美国次级房贷危机的社会代价

2007-09-15 21:06
美国最近步入民众房屋抵押后缴不起贷款而遭银行没收拍卖的危机，即所谓的次级房贷危机。根据美国房地产公司最大的资料库RealtyTrac.com网站的资料显示，底特律仅在七月份，每97户就有1户丧失房屋赎回权。而同一时期，密西根州、乔治亚州与加州每300户就有1户丧失房屋赎回权，内华达州则居各州之冠，每200 户就有1户。

如果按照2007年前六个月这种趋势持续下去，底特律、拉斯维加斯，以及加州的河岸（Riverside）、圣伯纳蒂诺（San Bernardino）、斯多克顿（Stockton）及萨迦缅度（Sacramento）等城市，今年将会出现每15户家庭，就有1户会遭到房屋丧失赎回权而遭银行没收拍卖。2006年全国有126万件丧失房屋赎回权的案件，包括屋主收到违约通知、拍卖通知与银行没收通知等。RealtyTrac公司预计，2007年这种情况会达到200万件。

美国次级房贷危机

根据世界社会学人网站（WSWS）近日一篇名为“美国房屋抵押危机的社会代价”（The Social Toll of The US Home Mortgage Crisis）专题报导，次级房贷问题加速美国与世界经济结构的信用危机，投资人倾售信用可能是八月中造成呆帐的原因。美国联邦储备理事会为了防止民众惊慌，改以对银行提供低利贷款，而不再要求多种信用。但是房价危机长期对金融的冲击仍然存在。

当借款人一直拖欠他们的贷款时，就会人丧失房屋回赎权而被银行没收拍卖，此时银行会寄出违约通知，如果借款人卖不出房子或另向银行重新贷款，或在指定期限内缴交贷款，贷款银行就会收回房子，包括子里的财产。

理论上，银行没收房子应该是最后不得已的手段，因为借款人会失去他房产的所有利益，以及他失去信用度的不良后果。在房价看好的时候，为了避免房子被没收拍卖，借款人可以把房子卖了，或另向银行重新办理贷款。但是当房子的价值下跌至低于屋主抵押资产的价格，在这种情况下，如果借款人付不出每月的贷款，平常又无积蓄以弥补重新贷款后不足的差额，那么他将丧失赎回房屋的权利。

目前丧失赎回权遭致房屋拍卖的比率是意想不到的多，但实际房价却相对跌得少。房屋没收拍卖率在2005年急遽增加，大致与房价开始下跌有关，但实际房价真正下跌是在2007年初。

投机与欺骗

房屋没收拍卖率增高，与短期或长期的趋势有关。首先，房价的荣景从2001年持续到2005年，成长了20%到30%，此时银行放宽标准，鼓励经纪人将资金借贷出去，不管借款人究竟有无能耐还款。因此投机、吸血鬼式的借贷与欺骗也大量增加，这不但激励次级房贷的成长，也导致投机性贷款的泛滥，造成许多人采取负担不起的抵押贷款方式。

另一个冒险的抵押工具近年非常盛行，那就是只还利息不还本金的贷款。2004年这种每笔抵押贷款额超过41万7千多美元的高额贷款，只占超额贷款不到5%。到了2005年的第二季，这种贷款增长了25%。借款人最初几年只还利息不还本金，之后才每月增加金额按正常程序分期偿还贷款。

相较之下，借款人以负摊还贷款的方式还款也逐渐流行，其只付比利息还要少的钱，就是说几年以后，他们欠的数额比最初借的钱还要多。办抵押的经纪人企图说服借款人，尤其是对那些房价市场看好的州，告诉他们投资不动产是绝不吃亏，于是许多小商人纷纷参加研讨会、名人导购节目与电视节目，鼓励人们运用别人的钱来赚钱，在房地产投机致富。有的人因此致富，但房地产下跌后，像佛州、加州纷纷受创，严重影响投机市场。

绝大多数的人虽受房屋没收拍卖风波的影响，他们的薪资工钱仍然停滞或减少，但还是继续在房价上涨时买房子。经纪人为了签约获利，说服借款人选择他们根本还不起的借贷，而银行也坐视不管。许多案例显示，经纪人分明是采欺骗手法，谎抬房屋价格，隐瞒合约内容，并收取过高的佣金。近日联邦调查局的报告显示，抵押、贷款的骗局与违约、房屋没收拍卖之间密切相关。

房贷让屋主喘不过气来

美国中等房屋的价格，过去十年来从1995年的10万9千美元，到2005年的20万6千美元，几乎涨了一倍，超出消费者物价指数的成长33%。中等收入的人买不起中等屋，于是寻求以冒险抵押贷款的方式，弥补不足的款项。

尽管价格上扬，但过去十五年人们对房屋的拥有率增加了5%。考量自1999年以来中等薪资停滞不涨，低收入劳工的薪资数十年下跌，这样的改变会造成债务的增加。

的确，所有的家庭债务在房地产泡沫时期急遽上升，他们主要债务就是还房屋贷款。根据联邦储备局的数据，1994年未偿付的家庭债务占个人可支配收入的 88%，但至2004年已涨为117%，华盛顿邮报披露，这个数据至2005年已升高为126%，也就是十一年来长了45%。

世纪基金会（The Century Foundation）的报告也显示：“今日一个家庭有两个人赚钱，但扣除每月固定的医疗保险费用与缴还贷款，其实际可支配的所得比1970年代一家只有一个人赚的钱还少。”而且，一项2004年联邦储备局的研究发现，超过四分之一低所得的家庭要花费40%或更多的收入来还债。

这些长期的改变可以从房屋没收拍卖的统计数字看得出来。根据人口普查局的数据显示，从1980年房屋没收拍卖的11万4千件，到2001年的55万5千件，增加了250%。这个时期个人的破产业增加了四倍。

由于房屋价格增长远远超过美国人的收入所能够承受的，所以很多评论说未来房屋价格还会进一步下跌。那些为了想赚快钱而进行投机和炒房的人可能也会因为他们的错误投资决定付出代价。