中国城镇居民不得到农村购小产权房

中国总理温家宝11号主持召开国务院常务会议，就如何遏制农用地转变为建设用地势头的蔓延作了研究，并明确了相关政策措施，措施包括：禁止城镇居民到农村购买宅基地或购买“小产权房”。

11号的国务院常务会议召开的大背景是：国家耕地资源日形紧缺，粗放式利用土地现象屡禁不止，农村耕地被城里人以购买小产权房等方式加以蚕食或被“以租代征”方式加以占用，全国18亿亩耕地的红线眼看难以坚守。

美国托莱多大学荣誉退休教授冉伯恭说，民以食为天，保护耕地资源是事关国计民生的大事---

冉伯恭：“保持一定面积的耕地目的是什么？目的就是供给全国的粮食需要。保持耕地面积本身并不是一个目的，保持耕地面积不再减少的目的就是维持粮食自给自足，生产足够的粮食供给全国粮食的需要。”

冉教授说，他近年来访问北京等城市，看到城市居民占用远郊农民土地的现象相当明显---

冉伯恭：“我看到大都市附近发展小区，北京市的怀柔、密云这一代，发展了很多小区，小区很多地方都占用了耕地。现在不是本地人住的小区，很多发展的小区都是卖给城市的人。城市的人有钱，为了照顾父母，城里的房子没有卖，就像美国一样有乡下住宅、农村住宅，作为第二个住宅。更多的人是自己退休，把城里的房卖了，在郊外盖房，因为郊外空气新鲜。”

贵州的评论家曾宁说，城里人占据农民土地使用权是一件普遍而便利的事情---

曾宁：“城镇地区的居民在城郊结合部，或者在农村地区购买本身属于农民的土地或者宅居地或者农村地区土地的现象非常的普遍。除了经济的因素以外，还有客观上也有一些条件允许或者说促使城市地区的居民在农村地区买地买房，具有相当便利的条件。

比如说，花点钱贿赂农村的一些诸如村长或者村委会的其他一些小官吏，就可以拿到农村土地的使用权，建一栋房子拿来作为自己居住所用。实际上还有另外一种变相的形式，就是打着又是经济开发、又是搞建设的同时又居住的这样一种手段，他买了这个土地以后搞养殖、搞种植的同时，实际上可以拥有长期对这块土地的使用权。搞养殖、种植的同时，主要是搞成自己的一块庄园式的一种建筑。”
曾宁说，农村耕地缩小是城市化和现代化所带来的难以逆转的趋势---

曾宁：“中国农村的土地这么多年来实际上是在严重地缩小，主要原因我想还是农村的城市化进程、以及整个中国经济现代化的发展。除了经济的发展、现代化的进程，包括城市化的进程需要大量的土地，城市规模的扩大当然也只能向周边地区、向农村延伸。这样的话，农村的土地必然会被大量地占用。

还有就是其他一些经济发展的需要，比如说建工厂、搞开发区，我们这里还不涉及到基础建设用地，比如说修公路、修桥梁。那么农村土地的被占用、被缩小，我想是很难改变的一种大的趋势。

政府政策虽然有积极的一面，但是中央政府的政策很难约束地方政府的作为。地方政府要发展经济，因为地方领导人的政绩直接和地方经济的发展快慢有直接的因果关系。中央政府比较宏观的这种政策和地方政府就形成了一种很难磨合的关系。”

曾宁就禁止对农地“以租代征”政策的可操作性提出质疑---

曾宁：“以租代征从字面上理解是非常清晰的，就是以租用的形式代替征用的形式。我不是征用这块土地的使用权，但是我可以租用这块土地的使用权，使用权有50年和70年的差异，分商业用地和居民用地。

征用土地也好，租用土地也好，实际上我个人觉得没有本质上的差异。征用这块土地实际上就等于是在租用这块土地。因为你征用的实际上是这块土地的使用权。租用仍然是租用这块土地的使用权。既然都是这块土地的使用权，租用和征用又有什么本质上的区别？

现在不允许以租代征，就是不允许把土地短时间地租用给承租人，我想这就会在很多问题上，尤其是中国今天面临的大的一个背景是发展经济、是要走现代化的道路，在这样一个发展经济、走现代化的道路的大背景下，完全不允许在农村地区使用以租代征这种方式使用土地的话，我想这在技术上是非常困难做到的，几乎是不可能的。”

冉伯恭教授表示，中国一方面要防止不必要地减少耕地，另一方面要提升农业科技水平，大力增加单位面积的产量。