美国经济是否步入30年最严重衰退 房地产买气是关键

2008-08-26 13:47 作者:赵健君 美国人是否愿意或有能力在未来几个重回房地产市 场，将决定美国经济仅有温和下滑或是遭遇30年来最严 重衰退。

许多经济学家表示，房价要再跌10%，才会使房租 或收入达到均衡。但可能很轻易－如民间银行进一步紧 缩放款或Fannie Mae( FNM(US) )和Freddie Mac( FRE(US) ) 崩解，就会使跌幅扩大，也许会超过20%。

如果银行进一步紧缩放款标准，否决对信用良好者 的贷款，将影响美国人购屋的能力。房地产景气若持续 探底，势必重创消费者信心，可能导致严重的经济衰退 。

Credit Suisse分析师估计，S&P Case-Shiller房 价指数必须再下跌14%，才能让一般人有能力购屋。此 指数已较1年前下滑15.8%。

目前美国指标房贷利率约6.32%，Credit Suisse表 示，如果房贷利率降至5.5%，Case-Shiller指数可能只 要再下跌7%即可。但如利率升至7.5%，房价指数恐再重 挫24%。

若房价再跌24%，数百万屋主的房屋净值(home equity)恐会归零，先前许多人都以房屋来融资退休计 画或支付小孩的学费。没有了此资金来源，消费支出将 会下滑，引起消费者导向的经济衰退。

5月的Case-Shiller指数显示，20个大都会区中有7 个房价上扬，而且整体跌幅也小于4月，有些投资人转 趋乐观。虽然与去年同月相较，5月各大城市房价仍下 跌，但波士顿、达拉斯、和波特兰等地已较4月小幅上 扬。

不过，在不景气的震央的地区仍无改善迹象。在洛 杉矶，5月房价较4月下跌1.9%。迈阿密和拉斯维加斯也 滑落。

佛罗里达州有许多房屋遭银行查封。房地产研究公 司McCabe Research & Consulting分析师Jack McCabe 表示，迈阿密、奥兰多及Tampa等地房价预期会再下跌 15-20%。

他说："秃鹰买家要等房价跌了70%才会出手。"

McCabe表示，在Tampa市区有一栋245户的公寓原先 售价介于每户25-100万美元间，现在未售出的171户整 批拍卖价为170万美元，相当于每户10万美元。

6月的Case-Shiller房价指数将在本周二公布，分 析师预期仍会持续下跌。

Citigroup经济学家Steven Wieting表示："房贷 信用的紧缩可能是销售回稳的最后一大障碍。"