贷款头款来源审查

2008-07-08 08:15 作者:晓音 在审查贷款时，审查员会着重考虑以下几点：收入是否稳定，首付头款和过户费的来源，信用分数和报告内容。这里主要谈首付头款和过户费的来源。

贷 款人所有的资金来源都要核实。要证实借款人有足够的资金付头款和过户费，并且在过户后有充分的储备。要审查借款人在申请贷款前两个月银行账户数额(支票帐 户、储蓄帐户和退休帐户)，要核实借款人贷款时其他金融投资(股票、债券、共同基金等等)的价值。突然大额资金进账要证明来源。个人贷款的偿还通常不是一 个可接受的资金来源。
手头现金通常不能用于首款或过户费，但某些社区贷款可有例外。这时要证明借款人习惯使用现金，信用报告也查不到银行账户的记录。

下面是可接受的头款和过户费主要来源。
支 票和储蓄帐户：要证明前两个月平均储蓄额。审查员可能会要求存款单位填写储蓄证明表格后直接寄给贷款银行。证明表格的日期不能超过120天，新建房不能超 过180天。审查员也可能只要求借款人提供最近2个月的银行账户或投资总额报告，包括帐户持有人姓名，账号，数额和日期。这个报告可以是复印件，也可以是 从网上下载的。审查员可能会给填写证明表格的单位打电话核实。如果有借钱征兆，比如最近新开帐户、最近存入大笔资金，要进行调查。借款人必须解释和核实资 金的来源。除非满足借用资金的要求，未经核实的资金不不能用于头款或过户费用。

买房合同的押金：买房合同的押金必须是贷款人自已的钱。要证明前两个月的平均储蓄额足以付定金。还要提供银行退回的支票证明订金确实提取了。押金在过户时算在过户费中。

股票、债券和共同基金：可用最近月份或季度报表核实价值。股票簿的影印件也可用于证实股票所有权和价值。如不能提供偿还价值，国债的价值只好按购买价计算。由于估算税额和市场的不确定性，股票认购权按目前股票价格的50%计算。

亲朋献金：亲戚或未婚夫或未婚妻赠送的资金要有赠送人签字的赠送信。信中注明赠送金额和日期，不用偿还，赠送人姓名住址和电话，与受赠人的关系。有的贷款还需要注明要买房屋的地址。

信托帐户：信托经理或委托人必须核实信托帐户的价值和证实借款人有权立即取款。
不动产出售：要核实不动产的产权。必须提供过户契据。

个人资产销售：如果来源是出售汽车、船等，借款人必须出示确实拥有个人财产，产权转移，保险取消，售价等证明。
退 休帐户：用退休帐户的资金作为首款或过户费，必须扣除可能的罚金或所得税。如果用退休帐户作为财政储备，不需要把资金从帐户中实际取出。但要扣除可能的罚 金或所得税，所以只能按余额的70%计算。如果退休帐户只允许借款人在就业终止、退休或死亡时提取，就不能作为财政储备。退休帐户证明必须包括退休金数 额，期限和资金提取方式。

雇主协助：该协助必须直接来自雇主，不能由公司附属的信贷协会提供。它可以是无需偿还的津贴，或者是要偿 还的第二贷款。如果是第二贷款，必须满足第二贷款的要求。雇主的经济援助必须是公司已有福利的一个部分，不能只为一名雇员单独制定。如果第二贷款不要求定 期还本金或利息，不必计算在借款人的月度债务中。否则，定期还本金或利息必须包括在借款人的月度债务中。

桥梁贷款：这是以借款人现有房屋为抵押而借的第二贷款。常用于要出售的现有房屋。桥梁贷款使借款人在卖掉他们现有的房子前有可能过户新买的房子。前提是贷款人有能力偿还新旧贷款和桥梁贷款。桥梁贷款期限没有硬性规定。

土 地价值：如果借款人拥有所建房屋的土地，并且贷款性质是从建筑到永久借贷，土地的价值可用于头款。如果任何人对土地有先得权，必须从土地价值中扣除。如果 土地是在12个月前购买或继承，土地的价值就是它目前的评估价。如土地是在12个月内购买，土地的价值就是它的售价或目前的评估价较少的一个。
租金回扣：在先租后买的情况下，卖主会退还买主部分租金。这可用于头款或过户费。必须提供先租后买合同的影印件核实月租金和租约的具体期限。还要提供银行退回的支票证明实付租金。
人寿保险:必须有保险公司的文件证明现金价值或退保值。可接受的文件包括保险公司开给承保人的支票或支付清单的复印件。

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