美国房地产“高烧”何时退

数据显示，与去年同期相比，全球大部分国家和地区二季度的房价增速放缓，但美国房地产市场依旧十分火爆。今年二季度，美国平均房价同比上涨了13.4％，这是去除通货膨胀因素后，26年来最大增幅。目前，美国房屋的平均价格约为家庭平均所得的3.1倍，处于历史上的最高水平；1960年这个指标为2.6。拥有房屋的人数占到69.4％，也处于历史最高水平。

低利率助房地产热潮

近几年来美国房地产市场繁荣的根本原因在于2000底开始的低利率环境。就买房者而言，低利率环境直接使其贷款成本降低。借贷成本的降低使很多人开始买得起房子，买者增多，房价自然上涨。

而推动房价上涨的另外一个因素是银行。过去利率很高的时候，银行资金主要投向政府债券和企业贷款。在投资机会旺盛的时候，它们可以很方便的把钱贷出去以赚取利差。而在低利率低投资机会的情况下，它们需要寻找其他资金出口，房地产信贷便成为一种主要选择。银行乐于向房地产贷款，投资者又愿借，市场繁荣，房价不可避免地迅速上行。

美国房贷市场甚至还推出了各种各样的新模式，让购房者可以几乎不付首期，或者在一定年限只付利息不付本金。各种新模式的目的都是为了降低门槛，让更多的人来银行借钱买房。

美国媒体的文章认为，对于美国房地产来说，不管现在是否已经过热，最令人担心的是美国经济对房地产的依赖。美国住房投资已经上涨到占GDP的6％，接近历史最高点。

美林公司首席经济师大卫·罗森伯格称，今年上半年，美国房地产投资额已占到GDP增长值的50％之多。自2001年开始，美国私人部门新增就业机会有一半以上都在房地产相关行业。此外，银行对抵押贷款的依赖性也越来越强。

观点有分歧

一部分经济学家认为，美国房地产市场面临崩盘，美联储主席格林斯潘也提出了警告。但也有人不同意这种观点，美国财政部长约翰·斯诺9月20日就反驳说，他认为美国房地产市场不大可能崩溃。

美联储主席格林斯潘8月底表示，美国当前火热的房地产市场最终将降温，从而使一些人的家庭财产减少，进而给个人消费带来影响。

格林斯潘当时在美联储研讨会上发表讲话时表示，美国房地产市场的繁荣最终将不可避免地降温。作为市场调整的一部分，住房交易将从目前的历史最高水平下降，房价上涨速度会放慢甚至回落，利用住房市场生财的人的个人消费能力也将下降。他说，至于住房市场降温会在多大程度上影响美国的消费，目前经济界还存在分歧。

而斯诺在9月20日向美国信贷协会的管理人士讲话时表示，有关美国全国范围内房地产市场将面临崩溃的预测是“不切实际的”。他认为，有关房地产市场存在泡沫的说法“纯粹是用词不当”，它歪曲了美国房地产市场整体健康的事实，错误描述了美国住宅房地产市场的特征。斯诺指出，美国房地产市场已经略有放缓，这是早有预期的。他表示，房屋市场反映了特定地区的地区经济状况。因此像拉斯韦加斯等城市的房价出现大幅上涨并不令人感到意外，因为它反映了当地人口的激增。

对于这一问题，华尔街也有不同声音。标普公司本周发表报告说，美国的房地产泡沫可能不会突然爆裂，而是慢慢“放气缩小”，继之以全国性的房价稳定下滑，而不是雪崩式的暴跌。

标普公司首席经济学家韦斯说，“美国房市泡沫的结束方式将是漏气，而不是爆裂。”他补充说，很难确切预测房市何时变得疲软以及对整体经济的影响如何。但他指出，美国全国房价必须下跌30％，同时新屋开建数字必须下跌50％，才能使全美经济陷入轻微的衰退。

尽管如此，韦斯指出全美几个地区房价的暴涨是难以持久的，不可能一直这么涨下去。标普报告指出，美国房价猛涨主要集中在少数几个热点地区，如加州、佛罗里达州和东北部地区。数字显示，美国东西两岸的房价/家庭所得比率，至少比正常水平高出30％。而加息行动可能影响到与房市密切相关的两个领域:住宅营造商和不动产投资信托。

雷曼兄弟公司的报告则指出，美国住宅投资在GDP中占的比重已经接近历史高位；而且由于房价上涨引发投机并加重购房者负担，所以按揭中不良贷款的数量已经提高了。

报告预测2006年房地产将出现萎缩，预期这将导致经济增长减少一个百分点左右。更高的油价可能会加剧GDP的减少，从而迫使美联储从明年2月份的加息转向2006年年底的减息。