去，就不会有积极性再搞新的项目，政府的失落和损失显而易见，有些地方甚至出现了政府出面拆迁熟化的土地没有人摘牌的现象，政府不但要承担巨额的拆迁补偿费用（以前这些都转嫁到房价上了），而且面临更加复杂、严峻的社会问题。所以政府出来帮助开发商卖卖房子，绝对是可以理解的。

我们国家现在有好多看似正义的书呆子专家、学者，搞不清楚问题的实质，还在那里说三道四，博取百姓的简单赞同，误国误民，着实可恶！房地产业再这样滑下去，开发商固然受伤，但他们不会饿肚子，真正受苦的是建筑业的从业百姓和建筑业相关产品的生产企业，小人物小到几千万农民工，大产业大到到国家的钢铁、建材等支柱产业，真是贻害无穷！

固然，有部分无良开发商唯利是图，激起民愤；但是，房地产作为一个产业，对于国民经济的发展起到了十分重要的作用，过分情绪化的思考方式和对房地产业的丑化甚至是妖魔化，对于解决当前国家面临的艰难困境，是没有半点益处的。

要想使房地产业健康发展，政府和开发商都要各退一步，更多地兼顾民众的利益，在要求房地产商降低房价的同时，如果政府的相关收入一点都不能少，合理吗？可能吗？按理说，开发商是商人，追求利益无可厚非，但我们的政府也一样只知道追求利益和"政绩"，置天下臣民于水深火热而不顾，合适吗？