我在美国买房子啦

2007-07-29 08:46 这半年里完成了人生的一件大事——买了这辈子第一间房子。

　　美国近年来的利率连连下挫，造成热门地区房屋的价格居高不下。因为贷款的利息低，人民可以承受的房价高了嘛，房地产界的经纪当然不会放过挣钱的机会，地方政府收个人地产税也收得不亦乐乎。逐渐的，穷人就被挤出交通发达、购物便利的地带，离城市越来越远。和在中国一样，在美国买房子也是人生中首要的一项重大财政决择，甚至是人们实现所谓美国梦的标准之一。买房子之前，首先要考虑的是到底买房好还是租房子合适。美国人工作的流动性比较大，工薪阶层的年轻人里大部分都不和父母同住，出租的公寓到处都是。

　　美国人就算和家人同住，也是房租照付，很少有白吃白住的。顺便说一句，美国人一般视成年了还和健康父母住在一起的人为怪物、失败者或者是守财奴。美国象中国那样的员工宿舍很少，只有有的跑长途客运的公司会为自己的司机在目的地提供一个住处。短期的工作调动或是初来乍到的职工，好一点的工作单位会提供一定的房屋补助，但是在哪里租房子、租什么样的房子，都是你自己的事情，人家没功夫管理这些事。如果工作不稳定，自然就很难决定在一个地方定居下来。美国普通人都是贷款买房，没到付清银行贷款的那一天，你住得舒舒服服的房子都是属于银行的。只要你几个月不交分期付款，银行就有权力把你赶出家门(eviction)，提前收回(foreclosure)，然后放市场上卖去。资本主义社会么，金钱残酷但强大的力量是实实在在的。我最近就在报纸上读到一对中年夫妇，无儿无女，一直很热心社会工作，帮助了很多无家可归者。

　　现在因为女的生了怪病不能工作，天天要去看病，男的也不是什么高级白领，同时打几份工都没有办法支付房子的分期付款。银行要他们限期搬家，这对好心人感叹，为什么我们自己需要人帮助的时候，就没人出现呢？报纸报道了以后，有几个人终于伸出了援手，帮这对夫妇暂时渡过了难关。但是以后的日子，还是得靠他们自己去面对。

　　美国住房的主要种类不外乎这四样：单门独户(single-family house)，双排住宅(duplex，就是一幢单门独户房子差不多大小住宅，但是开了两个外门，并排住两户人家)，连排住宅(townhouse)，和公寓式住宅(condominium)。其它还有一种有跳层、房间内部比较高的loft，不太多见。新的住宅工程结束以后，建筑商就基本上退出人们的视线了。每个住宅小区或是公寓楼里，一般都有个屋主协会(homeowner association)，由屋主们选举产生理事，再由理事出面聘请物业管理公司。这个协会的权力很大，管理的范围大到房前屋后属于屋主们共同所有的公共地方，象活动室、走廊和景观地区的护理，小到审议批准每户人家对自己房屋外观做什么改动，有时也会协调邻居之间的关系。政府对这些协会的运作极少插手，有法律管着他们呢。

　　比如说下雪天，政府负责清扫政府所有的道路和设施，地方政府扫地方的，州政府扫州的，联邦政府扫联邦的，互有协调但是又互不干涉。小区内的雪就由屋主协会负责雇人来清理，如果没有及时扫雪，不但本身的屋主们会抗议理事没做好工作，万一谁不小心滑倒受伤了，把协会告上法庭，要付一大笔赔偿金不说，政府也来罚一笔，保险公司的保险金额会提高，更会影响到协会的资金贮备，以后要进行什么修缮就很难了。所谓各家自扫门前雪，如果没有法律约束和金钱这股力量的威慑力，估计扫的人也没那么多。人的惰性和侥幸心理是与生俱来的，鞭策得多了，也就变成社会的共识了。

　　我这篇文章是讲我们俩夫妻在美国买房子的经历的，说了那么多题外话，得言归正传了。我们两个结婚以后开始租的一房一厅的公寓，这个公寓地点还不错，我们上班挺方便，步行五分钟就是超市，房租里包括了水电气费，又经济又省事。但是缺点也不少，房子是七十年代建的，已经慢慢老化了。房间内没有洗衣机，还有个挺凶的女经理管理我们。我们看这样每个月给租金，房子始终属于别人，不会为我们创造任何价值，就琢磨着该买自己的房子了。最近我们的城市房地产大热，价格节节上升，丝毫没有放缓的迹象。我干的就是城市规划这一行，虽然在这个城市时候不长，但是由于工作的关系对这个地区的情况比较了解，比普通人多这么一点点优势。有了买房子的想法，我们就开始断断续续的看房子。

　　要出售的住宅一般在周末会在路边打出招牌，吸引路人进去参观，更多的人是由房地产经纪带领前来的。一般情况下，买方和卖方都有自己的房地产经纪，代表各自的权益。交易一旦成功，经纪人的佣金各付3％，都包括在价钱里了。我给房地产经纪打了个电话，大概说了一下我们的要求，请她提供房地产信息，带我们去看房。接下来的几个周末，Breshkie就开车载着我们到处转，有一个星期六我们竟然一口气看了10个不同的房子。每个住宅自然都有利有弊。一开始我们想一步到位，偏向于买单门独户的住宅。可是看了很多，不是价格太高，就是房子太老；不是地点不方便，就是内部设计不满意，总之没有一幢能让我们一见倾心的。Breshkie逐渐掌握到我们的喜好，慢慢的就能在我们进屋几分钟之内向我们指出我们可能会不喜欢的地方，这样我们就不会浪费太多时间。

　　虽然我们一天不买房，Breshkie就一天不会赚钱，她还是很耐心的陪着我们，从来也没有明里暗中要我们赶快做决定。回到单位我和几位工作时间比较长的同事聊起来，他们竟然都异口同声的推荐一个还在建的高层公寓式住宅，说是地点好，升值潜力大，发展商信誉也不错。我回家和老公商量，觉得公寓式住宅空间是比较小，可是现在家里就我们两个人，房子大了不但没有用处，还要花钱买家具，花时间搞卫生。

　　而且公寓式住宅没有花园和外部修缮的烦恼，方便了我们这些工作忙碌的人。人生每个阶段的目标都不同，生活方式也不一样，房子也可以随之变化。考虑了这些方面，我们觉得可以看看这个公寓式住宅值不值得一买。和Breshkie一说，原来她已经帮好几个人买了这栋住宅的单元了。虽然这个400多单元的住宅一年以后才可以正式入住，销售已经开始了，登记了的有兴趣的买家竟有5000多人。我们行动有点晚，如果没有认识有能力的房产经纪，可能连看房的机会都没有。

　　Breshkie告诉我们，她可以为我们约好售楼商，但是我们得拿着支票本和银行的贷款批准信上去，一旦看准了就下定金。要是没有下决心买，就不要去了，不然她以后不好再带顾客上去。我们拿到各种单元的平面图，研究了几个晚上，发现只有一种布局是最合适的。我了解这个地区的规划情况，知道哪个方位将来五年内不会出现阻挡视线的高楼。到了约好看楼的那天，上去一看，我们喜欢的那个单元在好的朝向就剩下最高的两层没有售出，真是天助我也。下了定金，就算是定下了这个单元，房屋的价格也定了下来，就等入住了。

　　过了几个月，我们又被叫回去选地板和厨房的材料。这里的新房子大多数是经过精装修后才让人入住的。如果房主不满意，等拿到钥匙再自行装修也可以。不过美国的装修价格可不像中国那么便宜，买新房的人也多数图个方便，才没有那么多时间大搞装修呢。等了快一年，低层的住户已经陆续入住了。但是听说由于地下停车场出了点问题，要暂停入住。我们这些高层的住户，只好继续等。在这期间我又正式开始联系贷款的银行。

　　这里很多做贷款业务的营业员说是说某个房产贷款公司或者银行的雇员，其实是独立做交易，做成一笔抽一笔佣金的，起的是银行和贷款者之间的中间人作用。美国贷款的种类五花八门，大概可以分为短期和长期贷款，又可以分为只付利息和本息均付的贷款。短期贷款一般为10年以内，长期贷款的利息稍低。可以长达30年。本息均付的贷款就是每个月除了支付利息以外，还支付一部分给本金，这样有朝一日，你可以把房子完全从银行那里“赎”回来，彻底属于你。只付利息的贷款是最近几年才比较流行的贷款方式，贷款者完全不须考虑谁最终拥有这个房子，只要每月的分期付款额低就可以了。

　　这种方式比较适合在短期内会搬家的人，反正很快就会把房子卖出去，何必投入那么多资金，还不如用省出来的钱去做另外的投资。

　　当然这种方式是有风险的，万一你贷款期限结束还没有将房子卖出去，贷款的利率就会大幅度上升。虽然这样的上升幅度一般都在5％以内，每个月分期付款的数额也会猛涨，让人吃不消的。贷款当然要付首期和一定的手续费。美国比较常见的首期在10％到20％之间。可是现在银行为了吸引顾客，推出了不少零首期的贷款项目。许多没有多少存款的购房者，就会上钩。天下没有白吃的午餐，零首期代表着你一分钱都没投资到你的房子里去，如果你再买个只付利息的贷款项目，就等于和租房子一样，房子一点都不属于你。

　　一旦你拿不出分期付款，银行要收回房子，你就一分钱都拿不到。不象如果你投入了首期或者一直继续支付本金，房子涨了价，你的投资也随之涨价。我尽量简单的描述了贷款的情况，我那时觉得好复杂啊，云里雾里的。所以和我一样没有什么经济头脑的朋友，就得注意找个诚实耐心的经纪了。以前我们接触的几个经纪人，不是你给他写信他置若罔闻，就是口若悬河的要为我们做决定，挺讨厌的。最后找的这个经纪人很注意分寸，没有逼我们买她的某样产品。我们给她写email问问题，她也反应很快，有问必答，所以赢得了我们的信任。

　　好了，钱借好了，就等拿钥匙的那一天了。一面等，一面收拾准备搬家，该扔的扔掉，可以打包的打包。很快，我们小小的公寓就堆满了大大小小的箱子。好不容易售房商的一个电话过来，说两个星期以后搬，先去验房。

　　我们的经验是验房的时候一定要非常细心，不要被第一次见到新房时的喜悦冲昏了头脑。验收的时候没有找到的缺陷，到了入住以后再叫发展商，就比较困难了。我们的厨房和卫生间的地砖裂了几个小口，当时没有发现，后来拖了4、5个月发展商才终于派人来换。其它如灯具、门把手、电源插座，甚至窗户的密闭性，都要检查是不是正常。

　　最后交易时我们和Breshkie一起，到契约公司(escrow company)去签约和拿钥匙。契约公司向我们解释了房契(deed)上的法律条文，我们的贷款经纪人已经把我们贷款的情况发到了契约公司，我们只要交上首期就可以了。拿到了钥匙，我们做个房主的梦想就实现啦！同时，每天一起床就欠银行钱的日子也开始了。