半年跌三成 深圳房价跌势挡不住

2008-05-29 22:30 仅仅半年的时间，深圳房价从17350元/平方米的高点，快速下跌至4月份的11962元/平方米，跌幅超过30%，已经达到了理性违约的临界跌幅位置。如果房价继续下跌，住房按揭贷款的资产质量将不容乐观。

　　深圳某商业银行消费信贷部管理层的担忧，正在成为同业中的普遍共识。建行、工行的行动最为迅速，截至4月底，消费贷款余额分别较年初下降34.63亿元和10.65亿元，战略收缩的意图十分明显。

房价下跌预期形成

　　《上海证券报》报道，为什么银行在消费贷款的投放上如此谨慎呢？建行、工行的消费贷款投放甚至不能覆盖正常还款。成交低迷只是表象，1～4月份深圳一手房及二手房成交金额约240亿元，以首付三成计算，按揭贷款规模约160亿元。实际上，深圳4月底的消费贷款余额较年初下降了32.41亿元。由此可见，银行对房价持续下跌的预期，直接导致了收缩消费贷款投放的行为。

　　房价下跌预期又是如何形成的呢？很明显是基于对房价泡沫的认识。在市场上，普遍存在两种需求，即自住需求和投资需求。在理性的市场环境下，自住需求占据主导地位，房价基本上由供求关系决定。房价出现上涨后，投资需求迅速增加，房价转由成交堆积决定。即资金推动的价格单边上扬，表现为成交活跃，二手房尤其明显。一旦投资需求超过自住需求，市场的主导力量就开始演变为投机，房价泡沫也就出现了。

　　房价泡沫何时破灭呢？众说纷纭，比较一致的观点是银行消费贷款实行额度控制，切断了投机客的资金链条。实际上，上述观点只是房价泡沫破灭的诱因罢了，根本原因还是市场理性选择后的价值回归。因此，房价的合理高度，也是自住需求与投资需求相对均衡状态下的博弈结果。自住需求与投资需求如何博弈呢？观察一手房与二手房的成交就知道了。

　　回顾深圳2007年以来商品住宅的成交情况，大致可以得出如下结论。其一，成交在先，价格在后。即房价的上涨具有滞后效应，2007年2月份成交面积开始放大，4月份房价才上涨。其二，投机成为房价上涨的主要推手。二手房成交显著大于一手房，表明投机资金十分活跃。其三，房价并未见底。目前的房价已回到去年2、3月份的水平，但一手房成交仅相当于去年8、9月份的水平。其四，二手房成交一旦超过一手房的两倍，意味着房价的拐点即将到来。

结构性下跌继续

　　根据深圳市国土资源和房产管理局公布的数据，今年1～4月份，特区外商品住宅销售面积63.69万平方米，占全市一手房销售面积的74.66%，特区外置业仍居主导地位。成交数据表明，市场对特区外房价的认可程度要远高于特区内，特区外房价的下跌空间已不大。

　　4月份成交均价的同比比较也支撑了上述结论。2008年4月份，特区外商品住宅成交均价为11330元/平方米，去年同期为10048元/平方米，差距仅10%左右。特区内商品住宅成交均价较去年同期高出5113元/平方米，差距在30%以上，下跌空间依然很大。特别是盐田区、罗湖区和南山区，房价同比明显偏高，极有可能在未来领跌深圳房价。

　　不难发现，深圳房价正在供求关系的主导下继续理性回归的进程。即便是一手房成交与二手房成交十分接近了，也不能说房价就见底了。毕竟其只是房价见底的必要条件，而非充分条件。房价见底的真正信号是什么呢？非成交量莫属，单月成交面积达到去年的平均水平90万平方米，或许才可以确认房价的底部。