林保华：房地产业怪状 宏观调控再来

2006-07-13 09:05 作者:林保华 宋人晏殊“浣溪沙”（春恨）中一句“无可奈何花落去，似曾相识燕归来”，成了目前中国经济状况与房地产业的写照。

二○○ 四年四、五月间，因为中国经济过热，国务院下令宏观调控。当时第一季度生产总值同比增长9.7%；全社会固定资产投资达8799亿元人民币，同比增长43%。总投资近一百零六亿元人民币，二○○二年初开始筹划，二○○三年六月进入施工的江苏铁本钢铁有限公司被当作祭品下马，在全国引起很大震动。那时候，全国楼价已经飙升，该年首季上海楼价就上涨 28.3%，北京已经加强控管，有媒体报导对土地招标已经采取霹雳手段。

二○○五年，一季度国内生产总值同比增长9.5%，国家统计局发言人郑京平说，今年以来中国经济继续向宏观调控的预期方向发展，总体形势是好的，但宏观调控任务仍然繁重。因为房地产过热没有降温，房价跳升，第一季三十五个主要城市的房屋销售价格，与去年同期相较，涨幅高达9.8%，有八个城市的涨幅超过10%，而上海以19.1%的涨幅在三十五个城市中排名居首。于是国务院在四月底发布“八条”，对一直飞涨的房地产业进行调控，包括调控土地供应，调控价格，以及改善商品房结构，各地区尽快明确该年与第二年普通私人楼和经济适用住房的建设规模、布局以及进度安排，并向外公布。

然而今年春天看到的消息却是“上海楼市回春，成交量攀升”，“北京房价指数创八年来新高”，第一季度升20%，房价超过上海。当社会舆论表示房价太高，民众难以承担，有民众上网发起三年罢买运动时，中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰的“二○○六年房地产蓝皮书”则预测，中国房价将长期上涨。这等于鼓励人们应该抢购房产而给楼市继续加温。

政府态度又如何呢？由于如果房地产泡沫爆破，最大受害者是大量放出信贷的银行，从而可能引发全国性的金融危机，所以建设部五月中旬发布公开信息说，截至四月底为止，四十个重点城市待售的商品房数量超过一百万户，其中近期房价飙涨最快的几个城市都还有不少的余屋待出清，北京待售空屋数量就高达十二万七千户。国家统计局的数据也印证了这一点：截至四月底，全国商品房空置面积达到1.22亿平方米，同比增长18.9%。“百姓”杂志提供的资料，商品房空置率约在26% 左右。对照国际标准，美国商品房的空置率约为7%，香港约为3%至4%。而空置率10%是国际公认的房地产开发红灯，可见泡沫的严重。而“百姓”所举出 1.14亿平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元，居国内各行业不良资产之首。

两个空置率数字虽不相同，但相差不远，因此有可信度。上述看法也得到一些经济学者支持。但是也有经济学者，例如北京光华管理学院的一位学者认为中国的商品房空置率不足1%，价格上涨正是供求关系的反应。26%与1%，数字竟有这样大的差距！看来，某些利益关系决定了学者的观点和他们的统计数字。这是目前中国经济学界的悲哀。

房价上涨与空置率增加同时吁在是目前中国房地产也的特点与怪状。很难想象如果不是有人炒作怎么会出现这种情况。为了降温，中国人民银行宣布四月二十八日起调高人民币贷款利率0.27个百分点；五月十七日国务院常务会议决议，将对房地产展开二次宏观调控，提出六项措施，所谓 “新六条”。但是市场竟无动于衷。五月二十日，国家建设部等九个部门联合制订“关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见”，包含六大方面的十五条具体措施公布，其中包括：从六月一日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；对购买住房不足五年转手交易按售房收入全额征收营业税；凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积九十平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上等等。

但是五月三十日中国股市的地产股非但没有应声下挫反而出现上涨甚至涨停版。这除了说明上述措施还比较温和而没有形成足够的阻吓外，也显示如果说以前有“上有政策，下有对策”，或者是“阳奉阴违”的说法，那么现在是地方公然对抗中央。这些表明了经济上的中央集权已经响起丧钟。

为什么会出现这个情况？最重要原因，房地产业是暴利行业，也是地方政府官员最容易插手与获利的行业（例如可以操控土地价格、市政规划，以及逼迁民户等），所以他们最不愿意房价掉下。

而银行贷款的失控加速房地产业的泡沫化。因为银行高层贷款给地产商有利益交换可能，这在众多的贪腐案中屡见不鲜，最明显的是上海首富周正毅与香港中国银行总裁刘金宝的相互勾结。银行贷款给买房者也没有严控。“北京青年报”就透露上海有一个人向银行借贷人民币六亿五千万元，购买了一百一十间住房。这当然也是因为放贷者有好处，才会如此大胆。而由北京爆料，当然也反映了北京与上海的矛盾。

由于房贷规模颇大，势必导致发银行坏帐的增加。因此中央政府的调控不敢采取激烈的措施，怕引发金融危机。也可说，中央政府已经被地方政府、国有银行与房地产业者绑架。据二○○五年中国区域金融运行报告指出，截至去年底，全国消费贷款余额达两兆两千亿元，约占人民币贷款余额的11%。在个人消费信贷中个人住房贷款比重不断扩大，其中北京、天津、上海、江苏、福建、广东的比重竟超过八成。也因此政府官员、地产商、银行管理层都有恃无恐。

因此虽然十五项措施出笼，效果不见明显。于是把责任推给外资的舆论大量出现，说这些都是外资与台商炒出来的，还揣测中央将出猛招限制外资。有的地方政府还使出歪招，如广州市政府拍卖官地，不再价高者得，在竞投到一定价位还不分胜负后，由“专家”来决定给谁。显然，这是为“专家”的贪腐创造条件，竞投者得把原来的价格转一部分暗地里给“专家”，无助于降低地价成本。

在十五项措施中，最有效一条应该就是指定百分比数量发展提供给中下层而价格较廉宜的“经济适用房”，这显然是给民众多买一些廉价楼而减少贵价楼的需求。有数字规定也比较便于“上级”检查。然而，第一，廉价楼的建成可能是两年后的事情，远水救不了近火；第二，如果建屋总量都减少，贵价楼岂非要飙涨得更高？而最根本的问题还是官员的腐败使这些措施要大打折扣。河南媒体披露，郑州市政府一机关单位以极低廉的价钱集体购买经济适用房，再以高价在市场出售牟利。因此这种楼房建造再多，如何保证能落到需要者手里而不成为官员敛财的又一个机会？

由于银行与房地产业关系密切，因此银行坏帐问题也一直成为外界关注的焦点。五月初，美国安永会计公司公布全球不良贷款市场最新调查报告指出，全世界的不良贷款去年达到二十年来最高峰，总额达到一兆三千亿美元；其中，中国不良贷款数额最高，达到九千一百一十亿美元，不仅高于中国官方数字，也超过中国外汇储备。二零零二年中国的坏帐约约有四千八百亿美元，三年多来增加近一倍。这个惊人数字，中国政府居然迟了一个星期才否认，可见其难言之隐。否认者是一位不具名的中国人民银行金融稳定局官员，他说，这份研究报告严重扭曲中国银行业资产现状，与事实不符，结论荒唐，令人不解。他说，根据监管部门公布的最新权威数据，截至今年第一季，中国商业银行不良贷款总额为人民币1兆3124亿7000万元，不良贷款率为8%。这样低的数字，显然连他自己都不相信，所以才不敢具名不敢具名，因为他也不敢为这些数字负责。

外界一般认为中国国有银行的坏帐达四成左右，实际上已经破产，所以当局急于让金融机构在境外上市，集资来救急。又由于外资对这些银行有戒心，所以中国政府采取多项措施吸引外资。第一，把坏帐剥离给几个资产管理公司，使银行资产变得好看；问题是剥得并不彻底，加上旧帐剥离，新坏帐又来，永远也剥不干净。第二，外银在中国开办分行很难，但是欢迎他们入股，也就是可以“有难同当”，绑架了外银。第三，为了吸引外资入股，当局被迫压低价格售股，因此多家国有银行都有外资投资银行购买股权，当然，都不许掌握超过两成的股权，避免他们“干涉内政”。在完成这些步骤后，这些金融机构急急上市。

由于二○○三年年底在美国与香港上市的中国人寿，甫上市股价大升，被喻为美国人的“金矿”，但是没有几个月就爆出上市时隐瞒问题，从此中国的金融机构在美国上市受到严格审查，只能在“一国两制”的香港上市。去年十月，建设银行等国有企业在香港上市，上市前已经有外国投资银行入股建行。正好今年春天，因为胡锦涛访问美国，人民币汇率调升，吸引不少热钱涌入香港，炒起中国H股，特别是金融股远远高于上市价，遂引起国内一些专家学者的不满，认为有人“贱卖国有资产”，引发不大不小的“爱国”还是“卖国”的风波。但是他们不想想，外国投资银行入股中国金融机构，要冒坏帐与假帐的风险，如果不“特价”贱卖，又有谁敢买？今年六月，中国银行在香港上市，继续“贱卖”国有资产，说明中国的金融当局深知自己的问题。六月一日中国银行在香港上市，前一天河南媒体却爆出河南省政协委员、省人大代表、明星企业家吴国防伙同中国银行河南分行沈丘县支行几名职员诈骗1.461亿元人民币的丑闻，并为外电所广为报导。幸好消息传到香港已经是几天后的事情。不过中国金融机构的声誉再次受到打击。

房地产过热实际上也是经济过热的一个反映，根据多项数据显示，在投资方面，五月份城镇固定资产投资较上年同期增长31.9%，增速明显高于四月份的29.3%。一至五月的房地产开发投资高达 5658亿元，较上年同期增长21.8%。因此在上半年数据出来后，北京将推出“二次调控”，内容将针对投资过热、产能过剩、楼价过高。至于政府会采用什么手段进行调控，人们拭目以待；而调控是否会变成“空调”，如几年前那样，更是人们关注的焦点。

由于共产党的一党专政，任何领域的问题都离不开政治问题，特别是经济问题，否则就不会有马列主义的“政治经济学”了，也不会有挂社会主义招牌的“市场经济”了。也正因为悖离自由经济的“市场经济”，才有上述的种种问题出现，并且找不到解决问题的办法。不但大规模的银行坏帐无法解决，房地产也很难软着陆。一切，可能要等到二○○八年北京奥运会后才来个总爆发。────原载《争鸣》(文章仅代表作者个人立场和观点)