地产商不止隐瞒暴利 还有大量利润外流

2006-11-21 02:36 除了隐瞒利润外，部分房地产商利润还大量外流到合资合作方、中介或关联个人，加上数额巨大的灰色支出，使得在房价暴涨的背景下，一些房地产商的报表利润涨幅并不明显。

　　日前，财政部发布的《中华人民共和国财政部会计信息质量检查公告(第十二号)》显示，部分房地产企业会计信息失真较为严重。39户房地产开发企业共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元；部分房地产企业存在较为严重的偷漏税问题，少数企业甚至通过虚构业务、编造合同等手段骗取银行信用。

　　值得关注的是，房地产企业会计信息失真，并不仅限于上述公告所透露的利润隐瞒问题。现实中，一些房地产企业通过各式手段进行的利润外流与利益输送涉及的数额可能比利润隐瞒更大、也更频繁，而且很多利润外流属于“表外”业务，常规的审计查账很难发现。概括而言，一些房地产企业的利润外流主要有以下三种渠道。

　　外流到合资合作方

　　一些公司采取房地产开发项目合作或合资的方式，将公司应得利润外流到其他法人或自然人。

　　从公开披露信息的上市公司相关资料看，目前部分上市公司大股东将自己的项目交由上市公司开发，或是大股东和上市公司成立项目联合开发公司。一般情况下，对于大股东出地，由股份公司出资金进行项目的合作，一些大股东与上市公司往往根据需要签订合作开发协议，由上市公司负担开发项目的所有风险，大股东坐收渔利，这实际上是变相侵占上市公司的利益。更有一些上市公司的母公司采取了只“合作”不出资的方式白拿利润，或者并不采取项目合作、合资的方式，而是将其开发的房地产项目的成本(部分甚至全部)直接由上市公司承担，自己做无本或低成本的生意。此类关联交易，导致上市公司的利润大幅减少或成本大幅增加。当然，项目合作式的利润外流，并不限于流向上市公司的大股东，也可能流向其他貌似无关的单位甚至公司高管私人控制的法人实体。而非上市公司由于没有强制信息披露义务，其利润外流的隐患就更大。

　　流向中介或关联个人

　　房价飙升过程中产生的暴利，有一部分流向中介公司或关联个人。

　　据媒体报道，房价暴涨的过程中，存在一些开发商与中介公司联手哄抬房价并外流利润的问题。其惯用方法是：先让中介在开盘前一周就陆续雇民工排队，制造销售紧张气氛；在开盘时，让部分房源被中介或内部员工等虚假客户以高于申报价格10%到20%的价格签订合同；在正常排队抢购不到房的情况下，中介公司就以虚高价格为参考价，开始到排队的真实购买者中兜售，只要购房者在合同款外，向中介公司多付一定数额的 “咨询费”(有的高达10万元)就可以买到“奇缺”并有升值潜力的房；这时，真正的买房者中开始有人憋不住“上钩”，以高价或加价从中介手里买进，购房者中随即产生“羊群效应”，引起大批抢购；开发商开始大量出货，中介手中的房子也乘机出手。等大部分房源售完时，开发商再以各种理由，撤销当初“演戏”时所订的高价合同。

　　据上海房地资源网的信息，许多楼盘合同撤销率之高让人吃惊：某楼盘499套房子成交了1707次，合同撤销1238次；86套房子成交了349次，合同撤销310次。由此，在一些开发商与中介公司联手的过程中，一方面哄抬了房价，但另一方面房地产公司并没有从畸高的房价中获得全部的利润，很大一部分利润外流给了中介公司———而这些利润流向的中介公司很可能又跟某些个人存在利益关系。

　　灰色开支金额巨大

　　一些房地产公司的众多灰色开支也侵蚀其利润。

　　从行业的特殊性及横向比较而言，房地产与建筑业是公认的商业贿赂问题比较突出的行业之一。有业内人士透露，一些公司用来疏通涉及开发各关节的好处费在开发期内的几年算下来，大概占到楼盘总成本的2%或3%左右，有的甚至更高。而对这些“灰色开支”，很多公司是通过虚增成本开支的方式而冲减税前利润的，由此导致房地产企业的利润流向权利寻租者。(文章仅代表作者个人立场和观点)