中国房价暴涨的三大原因

2007-08-30 21:45 作者:李秦

如今各地房价飞涨，2003年，深圳的房价为每平方米5000元，到了2005年底，房价开始上涨到10000元，眼下，关内普通住宅的单价约15000～20000元/平方米，关内高层豪宅约3.5万～4.5万/平方米。

对老百姓来说，一套100平方米的房子意味着什么呢？网民对此有个匡算：假如我是工人，没有下岗，一个月拿800元钱，不抽烟、不喝酒、不结婚、不吃饭。总之，一分钱不花，在房价不上涨的前提下，要买那样的房子，得连续工作100年；假如我是公务员，混得一般，一个月2500元，不抽烟、不喝酒、不吃饭、还不贪污不受贿，想买那样的房子得熬上33年……

那么，房价为什么不断“狂飙”？究其原因有三：

（一）拿地 -- 从此开始賺钱

這些年各地都在搞开发，一个重要的手段就是卖地生财。房地产开发商抓住了地方干部的心理，只要在关键地方肯下力气，就能打通各种关节拿到地，就成了投资商，就可以利用优惠政策开始融资、合作、卖楼花。

尽管房地产法规对土地使用权的取得和房地产预售有严格的制度规定，但制度是人制定出来的。只要我是一个“有实力”、“有背景”的企业，我就能够用很少的订金，甚至不花钱，得到协议用地，剩下的地价款先欠着。要么换个方式，包下一条旧街道的改造或者一个地方的“亮化工程”，投资不算大，但是可以换得一块或可开发、或可融资、或可出让的土地，甚至还有一批商铺。

拿到地，有“实力”的开发商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，把楼盘的容积率调高。目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2，这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍甚至5倍土地面积的商品房。平地拔高楼，利润马上成倍增长。

（二）貸款—开发商“四两拨千斤”的关鍵

“暴利”，指超额利润，即超过正常利润的那部分利润。产业经济的规律表明，垄断的超额利润是垄断者对消费者、生产者或生产要素提供者的剥削。房地产业就是通过垄断获取的超额利润。

由中央统战部、全国工商联、中国民（私）营企业研究会等做的一份调查结果显示，中国私营企业行业利润差距大，房地产业的税后净利润比处于第二位的电力煤气业高1倍多，比平均水平高5倍。其主要原因就是房地产投资可以利用财务杠杆以小搏大。

据央行估算，近年来百分之七八十左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷，而且，房地产企业可以有建筑商垫款和客户的预售款，所以，房地产开发企业自有资金的利润率为同期社会平均利润的10倍以上。

（三）炒、控—暴利的玄机

房地产行业賺取暴利，一是炒，比如 “房托”炒市，開發商炒概念，所谓大学概念、休闲概念、地铁概念……再比如賣房時的實地炒作：开发商先让中介在开盘前一周陆续雇用民工排队，制造紧张气氛；然后，在开盘时，让部分房源被中介或内部员工等虚拟“客户”，以高于申报价格 10%到20%的高价签订合同；中介以此价格为“标杆”，开始到排队的真实购买者中去兜售，哄抬价格；这时，真正的买房者中开始有人憋不住“上钩”，以高价或加价从中介手里买进，购房者中随即产生“羊群效应”，引起大批抢购；最后，开发商开始大量出货，中介手中的房子也乘机出手。等大部分房源售完时，开发商再以各种理由，撤销当初“演戏”时所订的高价合同，收盘谢幕。

二是控，2004年以来，楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态。大房地产企业逐漸结成价格联盟。在福布斯中国内地首富榜单中，主业从事房地产的富豪逐年上升，短短十几年内，中国房地产业以超乎常规的速度催生了众多亿万富翁，而在福布斯全球富豪榜中，主业做房地产业的极少，全球房地产业的平均利润率一般也只有5%。

面對当前宏观调控效果不明显问题，经济学家郎咸平指出，调控楼市最根本的是反腐。因爲从供应层面上看，房地产开发有两大环节，土地开发和贷款，这两大块都牵涉到大量的部门，要盖一大串公章，公共权力的滥用就容易滋生贪污腐败现象，某种程度上就导致房地产供应价格的居高不下。

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