关于房价 一名工程估价师的忠告

2007-04-26 02:21 我是一名工程估价师,房价为什么涨,其实不能埋怨地产商,也不能埋怨开发商,我给你们估算大体讲解一下,希望你们能了解,就以我们这里每平方米2400元来算.

工地组织民工包给建筑商然后到开发商手里的价格是600元一平方米,建筑商平均每平方米挣100元,以50户型100平方米为例子,建筑商纯利润是:50*100*100=500000元,50万,如果是8单元就是400万,这是建筑商的挣的钱;

其次再看开发商:往外卖房每平方米现在都是加三倍,就是600+600*3=2400元一平方米,一般先卖4楼以上,其次胜下的楼盘一般卖给房地主(就是有10多套房子的人,古代叫地主,我们行话叫房地主),这些人不是关系户就是老板的朋友,一般价格在2700元左右,这时候的利润是:(房价2400-完工价600)*(50户*100平方米)=利润是9000000.9百万,如果是8单元那就是7200万,这就是开发商的实际利润

但是大家不要被这个数字所迷惑,此外的成本,大家肯定不知道,我也不想透入太多，但就几个方面的就行:搬迁费(一般都是加盖楼,不在楼盘设计之内,安排住房),地产税(国家在努力的降房价,但是这一块却是只高不不底,就算是低了,也没用,地产商们也不会降),关系费用(我曾经主办过多个楼盘,最少的花费是700万,大部分是打点国土和房产局,此外的市容局,城管局,交通局,执法局,审计局),宣传费(宣传成本,以五星级生活城为例子,光四环路的几个广告牌就是几十万),此外的各种费用等等,估计能剩下利润的70%就不错了.

房价高的里另外一个原因,很多人认为是供不应求,其实大错特错，现在房子大部分是供大于求,但是房子为什么还是持续攀高呢,很简单的原因在于利润的趋使,以广东不是降了700元吗?其实那都是为了刺激消费!我就提三点,大家考虑:

房地主们太多,一个人有10套房子的那是小数,有一次,我们在本地很有名的夜总会玩,一个老板在跟夜总会的经理提意见,问为什么把一个小姐给赶走了， 经理说:不服从管理,刚开始我们以为是哪个老板的相好,后来那老板说了一句,保证大家都跌眼睛:
哪个小妞一个月给我500的房租,你赶她走了,我10多套房子,都走了,你让我上那里赚钱~

国家政策走的是,上山走偏路,难走不说而且还不是正途,那边降房价,这边提税收,那边建特价房,这边把特价房建边上,谁去住.

其实房价早晚会降,不过就算是降也不会有太大的浮动,地产商,开发商,建筑商,投资商,国土和房产局,市容局,城管局,交通局,执法局,审计局,物业管理局,都靠这些生存,房产商说的话也对,大家是期望太高了,背里话的意思就是:从我们手里漏不了的枣,想从外面拿,得先过我们这一关~