港府跟房地产商交手为何屡次吃亏？

亚洲时报在线徐国贞撰文／香港最珍贵的资源是土地。在政府所有批地中，大约70-75%的土地是以私人契约方法批地，拍卖卖出土地只占所有批地的25- 30%。香港特区政府在批地的过程中，也屡次出现极具争议的事件。有香港立法会议员认为政府与地产商时，往往处于下风，是突显现时政府在公共管理、政治及法律上三方面的问题。

翻查过去的资料，1998年的“数码港事件”、2003年的“红湾半岛事件”及近期出现的“胡忠大厦事件”等等，政府在批地上的手法都惹人非议。香港政府跟房地产商的互动，一直引人关注。香港特区政府过去就曾被多次批评“批地有漏洞”及与地产发展商存在有“利益输送”之嫌。

在1998年9月时，当时的盈科拓展集团(现为电讯盈科有限公司，HK.0008)向政府提出数码港的构思，及后政府与电盈以公私营合作模式发展数码港。在其后的六年间，数码港计划多次被人评批为政府向盈科提供“利益输送。

另外，以私人发展参与计划和房地产发展商共同兴建“居其有其屋”项目（由政府免地价兴建，价格较市价便宜，但有入息限制的住房）“红湾半岛”，也传出备受争议的事件。在2004年，港府曾开价17亿元(港币，下同)作为修订红湾半岛的契约，容许地产发展商“新创建”将之改为私楼出售的条件，但最后以8亿6 千万元卖给发展商“新创建”。

当时多名立法会议员批评，政府“卖大包”以“原价五折”出售红湾半岛。香港立法局议员李卓人议员就指出：五折出售红湾半岛事件，反映政府在评估问题时“只沿用一个模式”，当时政府表示行政会议己过，便不再评估以其他方法去解决问题。李卓人表示，政府在批地或在房屋政策上常出错，是因“政府在谘询时出现问题”，当真正落实政策时便出现问题。

另外，之前有不少港府高官在退休之后“下海”，出任大财团的高薪厚职，因而政府高官跟地产商的互动更加让外界瞩目。早前，有高官如前警务处长曾荫培及前房屋署副署长钟丽帼，在退休后的休假期间，替大财团打工。

这些事件都引起大众对退休高官退休后的就业问题的关注。曾荫培在退休后未清假，即出任新创建集团执行董事，钟丽帼则被指退休后加入恒基地产属下香港小轮，参与西九龙发展专案及被指参与游说更改青衣船厂用途。

独立议员陈伟业曾在2月2日的立法会辩论中，针对曾荫培事件表示，“高官退休前与大财团抛眉弄眼，对公务员的尊严造成很大伤害”。陈伟业对亚洲时报在线指出，现时政府的制度一直不改，而其制度“对特殊阶层是无制度一样，是黑箱作业”。他又认为：政府私相授受，给予特殊阶级优惠，批地时，其与地产发展商拟定好的市价未必是真正的市价。他直指这做法其实是令大财团在香港艰难时期时仍牟取暴利，令公众及政府库房蒙受损失。

另一位立法会议员梁家杰则认为：香港最珍贵的资源是土地，其中70-75%的土地是以私人契约方法批地，拍卖卖出土地只占所有批地的25-30%。梁家杰又认为：一直以来，香港政府地政总署的官员和地产发展商一起关起门来讨论土地价格的做法，并不够透明度。他指出，在私下讨论之下，若政府满意的价格比公开拍卖的价格为底，是会令政府库房及公众蒙受损失。他认为要公开土地的估价报告，增加透明度。

梁家杰议员表示，政府应检讨及改革有关土地政策，而改革的大方向是要在土地规划及批出方面增加透明度。他认为，现时的机制并不算得上透明，令人有所怀疑出现“官商勾结”或是“偏颇了地产商”的情况。

此外，梁家杰议员认为民间制度化的参与是必须的，因为只有让民众在制度上的参与才可叫民众“安心”政府是善用土地的资源，为香港6百70万的市民创造最大的财富，以公平、公正的方式，尽量是市场主导作为批地的原则。

陈伟业议员认为，从政治方面来看，批出土地时，政府与地产发展商交手时，常处于下风，是因碍于地产发展商在港的政治势力庞大。陈伟业议员说：“发展商己成为香港管治权力核心的一部份，他们在政治上的高度参与，令政府在批地上牺牲大众市民的利益去迁就地产发展商的利益。”

在法律上，政府批地时常发生“契约漏洞”的问题，地产商往往能利用契约的“漏洞”的问题，从中为自己的财团获取最大的利益。梁家杰议员在最近的立法会会议上，质询房屋及规划地政局局长孙明扬有关湾仔胡忠大厦的土地契约(下称地契)的“漏洞”的问题。

1986年，胡忠大厦向城市规划委员会(下称城规会)申请官批时，承诺在大厦落成后12个月内兴建横跨皇后大道东的行人天桥。可是，胡忠大厦自1992年建成至今十三年，天桥并没有兴建。

资料显示，香港城规会在15年前审批胡忠大厦的兴建申请时，接纳发展商建议，当附近的合和实业Mega Tower酒店计划换地手续完成后，便会兴建一条横过皇后大道东的行人天桥。城规会认为行人天桥系统可疏导人流，故接纳其申请。可是，由于Mega Tower酒店发展计划至今仍落实，发展商无须履行兴建行人天桥的承诺。

理工大学应用社会科学教授钟剑华博士表示，胡忠大厦事件反映了“制度上的漏洞”。钟博士建议政府应该填补漏洞，城规会应在接纳申请前，要再三考虑发展商的承诺的可行性，及在契约上列明在什么情况发展商必须履行条款。