谁制造了上海楼市的泡沫？ 外资带动加本土追捧

在上海有一种说法颇为流行，“2002年后，上海的楼市就不是上海人自己的了”。最近，这种说法已经被改变，“2004年后，上海的楼市属于外国人。”

　　在过去的6个月中，许多上海地产中介接触到的外国客户已经超过了中国人。“他们喜欢市中心的中高档的楼盘，不担心房价，只担心买不到房子，一买就是几套，毫不犹豫。”一家有合资背景的地产中介销售经理对本刊说。在该中介最近的销售合同中，外资贡献了超过一半的销售额。

　　面对外资需求，开发商和销售商也已开始主动出击。均价7000美元/平方米、创上海公寓类住宅最高售价的“华府天地”，有望在4月登陆欧洲进行楼盘推介。此前，世贸集团已经携带其6个豪宅项目到澳大利亚、新西兰和法国等地巡游推介一圈。另外，许多代理公司正在酝酿成立以海外购房团为直接销售对象的专营代理部门。

　　上海地产正像磁铁一样吸引着全球资金进入，“在最近一个时期，上海房地产市场投资的主体已经发生了改变，境外资金开始占据主流。”瑞士信贷第一波士顿首席经济学家陶东分析说。最近，陶的一位常驻伦敦的外国朋友委托他在上海购置两套公寓。

　　实际上，这种委托已经颇为普遍。摩根士丹利首席分析师谢国忠在一份上海地产分析报告中描述：他的一位朋友最近收到了一封来自美国某律师的信件，信中表达了希望收购其房产的强烈愿望。信中建议：“您可以将房产卖给我，我付全款，然后您可以利用这些资金再去购买几套房子，这样可以让您的资金利用效率更高。”

　　类似的故事对于上海人已司空见惯，“一开始是有海外亲属的，大都会接到电话，希望委托购房，接着亲属又带着海外的朋友，一波接一波地来买楼盘。后来由点到面，逐渐波及到日、韩、欧、美等地。”一位上海炒房客对本刊描述了大致经过。

　　在这些海外购房者看来，上海楼市正经历着前所未有的“大牛市”，只要入市就有利可图。对他们而言，上海房价日新月异的飙升已经取代了人民币升值的老生常谈，中心城区的房价再涨一倍似乎就在眼前。

　　事实上，从功能和定位而言，海外购房者跟温州炒房团并无二致。

　　与此同时，更大更集中的海外地产基金也在上海地产积极寻找“下一次”投资，对于他们而言，“下一次之后还会有下一次。”这是荷兰国际房地产基金(ING)中国区资产管理总监江浩思在接受中国媒体采访时最喜欢说的一句话。

　　可以看到，这些基金是从房价飙升的2003年开始大举进入上海地产的，此前则一直处于观望状态。2003年7月，美国摩根斯坦利投资了上海卢湾区“锦麟天地雅苑”项目，在短期内获得了超过预期30%的收益。这令外资基金备感振奋，直接投资项目开始变得流行起来。随后，初尝甜头的海外基金们发现了更大的金矿──不良资产处置中的地产部分。这是一项需要技巧和实力的工作。2003年底，华融资产管理公司曾向摩根斯坦利和高盛转让规模惊人的地产不良资产。其后，包括瑞银、雷曼兄弟、花旗集团在内的海外基金都先后参与其中。由于地产基金大多希望能够快进快出迅速获利(基金运作周期一般为5年)，因此，无论直接投资立项还是处理烂尾楼，基金经理们都紧盯住宅市场。

　　但到2004年底，这些海外地产基金开始看好商铺和写字楼，他们有信心在5年左右的时间里，将所持物业在国内出售或转卖给海外其他基金。这在国外一般很难做到。

　　江浩思对媒体坦承，可观的回报率构成了极大的诱惑。在美国，投资房地产的基金年平均收益率为6.7%，日本、新加坡为4%，而在上海，这些基金投资的年净收益率却可以达到20%～50%。

　　但遗憾的是，“上海楼市中的外资有95%都是投机性的。”美国洛克菲勒集团之下的高纬物业公司亚太区高管对本刊评估。

　　目前，仍不能明确究竟有多少外资在投机中国地产。据国家统计局数字显示，2004年外商直接投资(FDI)进入中国房地产业的资金规模大致为:合同利用金额为134.9亿美元，实际使用金额为59.5亿美元。前者增长48.08%，后者增长13.55%。但这显然并不是全貌。

　　另外，海外的投机者很难像中国的地产商一样接受宏观调控。时至今日，仍无一家海外基金直接以房地产基金的名义在中国注册，多以离岸投资公司的身份出现。这也就是说，如果投资受挫，流入的资金会迅速撤出。

　　有意味的是，在本轮外资的带动下，江浙的民资又打了回马枪，上海当地资本也跟风追涨。在采访中，一位上海本地炒家向本刊记者引述了著名的泡沫定律： “其一，泡沫的膨胀时间会较任何人所想象的更加长久；其二，泡沫终会有爆破的一天。”他引述第一点意在表明看空派可笑的短视，不能火中取栗，牟取超额利润；引述第二点则是想说明自己有着清醒的判断，不会成为最后一棒的接盘者。

　　问题是似乎每一个炒家都有着如此自信的判断。

《中国新闻周刊》作者王晨波