牛刀：二线城市房价将降40%

2009-02-10 02:37 作者:牛刀 GDP的8%要不要保，回答应该是肯定的。如果关注这么一个数据，那是很有意思的，GDP保8%，意味着比2008年回落一个点，按照总量来算，大约为3千亿，这个数字恰恰是2007年房地产的销售收入总额的十分之一。其增长绝对值为2008年房地产销售总收入。

理性的算，剔除社会保障性住宅的销售收入，2009年的房地产（包括商品住宅、商业地产和工业地产）如果维持现有价格不变，预期销售收入会跌落30%左右，也就是说相当减少9000亿的销售收入，而政府的大约9000亿的投入刚好能补充商品房的销售不足。因此，房地产销售收入的锐减，对GDP的保8%不构成影响。

中央政府的这一着，应该是有先见之明而充满智慧的，为彻底解决房地产的转型问题预留了充足的时间。最近业界纷纷预测，中央政府的10大产业振兴计划，有没有可能列入房地产业，争论也十分激烈。现在来看，这是一个根本不用争论的问题，房地产业自身缺陷以及导致的社会问题，同时决定中央政府不太可能在2009年来振兴房地产业，市场也要求给房地产一个充分调整的过程，包括土地供应模式的调整、产品结构的调整、相应政策的调整，以及房价的调整。

中央政府保8%的决心显而易见。钢铁行业、汽车行业调整振兴规划通过后，2月4日，国务院又通过了纺织工业、装备制造业调整振兴规划。纺织品服装出口退税由14%提至15%；要求加快装备制造业兼并重组步伐。接下来，有色、船舶等十大行业振兴规划中剩下的部分，按原计划，将在3月全国两会前陆续提交国务院常务会议审议。去年底推出4万亿人民币刺激经济，用于振兴产业规划、科技创新，巩固社会保障体系，截至目前，中央财政去年12月1000亿元的投资从项目到资金已经完全到位。春节前第二批1300亿元的投资从项目到资金也已经完全到位。再者就是连续多次采取降息措施，同时大幅度减税，以此刺激投资，扶持企业。今年1月1日开始，实行增值税转型，减轻企业负担1200亿元。

我们目前还不清楚货币政策有一个什么样的变化，现在降息和下调存款准备金率都有空间，将视经济运行的状态而定。如果CPI低位运行甚至出现负增长，那么，货币政策的出台频率将会加大；如果CPI接近3%那么货币政策将会有一个稳定的时期。市场的心理已经对货币政策要求稳定的特征，过频过密出台货币政策，会增加资本市场的观望，这是管理层不愿看见的。接下来的问题就是，如果货币政策不出现重大变化，人民币汇率保持相对稳定，那么，房价下行的态势将会走出一条平稳的运行曲线，有可能会在2009年实现成功探底。

在政策面保持不变的状态下，资金决定着房价的走向。现在，全国房地产业资金缺口为一万亿左右，要解决资金的问题，取决于存款准备金率的下调，下调一个点只能释放资金4000亿，用于房地产大约为1000亿，即使连续下调到12.5%，也只能解决3000亿，其他的资金主要是从销售收入上解决，也就是说，开发商必须增加销售7000亿，才有可能维持现金流。

现在的情况来了，在宏观经济保8%的大背景下，要增加7000亿的销售，市场的态势将决定要有22%的降价幅度。总体22%的降价幅度是非常高的，依据区域市场的差别，有的城市全年降幅同比将超过40%，有的城市还会维持平稳运行。前期已经出现降幅较大的城市，比如深圳，完全取决于成交量的放大，对于开发商来讲，要拼死维持日均成交量260套以上，要维持这个成交量，深圳还有10%到15%的降幅。相比深圳，北京、上海将出现更大的降幅。

深幅下挫的城市，是去年房价依然高位运行而成交量低迷的二线城市。只要GDP保8%的大背景不变，杭州、武汉、长沙、大连、成都、重庆等城市将出现同比40%左右的降幅。这些城市的购房人士完全不用着急，只要密切关注成交量的放大，成交量放不大，房价就会下降。地方政府的任何救市办法，都改变不了市场的意志。