中国二手楼税开徵首日京沪杭「零成交」

2006-08-02 16:20 中国对二手楼交易实施个税强徵首日，北京几个税务办理场所与前几天「爆棚」的景象相比较为冷清。就算前来办理的房屋过户也在免税范围之内，一是前几日办理预约登记，在8月底前办理相关手续免徵个税的，二是成交房屋在五年以上，在徵税范围以外的交易。换句话说，今日北京需纳个税的二手楼成交为零。

税官：办理细则尚未出台

记者今日在中关村、朝阳税务所和房屋交易市场所见，已不见前几日那种业主纷纷赶过户的拥挤状况，前来办理二手楼交易手续的客户则寥寥无几，且全是拥有房产 5年以上的业主。在营业大厅内办理过户手续的客户，多是几日前在此已领取到预约登记表的。根据北京市规定，凡是在8月1日前办理了预约登记的人，在本月底前仍可以随时办理免徵个税的过户手续。还有一些是来谘询个税徵收细则的市民。税务所工作人员称，虽然8月1日起开始徵收个税，但具体如何办理需等具体的实施细则出台。

　有二手楼代理表示，今日不但交易量急减，就算所接到的谘询也比往日少15%。「市场观望情绪明显，有可能直接将影响下半年二手楼市场成交量。」他认为，个税新政实施后京城楼市会出现三大局面：二手楼中介会出现优胜劣汰的洗牌局面；一半以上原打算购买二手楼的高端客户会选择新楼；二手楼价格上涨。

深二手楼市昨微跌

相对于内地其他大城市来说，深圳业主对二手楼交易强制徵收个税的反应明显平静，过去一周以来，当地的二手楼交易量并未出现预料中的激增，而在新政实施首日，二手楼交易量也只是轻微下跌。

　深圳中原地产总经理李耀智表示，近期受二手楼即将开徵个人所得税影响，二手楼交易量只是轻微上升，而相比限制外资购房政策出台时，影响交易量达到三、四成，可见个税开徵市面反应较为平淡。主要原因是因为该政策消化期太短，只有一周，而处理银行按揭等相关手续较为麻烦，所以未见交易量激增。「另外，深圳地区短期炒作的情况较内地为少，所以未见如同北京和长三角地区的二手楼转让高峰出现。」

　而今日二手楼交易有轻微下跌，整体未受大影响。李耀智认为，受该政策影响，二手楼交易量将持续稳中有跌，本月交易量可能下跌10%。而消化该政策需要大概3个月，待业主和买家细致明白该政策，市场交易量将会有所回升，但不会到达今年年初水平。20%的个税的成本，将由买家和业主共同承担，导致二手楼交易金额上升。该政策将使二手楼交易转向用家市场和有实力的长线投资者。

上海推细则提供少缴税机会

上海二手房转让徵税细则今天下午出台，对二手房转让徵收20%的个税，如卖方无法提供房屋原值凭证，即以实际成交价格的1%至2%计算应缴纳的个人所得税。市场人士认为，该细则弥补了全国20%个税标准的漏洞，但同时也为卖家提供了少缴税的机会。

　根据细则，上海将从明天起徵收所得税。但如果卖方无法提供原值凭证，转让普通住房的，以实际成交价格的1％计算应纳个人所得税，转让非普通住房的，则以实际成交价格的2％计算应纳所得税。其中，普通住房指的是面积小于/等于140平方米的住房，而非普通住房则大于140平方米。如是自用达5年以上的家庭唯一生活用房则符合免税条件。

中原地产研究谘询部经理马冀认为，该细则弥补了全国20％徵税标准可能产生的漏洞，但是也给卖家提供了选择相对少缴税的机会。如果卖家估算认为，房产交易差价扣除装修费用后的20%仍然高于细则中规定的成交价格1%或2%，则卖家可能会故意声称无法提供原值凭证，以此来达到少缴税的目的。

　21世纪不动产浦东地区经理曾德□认为，该细则出台后，买卖双方都会采取观望态度。上海的二手房交易量将在短期内缩水，未来3至5个月内甚至出现零交易额的情况。中原地产的马冀认为，部分中小型的二手房中介可能因此出现经营困难甚至倒闭。

自从7月26日中央宣布要对二手房交易徵收20%个人所得税以来，上海二手交易额就出现明显增加，但成交均价却大幅下降。据汉宇地产的统计数据显示，政策宣布后的5天内，其经手的成交量是7月份前26天的总和，达到160多套。美联上海5天的成交量也比平时增长了40%左右。而根据上海房产之窗的数据，7 月21日至27日的一周之内，上海楼市成交价出现大幅度下降，每平方米为8,394元，比前一周下跌了10.7%。

杭州：无原值凭证缴税1%

杭州市的纳税大厅今日冷冷清清，新政出台后首日，农税中心没有受理一宗二手楼交纳所得税业务。这与几天前该中心出现日受理415宗同类业务，形成云泥之别。

直至31日晚10时许，杭州市财政局农税徵收管理局负责人才把市政府关于个人住房转让徵收个人所得税操作细则基本确定。其中，「对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的」情况作出了明确规定，即个所税应缴额为住房转让收入的1%。而属于市郊的萧山区和余杭区可按原来的方法徵收个人所得税。

据了解，杭州市出台的细则规定，如果纳税人能提供房屋原值等凭证，个税徵收标准即应纳税所得额的20%，应纳税所得额为转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额。对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，徵收额为住房转让收入的1%。

　也就是说，一套房屋总价为50万元的房子，如果纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，那么最终卖家所要缴纳的个所税为5,000元。
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