日本城市地价上涨 (图)

2007-03-28 21:49 作者:Andrew Morse 要知道为什么日本地价出现了16年来的首次上涨，那就到位于东京市中心的东京中城(Tokyo Midtown)看一看吧，这座优雅时尚、融写字楼和酒店于一身的建筑群将于本周五开门迎客。


东京中城东京中城项目耗资34亿美元，其中包括东京最高的建筑──一幢玻璃钢架结构的54层大楼。东京中城的所有办公空间已全部租出，由于日本经济向好，日本公司在寻找更大的办公室以容纳更多的雇员。富士胶卷(FUJIFILM Holdings Corp.)和游戏制作公司Konami Corp.将把公司总部搬入东京中城的新办公区。互联网公司Yahoo Japan Corp.将在新办公区租用更多的空间，但其总部仍将设在临近的一座高层建筑中。

Yahoo Japan发言人Akie Kikuchi表示，“我们一直在寻找一个可以满足公司未来发展需要的办公场所。过去3年来，公司的员工人数已经增长了3倍。”现在Yahoo Japan的员工有近2,300人。该公司已在东京中城租下了10层楼。

包括Issey Miyake Pleats Please在内的高档专卖商店已纷纷进驻东京中城的商店区。而东京第一家丽嘉酒店(Ritz-Carlton)则占据了最上面的9层楼。

上周公布的一项政府调查显示，对商用物业的迫切需求是日本全国房地产价格出现16年来首次普遍上涨局面的重要原因。日本经济的持续增长使很多日本公司6年来利润不断增加。很多公司正在增聘人手以满足业务扩展的需要。就业前景的看好进而促使个人住房需求的上扬，这推高了住宅类房地产的价格。

2006 年，日本商业用地价格整体上涨2.3%，住宅用地价格整体上涨0.1%。尽管东京掀起了建楼热潮，高档写字楼仍是供不应求。德国数据研究机构 Emporis GmbH的数据显示，日本在建的高层建筑有92座。而房地产咨询公司Miki Shoji Co.称，东京主要商业区平均房屋空置率在2006年12月时为2.9%，相比之下，2005年和2004年同期的空置率分别是4.2%和6.1%。

地价上涨在东京、大阪、名古屋等日本大城市最为明显。有些物业的价格──比如安藤忠雄(Tadao Ando)设计的Omotesando Hills购物中心附近地价──已经上涨了45%以上。位于名古屋和福冈博多主要火车站附近的物业价格上涨了40%以上，东京4处住宅物业价格涨幅也不低于这一水平。

尽管日本大城市的房地产价格节节攀升，但郊区的地产价格仍在下跌，尽管下跌速度有所放缓。日本1.27亿人口中有约一半居住在郊区。大城市以外商业用地价格去年平均下跌了2.8%，2005年的跌幅为5.5%。而非大城市住宅用地价格在去年和前年的跌幅分别为2.7%和 4.2%。

资深房地产投资者表示，日本城市和郊区房地产价格的背离走势是有紧密关联的。日本正在从制造业经济向服务业经济转型。一些公司把工厂移到中国和印度等国，以利用那里廉价的劳动力资源；还有一种情况就是将工厂挪到离目标市场更近的地方，日本汽车制造商在美国各地都建立了工厂。

但是，这些公司的市场营销和金融业务却留在了日本。这种变化决定了对郊区大面积土地的需求减少──因为工厂一般建在郊区，而对位于城市中心、毗邻广告公司、会计机构和投资银行的办公楼需求增加。结果是：日本城市地价有可能继续上涨，而郊区地价则会继续下跌。

房地产投资公司KK DaVinci Advisors总裁Osamu Kaneko表示，日本正越来越偏重于服务业。该公司管理着价值约90亿美元的日本房地产。他表示，对东京市场非常看好，但对日本其他地方就没有那么乐观了。

东京中城就是日本经济转型最为典型的写照。该项目所在地从前是日本防卫厅(Defense Agency)总部，它是由日本最大的房地产开发商三井不动产(Mitsui Fudosan Co. Ltd.)和另外5家公司联手开发的。几乎所有主要的承租户都属于服务行业，其中包括道富银行(State Street Corp.)和共同基金管理公司日兴资产管理有限公司(Nikko Asset Management Co.)。约翰•霍普金斯大学(Johns Hopkins University)附属的一家诊所也进驻该楼。