上海首次承认高房价出台细则谨慎回应宏观调控

2005年06月13日中国经营报　　近十易其稿，5月30日晚，上海针对七部委新规的实施细则《有关加强房地产税收管理的补充通知》(以下简称《通知》□终于出台。这份由上海市财政局、税务局、房地资源局和城市规划局等四部门联合印发的《通知》，明确了上海地区对非普通住宅的定义，并规定“自6月1日起，购买非普通住宅征收的契税由 1.5%提高到3%”。

　　上海首次承认高房价

　　《通知》中规定了如下两个重要内容：一是关于非普通住房的定义。只需满足三个条件中的一个，即为非普通住宅。1.住宅小区建筑容积率在1.0以下； 2.单套建筑面积在140平方米以上；3.实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以上。并具体对各个区域的高价房做了明确规定，内环线以内的高于17500元／平方米，内环与外环之间的高于10000元／平方米，外环线以外的高于7000元／平方米。此标准，上海市政府将根据市场情况，每半年公布一次。二是自6月1日起，购买非普通住房的，按3%税率征收契税。

　　尤其值得注意的是，政府对各个区域高价房标准的规定。某专家对记者说：“这是上海市政府首次承认了上海高房价的事实。”而上海市政府之前公布的数据显示，2004年上海楼市均价只有每平方米6385元。

　　在6月1日下午的上海市政府新闻发布会上，新闻发言人焦杨在谈到这个“高房价标准”问题时说：“这反映了本市房地产市场发展的区域特征；另一方面从住房价格的稳定性出发，是按照2004年第二季度到今年第一季度一年的住房实际成交平均价格，并根据国家有关规定，在上述实际成交平均价格的1.2倍基础上，再上浮20%确定的。”

　　据消息人士透露，在初稿中内环以内的高价房标准为每平方米17000元，低于公布的每平方米17500元的定稿，这说明政府充分考虑了市场的因素。

　　太极拳对组合拳？

　　这一新政另外一个引人注目的地方是，将非普通住宅的契税由1.5%提高到3%。这对投机者是一种颇为严厉的打击。相信这一政策能够有效地抑止境外投机资本。

　　但是，对于上海市政府对调控房价的真正决心，市场一直表示怀疑。

　　某专家对记者说：“政府的态度一贯是保护房地产业发展的。政府的打压不是给行业看的，而是给中央看的。”

　　阳光顾问余先锋说：“房价的过快上涨表面看来是购房者和开发商的矛盾，其实质是某些地方与中央、消费者的利益冲突。单就此次中央各种政策的‘组合拳’而言，如果某些地方政府从内心深处不下决心解决房价过快上涨的问题，也会打‘太极拳’来化解‘组合拳’。”

　　余先锋认为，七部委新政中最有效的一招就是“房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。”他说，如果政府真的想调控房价，在房价上涨最快的区域，假定在售楼盘的价格一般在10000元／平方米左右，若在此出让土地的前置条件定为“此地块住宅售价不得超过8000元／平方米”，那么在售的10000元／平方米的价格就很难挺得住，房价肯定下降。

　　但是，包括上海在内几乎所有的地方政府都没有就此提出自己的实施细则。而对于三令五申的要求收回两年以上的闲置土地，各地方政府都没有实质动作。

　　余先锋说：“很显然，地方政府都在和中央政府打太极拳，应对中央政府的组合拳。”

　　市场渐趋明朗

　　在细则出台两天之后，6月3日，位于外环以外、闵行区的夏朵小城开盘，开发商打出了“挤干水分”的口号，以每平方米5300多元的起价进入市场。据天启机构总经理陈艾立说：“在这个区域这样品质的楼盘，在调控前起码每平方米卖6000元。”记者看到，在售楼现场，这样的价格确实吸引了一定的需求。

　　但是，上海楼市近期的冷清也颇令人担忧。相比3月全市每天可以售出1000套左右的销售业绩，现在每天只能售出2、3百套房子，成交量锐减了70% ～80%。记者在上海房地局官方网站上看到，在松江区一个叫做玉乐小区的楼盘共1200套房，自4月16日开盘至6月8日，没有售出一套。一个叫作颐景园的楼盘，平均每天销售一套，在整个松江区域的楼盘销售上已经可以夺冠了。

　　不过，有乐观者认为，这次细则的出台，将有助于市场走势的明朗化。李海林对记者说：“前一段时间的政策，已经达到中央要求调控的效果了。这次细则比较客观地反映了市场情况。政策明朗了，市场也将会逐渐明朗。”中国指数研究院华东分院副院长陈晟对记者说：“购房者由此有了心理参考价格，原来刚性的、真实的市场需求，在消化一段时间政策后，就要慢慢恢复了。”

　　方方房产工作室主任胡宗亘对记者说：“政府的这一政策，对普通商品房不同区域肯定有影响。未来同一环线内不同板块的楼盘价格将会不一样。”李海林说：“市场经过3～6个月的消化，将会长期平稳下来。”

　　不过，资深评论员洪斌则提醒道：“后市判断并不乐观。新政的出台只是上海房价下跌的直接原因。而房价下跌真正的原因，在于供求关系的变化。因为新政的核心是提高了房产的交易成本，如果楼市中的有效购买力足够强，这部分成本会转嫁到购房者的身上，导致房价的进一步上扬。但现在成本上升，房价是在盘整甚至是下降了，这说明市场对目前的价格体系根本就缺乏足够的有效需求。”房价的过快上涨表面看来是购房?

　　相关报道南京：暂不强征20%卖房个人所得税

　　据南京当地媒体6月4日报道：“南京地税部门6月1日出台了一份名为《个人销售房屋税收政策须知》的配套措施规定，个人销售房屋缴纳的税收包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税等，其中明确规定，个人销售房产将按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税。”在业界引起轩然大波。因为这可能成为此轮调控最严厉的地方性措施，而此前并没有任何先兆。对此，南京市政府方面也一直没有给出正面的答复。

　　日前，南京市地税局召开新闻发布会，对是否征收个人所得税的问题，地税局总经济师唐跃面对媒体时，依然不置可否。他指出，根据法律，卖房征个税的政策从1994年就开始实施，去年南京已征到了个人售房缴纳的十多万元个税。法律确实对卖房征收个人所得税有过明确规定，2004年1月，杭州市政府征收过 20%个人所得税，但执行了9个月之后，就被取消了。而其他地方政府为了鼓励房地产行业发展，几乎从来就没有执行过这条法律。

　　6月8日，记者采访南京市房地局有关官员，官员明确告诉记者，南京不会强制征收20%所得税，媒体报道有误。但是，分析人士也指出，南京方面一直不愿意正面否认此消息，也在给自己留后路，以备中央政策再次趋严，就可以立即执行。