香港楼市料再跌两成　最快年中见底

2009-01-28 22:23 香港的住宅楼价由去年7月的高位至年底已蒸发了四分之一，在香港经济陷入衰退且失业率料续升的阴霾下，2009年楼市仍难看好。分析师最乐观地估计是年中可望见底，但在触底前楼价仍可能再跌两成。

回顾去年初，在利率向下，本地经济及就业情况改善，加上股市畅旺等财富效应带动下，楼市前景看来欣欣向荣，但环球金融海啸淹至，先前积累的财富效应迅即化为乌有，楼市在下半年急转直下。

一般中小型住宅楼价于2008年累计跌近四分之一，而恒生指数和恒生地产分类指数的跌幅分别近五成和五成半。

供楼负担比例回落至30%

"物业价格的跌幅较(地产股)低，因为目前香港市民的供楼负担比例已由最高时的接近100%回落至30%的水平，使楼价有较大的抗跌力，"仲量联行董事兼住宅部主管曾焕平说。

此外，尽管按揭利率由低点时的2厘多回升至约4厘，曾焕平指仍属于较低水平，作为投资的话，豪宅的租金收益率约3.5%，而中小型住宅的租金收益率可达5-5.5%。相对本地银行一年期大额(100万港元以上)定期存款利率不足1%，回报相对吸引。

不过，投行分析师普遍预期2009年楼价仍会继续向下。路透社稍前综合12家投行和券商预测的调查，平均预测2009年香港住宅楼价将平均下跌两成。

投行高盛于12月中更将未来18个月的楼价预测，由原来下跌两成修订至跌三成，因该行已将2009年实质本地生产总值(GDP)将由原来增长2.2%，修订至下跌3%，且近期本地银行加息将使置业者的负债偿息能力比率(debt service ratio)提高逾2个百分点。

事实上，香港因连续两个季度GDP出现按季负增长，已于去年第三季正式步入经济衰退，政府亦已表示，未来数月失业率将会上升。去年9-11月失业率为3。8%，创逾一年高点。

野村证券预期，2009年香港的综合消费物价指数(CPI)将为负1.1%，料第一至三季本地实质利率将为正数，这对楼市是负面因素。

不过，该行认为，香港的利率将维持低位，料第四季的CPI将回复正数，届时负利率重临将伴随着下半年的楼市复苏。

国际物业顾问莱坊预期，最乐观估计香港楼市于今年中见底，"合理预测是年底见底，"该行研究部主管黄杰雄说。

反弹机会会比欧美快

该行执行董事陈致馨指出，目前香港的经济环境与1997年的低潮有很大分别，当时本地的住宅按揭利率高达10厘以上，相对目前约4厘，市民的负担能力已变得较强。黄杰雄相信，欧美地产市场的调整期不会短，但香港有机会比它们反弹得快，因为经历过1997年亚洲金融风暴至2003年爆发沙斯(SARS)这段长时间的楼市调整期后，本地的物业投资者的态度已趋于审慎，过度借贷的情况不严重，且新的供应不多。

量度香港楼市晴雨表--中原城市领先指数于截至12月21日止报56.93点。中原地产研究部联席董事黄良昇指出，该指数已连续六个星期在56-57点横行，确认楼价止跌回稳，预期在1月底农历新年前，指数会继续在约55至58点之间横行。

他指出，这预测将取决于会否再有大型裁员潮出现，以及银行是否恢复正常的按揭（房屋抵押）贷款，因本地银行在金融海啸期间为防范风险而收紧按揭成数，且对批出按揭也不甚积极。

"(市场)坏消息已七七八八，失业率会继续上升，但情况应该不会如市场预期般差劲......而且银行对放贷应会渐放松，待市场稳定下来后，市民或会因楼价下调而再度入市，"建银国际证券研究部执行董事颜伟洪说。

颜伟洪预测2009年上半年楼价仍有可能下跌数个百分点，但下半年将反弹，料全年升幅可达15%。

从过去一年物业价格跌幅远低于蓝筹和地产股跌幅看来，前者的抗跌力似乎较强，但对选择哪种投资产品，关键取决于本身对流动性的要求。

莱坊的黄杰雄称，无论投资股票或物业，长线均会有可观的回报，但个别的股票股价波动相当大，且上市公司不一定会派息，故股票难以成为投资者长期持有的投资产品；至于投资物业的成本较高，且在市况欠佳时往往需长时间才能沽出，流动性较股票差，但其好处是可以放租赚取租金回报，当中又以豪宅和零售舖位的升值潜力最高。

建银国际的颜伟洪表示："现时香港人手里握有大把现金，虽说Cash is King(现金为王)，但当国王太久(指持有现金)也要作投资吧!保守一点的可以买债券，少量股票，而投资物业则相对稳健。"

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