商业房产 恐成下个未爆弹

2008-08-23 21:53 作者:吴国卿 随着美国住宅抵押贷款市场节节溃败，华尔街担心商业房地产贷款市场也可能卷入风暴，因为华尔街银行持有逾1,000亿美元的商业抵押担保证券（MBS），可能带来庞大亏损。

最新的警讯是，纽约哈林区一家大型出租公寓营运商Riverton公寓公司上周表示，可能无法如期在9月偿付2.25 亿美元的抵押贷款。这将是这波房地产市场危机中，纽约规模最大的违约案。观察家开始忧虑，整体商业房地产市场恶化，可能导致本季出现更多资产减值，使原已造成庞大亏损的MBS类资产失血扩大。Sandler O'Neil公司银行业分析师哈特说："现在担心的是，下一张骨牌是商业房地产市场。当消费者信用恶化时，商业信用也会跟进。"截至第二季末，德意志银行持有251亿美元商业抵押贷款资产，摩根士丹利持有221亿美元，花旗集团则持有191亿美元。

雷曼兄弟持有最多这类证券，目前正积极变卖约400亿美元的商业房地产抵押贷款资产，和整个商业房地产事业。该公司的投资组合以高风险贷款为主，即通称的过渡权益（bridge equity），其余则为风险更高的浮动利率贷款。这些贷款通常是贷给旅馆、办公室开发商和零售商场开发商，但市场出现问题后，各家银行都急于出脱这些贷款。

全盘的房地产指标已显示山雨欲来的迹象，穆迪/REAL房地产价格指数已从去年10月的最高点回跌近12%。全国房地产投资受讬人协会（NCREIF）编纂的较保守指数，显示第二季的价格上涨减缓到0.5%，低于第一季的4%。

商业房地产贷款通常被认为最安全，因为建筑物可当作担保品，且大型房地产开发商可从投资创造收入，提高偿债可能性。

但去年问题开始浮现，摩根士丹利报告注销4亿美元的商业抵押贷款相关亏损。今年第一季，美国最大商业房地产放款银行之一的美联银行也说，为2007年下半年提列逾10亿美元的商业房地产贷款资产减值，原因是投资人停止买进由这类债券担保的证券。