美国房价15年来罕见下跌 中国是否会步其后尘？

次级债风波余波未息，近日，美国楼市再次爆出惊人消息。美国密歇根大学最新公布的一项调查结果显示，美国房价出现15年来罕见跌势。大洋彼岸的楼市异动旋即引起国内民众广泛关注，中国楼市是否会步美国后尘，出现“美式”下跌？

　　中美楼市何其相似

　　据报道，在接受调查时，有近四分之一的美国房屋所有者称，其房产在过去一年中出现贬值。

　　该调查同时显示，尽管美国房地产市场已经疲软，但仍有18％的受访者预期自有房产会在未来一年中贬值。房产过去一年已经贬值的所有者则认为，其房价未来下跌幅度会更大。

　　几年前，美国的房地产市场曾经和中国眼下的房地产一样炙手可热，房价上涨迅速，有人因而担心今天的美国楼市就是明天的中国楼市。

　　据了解，自从“9·11”事件后，美国为了刺激经济增长，连续13次降低利率，房地产市场受到激励开始迅速膨胀，炒房投资盛极一时。相关统计显示，美国平均房价在2003年—2006年四年间涨幅超过50％。但是从2004年开始，美国为了抑制流动性过剩，进入加息周期，连续17次加息，贷款利率提高，使得炒房者成本一路抬高。与此同时，经济增长的放缓也影响了房地产市场。从2006年下半年开始，美国房价开始大跌。房地产市场衰退、销售量下降，又影响到炒房者未来的收益，房产价值因此不断“缩水”。

　　中国房地产市场的情形与美国很有几分相似。实际上，美国房价飙升的四年（2003年—2006年）也正是中国房地产上涨较快的四年，但如今所不同的是，美国房价大跌了，而中国房价却依然坚挺，特别是今年以来，北京、深圳等热点城市房价更是继续狂飙。

　　另外，1990年代，中国海南以及南方其他城市（如广西北海）也曾经历过类似美国当前房价大跌的情形，伴随这些城市房地产泡沫的破灭，出现了大量烂尾楼。业界人士指出，事实上，中国与当初美国很大的一个共同点就是，中国也进入了新一轮加息周期，仅今年就已经加了四次息，这也为中国楼市未来走势留下了一个重要悬念。

　　中国楼市会不会步美国后尘？

　　“我认为美国房价下跌对中国没有多大影响。”8月28日，中国房地产研究会副会长顾云昌教授在接受中国经济时报记者采访时如是表示。顾云昌说，房地产市场是区域性市场，美国房地产市场与中国房地产市场没有直接联系。“就像此前上海与北京一样，上海房价出现下跌，北京房价就没有下跌”。

　　谈到美国次级债风波，顾云昌表示，与此相关联的主要是国内部分银行购买了美国的部分次级债，直接受影响的是股市与金融市场，而非楼市。事实上，无论是对于股市、金融市场，还是楼市，美国次级债风波对中国的影响都非常有限。顾云昌告诉记者，决定房价走势的因素很多，涉及金融、土地、供求等诸多要素，关键还是看需求，他认为中国楼市目前的主要问题还是供给不足，因此房价居高难下。

　　中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一在接受记者采访时，对“中国楼市会否步美国后尘”话题显得非常敏感。朱以“我说不准”和“说不好”为由，婉拒了记者提出的采访要求。

　　“住房是区域性产品，美国房价下跌不可能影响中国。”著名经济学家、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容的观点与顾云昌看似相同，实则不然。他认为，中国房地产市场是“政策市”。“政府提出‘稳定房价’，房价还会跌吗？”易如此反问记者。在易宪容看来，美国房价下跌对中国楼市基本没什么影响。 “房价不会跌了。”易说。

　　不过，与上述专家看法不同，中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海认为，中国房价出现下降是板上钉钉的事情。“只是早跌与晚跌而已”。曹建海也认同房地产市场是区域性市场的观点，但他同时指出，虽然中美楼市没有内在的联系和互动，但这并不意味着中国房价不会出现类似美国那样的下跌。“中国房价下降是由中国国情所决定的，这和美国房价下跌的道理是一致的。实际上，中国房地产泡沫比美国房地产市场的泡沫严重得多。”他说。

　　此外，曹建海还称，中国房价其实早该下跌了，之所以虚高没有跌，是现有政策和人为因素造成的，此前出台的一些相关政策实际上一直在推动房价上涨。曹建海表示，至于什么时候房价会下跌，要看这种人为因素将楼市推到什么程度。“什么时候推到一定程度推不动了，房价就会下跌。”他说，从来没有只涨不跌的市场，美国房价出现15年来罕见跌势，实际上有力地驳斥了此前有的开发商和所谓“专家”宣称的“房价只会涨不会落”谎言。(文章仅代表作者个人立场和观点)