220亿海外基金中国炒楼全揭秘

与其说这是一次会议，不如说是推介更合适，国内的优质项目借助这个平台和国际基金牵手合作。

基础设施投资的大手笔

在这次交流之前，业内纷纷猜想，参与海外融资的国内项目应该都与土地开发相关。谁也没有想到，由政府牵头的城市建设方面的项目，竟然占到了1/3比例。

其中包括位于上海周边依靠洋山港的某新兴开发区，以及上海某区重点行业的配套设施建设项目。据这个新兴开发区与会负责人介绍，该开发区建成后将拥有类似黄浦江沿岸设施的规模以及效应,成为另外一个浦东，“整个项目包括5个子项目，目前都还只是处于概念阶段。但是现在已经开始进行土地的出让和住宅的建设，预计房价将在5000元/平方米上下。” 当某海外基金问起这一开发区的投资有什么不足之处时，上述负责人坦言：“获得收益至少需要5年。”

据具有和各地政府共同进行城市建设开发经验的BAZO投资中国区负责人郑小平回忆：“2000年初，上海市政府委托我们对市中心24平方公里进行规划，那时候平均房价大概是5000到 6000元/平方米，现在已经上升了４倍，这就是一个趋势。一般讲来,政府规划肯定会带动房地产相应的启动，政府对基础设施进行投资以后，大量相关的投资也会跟进。而我们另一个在武汉配合市政做的项目，面积28平方公里，那时候房价大概只有3000元/平方米，现在则达到了6000元/平方米。”

而在另外的有政府背景的非地产项目的介绍中，项目方明确表示出“回报能够得到担保”、“能够享受政府优惠政策”、“看中海外基金的运作管理经验”、“希望基金在投资的同时能够引进更多的国际商业的进入”等条件与意愿，表示出相当的合作诚意与国际化思路。

郑小平认为，中国有660个大中型城市、超过5万个城镇、2500个开发区，这些都应该是海外基金目标----而不仅仅是上海、北京和广州。“在未来的 15年当中，我们城市的数量将从660个增加到1500个，这是国内外专家一致认同的。这个城市化进程大概要引进和转移３亿人口，要有4.5亿元投资的住宅，还要有相应的商用楼。我知道中国现在已经开始执行‘十一五’规划，中国政府将投入1.3万亿在道路的建设上、1.2万亿在环保上。而这些对上海的发展无疑也是有利的。”

郑小平对记者表示，中国城市的发展肯定会带来房地产的热潮，上海、北京的繁荣就是现在的明证。而对于海外基金而言，“在城市建设或者规划初始的时候，我们目前看到的硕果就已经萌芽了，因此，整个城建过程，对于地产来说蕴藏了很多的机会”。

国内开发商谋求转型

在总共15个投资项目中，也出现了上市的大型房地产开发商的身影----他们一般被人们认为不需要这个渠道融资。这家开发商的代表表示，他们参与此次融资活动的目的是为了“选择达到国际投资标准的机构投资者”来参与甚至是控股北京某地标性建筑的改造工程。

另一家拥有相当数量周转资金的海口开发商也引起了记者的兴趣。这一企业前来并非为某块土地的开发或者某一项目融资，而是为其公司的上市和持续发展寻找资金。据郑小平介绍，这一中型房地产开发企业在经历过前一波房地产泡沫以后，现在具有相当的实力，“然而当他们希望继续发展上市时，却发现他们此前的一些操作并不符合市场的标准，于是现在需要以国际化的模式来重新衡量上市计划”。

世邦魏理仕中国区董事总经理蒲敬思对此的看法则是，中国的房地产开发企业相对来说还处在初步发展的阶段，资本市场欠发达。如果银行不给他们提供贷款，那么本地的开发商就没有资金的来源，国内融资渠道的短缺对于当地开发商来说的确有着非常大的影响，所以他们开始把融资视野转向国际资本市场。

“有很多的国内开发商主要是把他们的业务局限于一个地区，具有很强的地区性，他们没有全国的网络，也没有非常高明的市场营销战略。更重要的是，他们与国外的投资界缺乏沟通的渠道和相关联络。”

“对于在当地融资的开发商来说，可能暂时还不需要评级制度，而对于国际投资者来说，因为难以获得合作伙伴的评级信息，因此也就增加了和国内开发商合作的难度。”

“对国际开发商来讲，他们更多关注中国房地产的长期战略，而不是短期的情况。我们知道，中国的城市化将延续至少15年。北京、上海、重庆都已经确立了发展卫星城市的计划，我想新兴的城市可以接纳更多的农村人口，这会推动城市化的进程。而城市化需要更多的写字楼和娱乐场所等，也需要高质量的房地产发展。”

国际基金的思维方式

上个世纪90年代中期，从以凯德置地、麦格里为代表的第一波海外基金试探性地进入上海房地产市场起，10余年来进入国内房地产行业的基金无数。上海市金融运行报告称，超过220亿元境外逐利资金在去年流入上海房地产市场。不仅如此，这些资本甚至已经渗入国内三级市场。

国民经济研究所主任樊纲在“中国房地产投资世界”论坛上表示：外资在中国房地产市场的直接投资目前占到10％或者是11％，一般FDI占到了10％，但是这个趋势正在放缓。上世纪90 年代中期的时候FDI占到了16％到17％，现在是10％左右。“有时候国内的增长比较快，倒不是说外国直接投资降低。”

这些带着满满一口袋资金的基金在进入中国的项目前，不断关注的问题是：回报率将有多少、土地年限能有多久、能享受多少税收优惠、股权的分配、受众是否足够广泛----几乎无一例外都是牵涉到合作层面以后的核心问题，常常一针见血。

　　对此，中国房地产协会的副会长和秘书长顾云昌分析，因为对中国的楼市还不是很了解，目前基金在中国一般通过购买商业物业的办法进入，一般中国商业物业的回报率在8％到10％，所以很多的商业物业都被国外的基金购买。而现在一部分海外基金逐渐开始和开发商或者项目进行更深的合作，这说明海外基金正在进入中国，也说明中国房地产业发展还是有前景的。“我们指望中国国内本土的基金能够赶快出台，现在已经有两个基金在试点，一个在厦门，一个在天津。如果这两个试点成功，中国的产业发展基金法或许可以出台。目前来看，中国房地产的融资，开发商对银行的依赖程度已经接近国际水平，银行的贷款过去占到开发基金的 23％到24％，现在占到18％左右。当然现在正处在房地产金融改革的前夜，我们希望中国房地产和金融业都可以健康发展。”

拥有和海外基金合作经验的复地集团徐先生总结经验和教训时认为，海外投资者对于投资风险的控制比国内开发商更具经验。“我们在合同当中感觉到国内的开发商可能更注重经验，海外机构则更注重数据。他们除了注重结果外，更注重过程以及过程当中的重要节点，还有非常科学的风险退出机制。”

“不仅如此，海外投资者在资产管理方面有一套成熟的计划和流程，当我们和荷兰ING合作的时候，他们派出长驻的项目经理到现场，对所有的报表计划都细化到月度计划，他觉得有问题必须以书面的往来进行沟通，而且一定要在可控的状态下实施。所以在整个项目的操作和管理上，他们本身就有非常完善的控制体系，这个很值得国内地产公司学习。”