伍凡分析中国房地产价格为何居高不下

中共国务院建设部等九个部门联合推出进一步抑制房屋价格的15项措施，其中最主要的内容包括：为控制房价过快上涨，个人住房贷款的首付款比例由目前的20%提高到30%；为抑制投机和投资性购房需求，对于购买住房不足五年转手交易的，销售时按其所得的售房收入全额征收的营业税由目前的 2%提高到5.5%。新政策还包括限制豪华住房建设，重点发展普通商品住房的措施，包括从6月1号起，凡新审批、新开工的商品房建设，建筑面积90平方米以下的住房所占的比重必须达到开发建设总面积的70%以上。

中国国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广六月六日在上海举行的国际地产大会国际城市政府论坛上表示，中国的房地产市场缺乏消费税收制度，应该对房地产交易所产生的收益征收百分之二十至五十的所得税，对于豪宅消费则另外收税，才是解决房地产投资过度的最好方式。

伍凡对此分析表示：第一，房地产的价格实际上是政府炒起来的，而不是根据市场价格走啦。因为地方政府包括中央部委一部份人希望房价不要跌，房价一跌，就会影响到银行贷款的回收；第二，会影响到中共政府整个GDP的下降，因为中国政府一切都为了GDP，GDP高了它税收也高了，那么老百姓怎么死活它不管，它先把税收收回来，它现在要想用税收这个办法来抑制房地产，正好它走的是相反的道路。人家也看准了，政府不希望房地产下跌，而希望房地产起码维持这个现状。所以很多人就看准了这个，你政府所做的和所想的不是一回事情。政府一再希望这个经济不要跌，其中经济不要跌的最主要的因素就是房地产，房地产牵扯很多方面，牵涉了你的土地，牵涉了你的材料，包括水泥啊，钢铁啊，铝门哪，还包括劳力的投入，所以整个牵涉到国民经济相当大的一块，它怎么能希望它跌呢？再加上它现在地方政府的税收，地方政府的收入，房地产开发商的收入，所以总的来讲不希望它跌，再用这么小小的措施去抑制啊，人家不听的，它还得维持那个价格，维持的高高的，因为有人在拱啊，地方政府在拱啊。所以你中央政府再怎么做，地方政府不听你的，所以呢相反的效果出来了。

房地产价格上涨过快是中共政权担心经济过热发展的一个主要因素。官方统计数字显示，今年第一季度深圳房价比去年上涨了35%，北京上涨了15%，大连市的住房价格上涨了10%。国务院向地方政府下发的简报说，房屋价格在各类生活资料消费价格上涨过程中占有突出地位，民众开始报怨住房价格的上涨已经超出了普通老百姓所能承受的水平，房价过高正在威胁着中国社会和金融的稳定。那么，造成房地产价格猛涨的主要因素和主要原因有哪些？

伍凡对此分析说道：主要因素主要原因还是那些地方政府和联手开发商要从中获利，而这个地方政府呢又不听中央的。中央呢也不完完全全希望这个房地产完全破灭，完全turndown，它也希望维持一定的高价水位，但是不要太高，因为太高引起社会的矛盾非常严重，穷人，没有钱的人，生活不够高的人买不起房子，而那些利润呢都给谁拿去了？政府拿去了，中央政府、地方政府和开发商，农民得不到利益，所以他们希望地方政府尤其地方这一大批啊，他们维持相当高的程度，你不卖，不卖我就放在那里，房子放在那里它还不烂，总有人要来买。中国人不买，我想办法招商让外国人来买，来维持这么个高价，所以它就一直下不来，一直在往上推，那么它推出的土地，征收的土地每年限量，土地一限量房价就高了，如果大批的土地出来，房价就会跌。它始终在这里玩这个把戏，那么保持GDP的增长。表面GDP增长保持税收增长，它就达到这么个好处啊。

伍凡进一步从税收的角度分析道：国家今年一月到四月的税收比去年同期增加了百分之二十二，四个月已经达到1.5万亿的税收，相当于去年的3万亿的一半，四个月就达到去年六个月的税收了，你再这么往上升，作为中央政府，它不敢想这是非常好的事情，因为它这样的税收，大大超出了 GDP的增长两三倍，它知道一定是要挨骂的，可是呢他们也喜欢实实在在有钱进来，地方政府乐哈哈的：有钱进来，所以它要保持这个势头啊，你不保持怎么养这些官员？怎么养这些政府？怎么让他们拚命的贪污腐化花钱？所以这是一个根本厉害利益所在，所以它不喜欢往下跌。可是中央政府看到，长期这样下去的话，你不可能永远这么长期的上涨啊，并且土地资源是有限的，所以它心里很慌很毛，它是很矛盾的，所以它政策也很矛盾，就在这里。

有文章指出：今年头四个月，城镇固定资产投资完成投资额1.8万亿元，比去年同期增长将近30％.

大量投资最终落在土地上面，而其中很大一部份项目用地是违法用地，严重的土地违法问题几乎都与地方政府有关。

土地资源是有限的，房地产市场的畸形发展，造成大量的农民失去土地，从相关统计数据来看，实际上违法用地的百分之九十都是地方政府，那么，房地产和政府之间，官商之间、商民之间和官官之间是什么关系？

伍凡对此分析表示：谁有权来控制土地？政府。因为中国的土地制度啊，所有的土地属于国家的，现在所谓的国家就是共产党了，共产党管着国家，完全共产党说了算，那么共产党里说了算的就是那几个人，县委书记，省委书记，中央的总书记，这些人说了算。那么好，他们有权决定这个土地，比如说一个省，它一个省里边决定着土地开发，哪个地区决定开发多少，我要征多少土地，向谁征，谁来征购，谁来买谁出钱买，买的中间大部份谁出钱？大部份是银行出钱，那么谁有权指挥银行出钱？又是那几个决定政策决定事情的几个官员，所以官员里边得到最大的好处，政府得到好处，官商勾结的那些商家得到好处，银行里边拨款的那些办事人员得到好处，所以这一连串的，反正得到好处的成一半，不得到好处的你沾不了边，你也没有权来管。

近年来中国豪华住房和大型基本建设的快速增长，使得许多农民失去土地，许多城市居民住房也被强行拆迁。开发商专注于建造豪华住宅，满足了一小部份白领阶层和社会精英的需求，但是却在中国城乡各地引发了许多民众抗议事件。

伍凡进一分析道：最惨的是农民，第二个惨的就是买房子的人，你要背那个三十年的债，一辈子你就奔那个房子吧，甚至是就为了房子服务，所以这些人最苦。所以那些得到了好处的人决定了这个事情走向，以及要征多少土地。这个土地是有限的，不能永远无限制的这么征用，中国可耕地面积又少，能够住房子的地方又少，所以今后中国的土地资源是越来越紧，越来越会造成更多的麻烦，越来越多的麻烦。为什么？土地价格这么涨上去，就会变的有价无市了，谁都买不起，现在百分之七十的房子是卖不掉的。现在还有更大问题，房子卖不掉以后，贷款借出去了，就跟着泡沫化了，资金积压在那里了。现在云南贷出去的款项一半以上是搞房地产，这个房地产不是一个高科技生产性的钱滚钱，制造更多实实在在的利润的一个产业，而是积压资金的一个产业。一积压就是二三十年呢，并不能里边利滚利，不是一个创造性的东西，不像一个科技有附加价值很多的一个产业，它是一个大量劳力、资产、物质，投进去的一个产业，所以产业多了变成泡沫化了，卖不掉了就积压在那里，就死掉了。所以中国的钱啊，国库的钱，相当多的放在里边，这非常非常不合理。为什么中国很多银行坏帐？其中一个原因之一就是贷出去收不回来了，贷给这些房地产。房地产就是官商勾结，我给你官员有好处，你批给我钱，我贷进去。最后房地产他卖了土地，盖了房子卖不掉，他把利润拿走了，他宣布破产他走掉了，结果倒霉的就是银行，银行谁背债？中央政府。中央政府和地方政府有着很大的矛盾，银行是中央政府的，得到利益的是地方政府，所以这个矛盾非常大。我不知道它这个问题怎么解决，现在一而再，再而三的国六条啊，国十五条啊一再出来，房价不肯跌，就是向那个拱嘛，它不让跌嘛，就这么个原因。

据中国人民银行的数据显示，2005年底中国房地产贷款达到3.07万亿元,占金融机构人民币各项贷款余额的14.84%，占GDP的比率为近17％。

中国的房地产市场是否已经形成泡沫？它是否会挑战在流动资金过剩的环境中控制金融系统的系统，带来崩溃的危险。

伍凡表示：实际上中国银行已经崩溃了，中国政府在撑着，现在是大部份人藉着房地产，百分之六七十的新房子卖不出你这不是破产吗？已经是泡沫化了。但是它不宣布，拚命让银行撑着，有这个政府撑着，因为这个银行是国家的。讲是国家的，（实际是）全国老百姓的负担。你存进去的钱它不给你用了，存进去的钱利息又那么低，根本银行是赔本的生意，这个政府不得不维持这个局面，你不维持这个局面，表面上GDP没有了，经济活动没有了，所以它拚命要把这个钱撑在里头，但是撑呢，最后要撑死啊。土地有限，资金有限，尤其资金有限，现在银行资金不够就卖银行，向外国集资，到香港集资，到美国集资。现在不来美国了，就在香港集资。可是集资也是有限的，不是无限无底，永远给你这么用，不可能的。房地产不是创造性的，是个低级累积型投资型的一个产业，所以中国养不起的，总有一天要垮的。现在为什么中央政府对这个房地产这么着急？一而再，再而三的下这个指示这个规则？我觉得没有用。因为你上面下的命令下面不听啊，下面不给你配合，所以为什么温家宝非常着急啊，也没用啊，憋到现在就等于拖，拖到什么地方呢？就用一句话讲，踩到西瓜一滑，滑到哪里算哪里。你再出任何措施都没有用，我不认为有用。五月份已经出了两条，国六条、国十五条，希望压制房地产，结果不但压不住还往上升。人家看准了，你中央政府并不希望完全要它死嘛，所以它就在里边钻空子啊，我就给你让它维持住啊，你有好处我有好处大家分，倒霉的是老百姓，倒霉的是农民。

对于怎么才能从根本上解决这些问题，伍凡认为，我不认为有解决办法，现在银行是破产的，现在是硬撑着，最后房地产也会破产，谁来撑吗？谁来垫这个底？没有人来垫底。老百姓拿不出钱，靠国家银行，国家银行是有限的，要不你印钞票？那变得更不值钱了，现在就得向外国贷款，向外国卖银行，希望外资投进来，外资投进来也是有限的，不是好生意的地方人家就走，一定会走的，资本家比谁都精。那么这摊谁来承担？谁告诉我一个好办法来承担这个房子？卖不出去的房子谁来承担？房价这么高谁来买？就出现这个问题了。现在它走到死胡同了。我看不出现在共产党这么一个方针下去，没救了，我不认为有救。

林保华在《中国房地产业泡沫难破》一文中指出：为什么会出现这个情况？最重要原因，房地产业是暴利行业，也是地方政府官员最容易插手与获益的行业（土地价格、市政规划等），所以最不愿意房价掉下。

（转自希望之声中国经济评述栏目，是由希望之声记者蔡红、齐月报导）(文章仅代表作者个人立场和观点)