美国房价接近谷底 回升将在2010年以后

2008-08-12 08:49 美国头号房贷融资公司房利美二季度亏损严重超过预期。这个消息和第二大房贷融资公司房地美财务状况恶化增加了人们对房地产市场前景的忧虑。不过，专家新的研究发现，不利因素虽多，但美国房价已经接近谷底，未来跌幅相当有限。

*房利美亏损超预期*

影响美国房地产市场前景的因素太多，就业疲软，信贷收紧，房屋过剩加重，利率走高等等都给房地产市场的前景投下了片片乌云。房利美星期五公布的二季财报就是这片片乌云中最令人担忧的一片。

房利美报告说，这个季度，由于还贷违约和丧失抵押住房赎回权的数量大幅度增加，该公司亏损23亿美元，超过分析师们预测的三倍，平均每股亏损2.54美元。分析师预期的损失是每股68美分。

房利美的总裁兼首席执行官旦.马德(DanMudd)表示，7月份资本市场更加动荡，根据经验，信贷市场的表现会更加糟糕，公司亏损还会继续增加。

就在两天前，美国第二大房贷融资公司房地美也公布了二季财报。市场虽然估计，这两大房贷公司的亏损不小，但实际数据还是让人们感到吃惊。房利美和 房地美拥有和担保的房屋抵押贷款数量占美国十几万亿美元整个抵押贷款市场的半壁河山。这两家公司财务状况恶化将导致房贷利率增加，给极为疲软的房地产市场 带来更大的困难。

*怀特：房价下跌空间大*

根据美国凯斯-席勒房贷指数，全国大都市地区的房屋价格在过去的一年中已经下跌15%以上。不少专家都认为，失业率上升，经济持续疲软，利率不断爬升正在加快住房失赎权数量的增长。这对未来房价将产生很大的压力。

纽约大学斯特恩商学院教授劳伦斯.怀特(larryWhite)认为，未来房价还有很大的下跌空间。

他说：“不幸的是，房价还要下滑一个阶段。耶鲁大学的席勒教授认为，房屋价格在2006年时高出合理价位20%到30%。现在下跌幅度大约15%到17%。这就是说，房价还有下跌的空间。如果幸运的话，全国平均房价会再跌5%，如果不幸运的话，跌幅会达到15%。”

怀特说，全国房地产总价值为22万亿美元，下跌10%就是2万亿美元。这对房主来说，影响很大，对经济的冲击也是不小的。

*卡洛米利斯：下滑幅度5%*

不过，哥伦比亚大学的金融学教授查尔斯.卡洛米利斯(CharlesCalomiris)很不赞同这种主流看法。他最近跟另外两位学者对失赎权数量对房价的影响进行了调查。他们得出的结论否定了席勒等学者和专家们的悲观预测。

卡洛米利斯在接受美国之音采访的时候对他们的研究结论做出了说明。

他说：“有两个原因。一是失赎权大增的时候，房价确实受到了影响，但这个负面影响并不大。二是失赎权大增往往发生在房地产市场调整周期的晚期。这一点非常重要。在这个时候，新房动工率、房屋销售等都下滑了很多，这对房价受失赎权的影响起到了很大的制约作用。”

卡洛米利斯表示，美国的房地产市场衰退已经进入了最后阶段，从房屋销售来说，现在已经达到谷底，6月份的销售开始回升。从新房动工率来看，谷底已 经接近。虽然失赎权的数量今后还会有所增加，但是它们对房价的冲击不会很大。今后两年，房价下滑的幅度大约只有5%，而不是30%。

*旧房市场受影响较小*

卡洛米利斯还是华府智库美国企业研究所的客座研究员。他指出，席勒的预测模式还存在一个重要错误，就是这个模式过分侧重最近几年盖的高价位房屋的价格变化数据。他对美国之音说，这引起了两个问题，影响了最后的结论。

卡洛米利斯说：“如果把房屋分成两类，一类是最近几年盖的所谓新房，一类是在此之前盖的较老的房子。新房闲置率高达10%，而老房闲置率只有1%。”

卡洛米利斯指出，这一划分意义重大。丧失抵押住房赎回权的主要是新房房主。由于房地产是一种地域性很强的行业，所以它的影响主要集中在新区，对全国房价的影响非常有限。

这位金融学教授分析说，新区房价下跌较大，一个原因是这些房子在房市繁荣期增长太多，二是次级房贷大都集中在这些社区。次级房贷问题扩大直接影响到新房的价格，但是对于旧房来说，次贷问题几乎不存在，所以新房价格的下跌对旧房市场影响甚微。

在谈到房市前景的时候，卡洛米利斯同意主流专家的看法，认为房地产市场的复苏将是非常缓慢的。但是，他的观点的不同之处是，房价已经接近谷底，明年会保持平稳。房价的回升将是2010年以后的事情了。(文章仅代表作者个人立场和观点)