升降一线间破译上海楼市迷局：“节点”已经到来

上海楼市竟似古时笑靥如花的多情女子───看空者说，对我有情；看多者也说，对我未必无意。国家统计局公布的最新数据显示，８月，上海新建商品住房销售价格同比下降2.2％，然而，不少关注楼市的上海市民却表示没有察觉到房价的下降。 与此同时，上海房地产市场出现了“地旺楼不旺”的怪象。

　　谜面一：地王频出，销售滑坡

　　虽然行内有“金九银十”的说法，但上海楼市表现并不尽如人意。事实上，自９月以来，上海市场虽然新盘迭出，但其成交量却一直未能走出今年６月以来的低谷。“金九”并没有给众多房地产开发商带来预期中的回升和足够的利润。

　　这似乎表明，上海楼市正在抵达一个“拐点”。

　　但相矛盾的事实也同时在发生───９月，上海土地市场异常红火。６日，浦东花木地块拍出了近６０亿的天价；２８日，闸北大宁地块、闵行颛桥地块又分别在经过３５轮和５０轮的竞价后，以４．０５亿元、５．３亿元的价格找到买主。

　　“从这三幅地的楼板价看，与周边住宅销售均价已相去不远。如未来房价不能上涨，其利润相当有限。”业内人士评价说。

　　成交低谷徘徊，说明消费者对后市态度尚不明朗；地价不断攀高，说明开发商预期未来楼市还要涨。消费者与开发商之间的重大差异构成了上海楼市的第一个“谜面”。

　　谜面二：统计数据下调，价跌难以察觉

　　上海楼市第二个“谜面”是统计数据与消费者直观感受之间的差距。

　　“报纸上的文章说，上海楼价降了。为什么我一点感觉也没有？”面对媒体上铺天盖地的楼价微降的消息，上海市民张小淮疑问重重。

　　国家统计局数据说上海新房售价下降，上海着名房地产网站房产之窗网也说房价在降，但张小淮根据他的直观感受，拒绝接受这一事实。上海的房价到底降在何处？为什么如此之“春风化雨”、了无影痕？

　　来自房产之窗网楼市行情监测系统的数据显示，９月１５日至９月２２日，上海动迁类住宅成交１１６７套，均价３５５４元，占住宅总成交的２３．１％；９月２２日至９月２８日，上海动迁类住宅成交１６３２套，均价３４１５元，占住宅总成交的２７％。

　　这种低均价的动迁类住宅成交占比过高的现象可能是造成消费者无法感知房价下跌的一个重要原因。

　　造成统计数据与消费者直观感受“落差”的第二个原因是开发商不敢大张旗鼓地进行“价格战”。自去年以来，沪上不少楼盘在降价之后出现了大量退房的情况。“造成退房的原因通常是楼盘的降价行为激怒了先前的购房者。‘退房’现象逼迫开发商不敢轻言降价，至少不敢大张旗鼓地降价。”对“退房”现象的影响，有学者作如是评论。

　　有意思的是，虽然消费者感觉不到房价的下跌，但相关信息显示，上海内环、内外环间、外环的新房成交价不久前均出现微幅下调的局面。对此，专家的评价是，虽然降幅甚微，但“三环齐降”意味深长。

　　谜底：房价升降只在一线间

　　房价会跌；房价不会跌───伴随着上海楼市两大谜团的日益凸显，对市场前景的争论已经出现。

　　一种观点认为，从投资角度看，房地产市场是典型的预期市场。地价的上升将带来楼价上升的预期，观望资金可能“入场”，上海楼市将再度升温。另一种观点则认为，地王频出是“土地断档－恢复供应”期的正常现象，而且地块本身价值也在其中起到了重要作用。当下房地产商和消费者的行为都表明，沪上楼市在下一阶段有可能走出一条下行曲线。

　　在几个月前，这种争论几乎还是一件不可想象的事。那个时候，压倒性的声音是，房价涨幅将趋缓，但市场长期看好。有关专家认为，这一争论本身，恰恰是上海楼市各种矛盾现象的谜底。

　　“由于宏观调控的持续作用和反商业贿赂的深入开展，上海楼市可能会真的迎来一个拐点。”上海房地产独立评论人士顾海波称。

　　如果说上海楼市6、7月份的观望是对政策前景不明朗的观望；那么，在房产调控各项政策基本出齐、政府决心已显的9、10月份，这种观望已经表现得相当纯粹，那就是消费者对市场本身的担忧。

　　而在开发商层面，类似的忧虑其实也已经出现。“现在的市场我看不清楚。各种对立的因素太多，到底会怎样走，只有拭目以待。”一位在几个月前尚对市场表现出无比信心的房地产商日前在接受记者采访时说。

　　9月，少量沪上新开楼盘出现价格低于区域平均水平的情况，新房成交价也较前期略有松动。

　　不管“拐点”是否到来，但一个毫无疑问的事实是，上海楼市的“节点”已经到来。