摩根士丹利：中国房地产业承受力之谜

中国对比香港：不同的需求动力。中国国内对住宅的需求，看来是由人口和有机性收入增长带动的一种长期消费趋势。而香港则大体上受流动性影响，可持续能力看来较弱。

供应减少＋不俗的承受力＝上升的价格。受到持续的紧缩调控与相关行政措施的影响，市场供应普遍下降，预料价格在短期内会走高。我们认为，政府必须增加较低档次的供应以维护市场的承受力。

发展商回报上升；继续持有低市盈率股票。根据我们的计算，拥有低成本土地和稳健资产负债表的发展商最少还有一或两年才达到盈利和边际利润的高峰期。中国房地产发展商整体的相当于资产净值折让３７％或未来盈利预测１３倍的价格水平并不算便宜。我们取向继续持有拥有高盈利可预见性或市盈率偏低的公司股票－－以资产净值的变现能力做指标。

我们对中国房地产行业的看法是中性持平。尽管盈利前景看来强劲，鉴于宏观变化与监管风险因素，市场估值不见得十分便宜。

有机会也有风险我们认为中国的楼价在鸡年仍然有较大机会再上升，即使大多数城市在２００４年已实现稳健增长。平均而言，上海的价格上升了１６％、北京１２％、天津２０％、南京８％、重庆３４％（基于非常低的基数）、成都１５％、深圳５％、广州４％、和全国总体的１３％。

自政府部门于２００３年第四季度实施紧缩政策以来，供应下降而给价格带来支持的同时，大多数地区的住宅需求仍然坚挺，并成为推高价格的主要原动力。利率很低、股市低迷和资金调控，意味着在银行存款以外，可利用的投资选择不多。

人们普遍把楼价迅速飚升，特别是在上海，归咎于房地产投机者的推动。估计人民币会升值的投机活动也在推波助澜。尽管在某种程度上这是事实，