火爆的全球楼市带来了什么？

2005-03-22 00:48 美房地产繁荣背后是当短期利率上升1.5％，30年房贷利率仅上升0.1％

　　美房地产繁荣背后是当短期利率上升1.5％，30年房贷利率仅上升0.1％

　　从伦敦到纽约，全球房地产价格上涨的步伐势如破竹，而低利率无疑是发动机。

　　火爆的2004年全球楼市

　　有机构估计，在未来几年，美国、欧元区的房价将继续走高，但上涨速度将会有所减缓。

　　目前，欧元区的短期利率为2.0%，美国则是2.5%。如此低的利率无疑在一定程度上助长了房价上扬，仅仅去年一年，世界平均房价就上升了10%。

　　路透社的调查显示，欧元区内2004年房价平均上涨了12.5%，其中法国、西班牙涨幅居前。

　　同期，美国的房价上涨了11.2%，尤其值得一提的是，在接近去年年尾之际，美国房价突然猛涨，同比涨幅高达18%！

　　“泡沫论”案例：美国楼市

　　在过去5年内，美国从东海岸到西海岸的房价几乎翻了一番。而美国的决策者们一再声称美国的房地产市场没有泡沫。美联储主席格林斯潘以及联邦政府官员们在发言中再三强调房地产没有泡沫，他们认为，日趋升高的收入和低利率的政策使得消费者购房能力增强是房地产市场繁荣的主要原因。

　　然而，仍有不少有关“泡沫”存在与否的争论，不少人持不同意见。

　　美国联邦房屋企业监督办公室的数据显示，美国房价增长速度在去年第四季度有一定的减缓，从2004年第三季度的上涨4.79%下降为上涨1.69%。但是，正如我们前面提到过的，在一些大城市，临近年末之际却出现了价格的急速上升。

　　一些分析师觉得缓慢但稳步上升的借贷支出将会减缓房价的上升。同时，他们也为这样的原因而担忧：如果房产价格、廉价房产抵押、房产再融资以及住房按揭都一一碰壁、停滞不前的话，这很有可能将使美国乃至全球的经济受到冲击。

　　事实证明，房地产市场的崛起，在相当程度上延长了美国自上世纪90年代以来的消费繁荣。如果没有房地产市场的支撑，那么2000年美国股市泡沫的破灭就会给整个美国经济带来巨大的伤害。正是由于房地产市场的牛市，在一定程度上弥补了股市下跌所带来的损害。

　　我们不应该低估近年来美国房价上涨对全球经济带来的好处，美国民众消费能力的增长极大地拉动了美国的进口。因此，倘若现在美国房价走势趋缓的话，许多专家就开始担心这将给原本就无精打采的美国和世界经济一记重拳。

　　美国长期利率的走向

　　在近几年来，美国的长期国债市场的表现可谓莫名看涨。买家们买入、开仓，乐此不疲。这抬高了美国国债价格，同时也降低了其收益率。最终结果就是即使美联储八个月内六次调高利率，但长期贷款利息仍在低位徘徊。

　　正因如此，美国房地产市场的繁荣得到了进一步的延续。在短期利率上升了1.5%之际，美国当前30年期的房贷利率平均为5.67%，这仅仅比一年以前的水平高了10个基点（0.1%）。

　　今年美国的长期利率非常可能会上升。就在上周，格林斯潘就曾暗示远期利率会走高，其弦外之音就是针对房地产市场而言的，这无疑会对房屋的需求产生影响。

　　据市场人士估计，如果房屋贷款利率为3%，那么将会有24%的家庭可以承担售价50万美元的物业。但是，如果利率到了4%的水平，那么就只有19%的家庭有能力购买同样价格的房屋，而当利率升至6%时，这个比率就跌到12%了。

　　同时，如果宏观货币政策强制性抑制了购买新房的需求，再加上人口因素的影响，譬如由于“9•11”事件而导致的移民人口减少，那么对整个市场而言，产生过量供给的风险就相当高了。

　　现实对这些掌握利率高低的决策者而言，实在很难找到一个两全之计。

　　当伦敦的房价曾以惊人的速度上涨。为此，英国央行调高了利率，希望可以借此来减弱这个当今世界最活跃房地产市场之一的购房者们的胃口。然而，美联储却表示没有明显痕迹证明在全国范围内有房地产泡沫。欧洲央行则相信到目前为止，政府可以做的就是告诫大众不要人为地去创造地产泡沫。