田纳西的房租和中南海的租金

亚当．斯密在其《国富论》中，把人们的收入分 成三种：经营的利润、工作的工资、和出租的租金。一般说来，利润的风险最大，工资次之，租金最小。既然租金是风险最低的收入，人们当然趋之若骛，有足够的 动机去寻求租金──寻租。一个餐饮业的朋友就说，他不想辛苦工作了，想投资房地产，做个寓公，以后就坐收房租就行了。据说历史上最好的寻租交易，是个法国 人把他巴黎的地产租给了美国大使馆，租期99年。

这个寻租的概念广义化，牵涉到经济学中的"寻租理论"(Rent-seeking)。该理 论中的租金(Rent)现在不是指出租土地的租金，而是垄断租金，是一种非生产性的寻利活动，是指从公平竞争市场中所应获得的收益以外的部份。寻租往往与 政府的特权有关，其产生的条件是存在限制市场进入或市场竞争的制度。

在田纳西州工作时，圆美国梦买了第一栋房子。离开田纳西时，市场不景气 房子不好卖，就托经纪人把它租出去了。签租约的那一刻意识到，我们现在是美国的地主 (Landlord)了。当年在中国，祖父、外祖父也被称作"地主"和"地主兼资本主义工商业"，而这个"地主"的头衔是填表格中"家庭成份"部份每次必 填的内容，是让我们多年来感到羞耻、窘迫的东西。

田纳西当地主，开始只是权宜之计，没成想到今天为止，转眼已经十多年了。十几年下来，房客 每月开张支票，经纪人抽掉十分之一，剩下的寄给我们。而我们也就机械的每月收张支票，然后把它存入银行。日子久了，动作习惯了，感觉也有些漠然。有时居然 觉得有些滑稽和奇怪，凭甚么那个远在另外一个州的陌生人每月要按时给我们寄钱呢？都有点忘了这地主、租户、和经纪之间的关系是如何确立下来的。

所 有这些财务和法律关系的溯源，当然是我们现在都找不到了的──十多年前的那张出租合约。而租约的法律效力的来源，是更早时买房子时的购买合约。那张购买合 约的直接结果，就是在田纳西州诺克斯郡地契办公室的一张地契。说起来，这从未谋面的房客每个月与我们结缘，所依据的，其实就是田纳西的一张纸。

最 近，《黄祸》的作者王力雄先生提出了"中南海租金"的问题，这是一个饶有兴趣的话题。中南海作为政府机构所在地，还说得过去，但似乎仍然需要有个交代，即 中南海的产权属谁，瀛台啊、紫光阁啊是拨给还是租给国务院使用。如果出租，租金应该从政府的预算中付出。但人们都知道，中南海还是中共中央所在地。也就是 说，一个社会团体，从来不付钱，就占据、使用了中国最贵的房地产达半个世纪。以后经济学教科书中，这应该是寻租理论、垄断租金最好的例子。

《物权法》出台后，网上一个观点说中南海理当受物权法保护，中共中央依法必须从中南海搬出去。中南海的强行无偿租借和田纳西的有偿自由租借的差别，说到底呢，其实就是一张纸。但一张纸的差别，就区别着有无法律依据、道义依据、和天理良心依据的问题了。

一次看到一则广告，赫然写着"出租中南海一整套"。仔细一看，原来是出租中南海西门外胡同里的一个四合院，25间房每年租金60万。中南海之外的房主，显然明确的知道他们芳邻的品牌效应。但中南海的租金该是多少呢，倒是需要人们好好的估算一下的。

作者系宾州费城爵硕（Drexel）大学商学院市场营销学助理教授

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