外资巨头套现中国房产 回报率超过100％

2007-09-14 10:06 境外机构在中国的一宗宗房地产收购案仍在不断上演，但早期进入的一些巨头们却开始悄然将手头资产卖出。今年以来，上海已经有三家的投资基金成功出售此前收购的物业，套现的各家均赚得盆满钵满。在跟随者们前赴后继时，他们选择了悄然抽身。

花旗套现永新广场

昨天，香港上市公司资本策略(0497.HK)宣布，与天安中国(0028.HK)合资收购上海永新广场。根据协议，策略资本与天安的合资公司以1.05亿美元（约合人民币7.91亿元）的价格买下上海永新广场100％股权。

永新广场总面积约2.9万平方米，此次收购价格折合每平方米人民币2.73万元。公告中可以看到，永新广场的主要所有者是花旗集团名下的房地产投资基金(CitigroupPropertyInvestors)。

对于花旗来说，此次转手，离当初收购还不到两年时间。

2005年11月，花旗集团以5000万美元的代价收购上海永新广场75%股份。到如今9月份成功出手，短短一年半多的时间里，快进快出的花旗集团成功导演了一出好戏，永新广场仅仅物业升值就超过50％，这还不包括两年来每年5000万元人民币的租金回报。

花旗房地产副总裁张虎跃接受早报记者采访时表示，此次出售主要是因为已经获得了足够的增值回报，另一方面考虑到2008年上海写字楼市场将会出现一个供应高潮，未来大厦继续增值的幅度可能未必理想。但是这并不代表公司将撤出中国市场，如果有合适的机会，花旗还是会进行收购，但是目前来看寻找一个理想项目的难度已经大大提高。

频现转手

实际上，永新广场的出售已经是今年上海市场公开的第三宗外资套现实例。年初以来，已经有包括澳大利亚麦格理银行、高盛银行、花旗银行等几家大型金融机构旗下的房地产投资基金纷纷将手头持有的上海物业出售。

今年年初，澳洲麦格理银行旗下的房地产基金将其拥有的上海新茂大厦转让给一家德国养老基金SEB，成功套现2.5亿美元。

新茂大厦3.2万多平方米，于上海市最核心的卢湾区，毗邻新天地和淮海中路。这笔交易距离麦格理从凯德置地手中收购时同样不到两年时间，当年麦格理收购这幢甲级办公楼物业的价格不到1亿美元。

今年7月份，曾在当年创下上海写字楼外资收购金额最高纪录的上海高腾大厦，被高盛持有两年之后，再次觅得买家出让。此次高腾大厦的转手价格约为1.5亿美元(折合人民币11.4亿元)。高腾大厦二次转手交易中涉及的买家为德国基金SEBImmobilien与新加坡太平星集团(Pacificstar)。这也是继澳大利亚麦格理房地产基金转手新茂大厦之后，第二起投资基金抽身投资物业的收购案例。

高力国际投资部经理叶成宇表示，除了已经成交的案例，目前还有为数不少的机构打算寻找买家，准备出售早前收购的物业。

回报率超过100％

从今年上海三笔物业交易来看，三家专业投资银行可谓赚得盆满钵满。

以花旗集团2005年5000万美元的收购价计算，一进一出，花旗在永新广场上获利2775万美元，增值率超过55％。

位于上海福州路上的高腾大厦，是高盛于2005年从新加坡凯德置地手中购得。当时的收购金额为1.076亿美元。仅从账面收购金额来看，高盛在一进一出之间便获取了升值回报39%。而麦格理转手新茂大厦的交易更是获利惊人，按照公开的数据，不到两年时间，账面净赚超过1.5亿美元(折合人民币约12亿元)，账面回报150％。

虽然业内人士表示，新茂大厦收购时尚未完工，有待后期建设，加上最后成交金额并没有“媒体公布的那么高”，但可以肯定的是，麦格理的一进一出绝对收益极为丰厚。

由于投资基金收购时都会动用一定比例的融资杠杆，叶成宇表示，如果计算净回报，几家投资机构三起交易的自有资金回报率远远超出目前看到的账面值，回报率均达到100％以上。

而可以很清楚地发现，这些物业的接手方已经不再是追求高额回报的快速资本运作型投资基金，而是德国SEB这类追求持续稳定回报、需要低风险环境的政府型养老基金。换一个角度来理解，则是在风险投资基金的心目中，按照目前的价格，类似物业已经很难达到其投资回报标准。

大规模撤出尚不明朗

从前两年的只进不出到今年的连续套现，境外投资机构的举动开始出现了微妙变化。业内人士表示，目前来看，境外投资者对于市场的看法已经出现分化，但由于人民币升值概念依然存在，暂时还看不到有境外资金大规模离场的迹象。

仲量联行亚太区董事陈立民表示，对于一半机构投资者来说，从募集资金到解散通常是七年左右时间，一般流程包括前三年时间寻找物业进行收购，之后对物业重新包装并经营，而最后阶段则寻找买家进行抛售，而在中国等新兴市场，这一时间可能会有所调整。

陈立民表示，经过了前段时间疯抢的阶段，不排除部分投资机构将旗下资产进行优化调整，将一部分并不符合资产组合战略的物业出售后寻找新的目标。

陈立民表示，各家基金公司都有独立的价格判断体系，因此不太可能在同一时间节点出现共同进退，资金大规模撤出的状况，加上人民币升值的预期依然强烈，机构投资者很难放弃这个能够带来大量利益回报的市场。

但是从目前的市场状况来看，境外投资者对于上海房地产市场的期望值已经开始分化，市场从全面看多转而进入多空参半的阶段。从实际情况来看，今年以来，仅仅上海地区依然有10宗以上外资收购案例，但从收购对象来看，已经从过去集中于欧美大型投行，变成开始出现为中东或者亚太地区的一些中小投资机构。

“当小机构进来的时候，或许发现巨头们已经悄悄地走了。”记者采访中，有人说了这样一句话。



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