上海房地产风险危及银行 央行警告 --国家承托房地产价格不可能长久 价格下跌必致银行巨额亏损

*国家承托房地产价格不可能长久

房地产价格在中国目前经济的链条中处于最爲关键的，却也是相当薄弱的位置。中国政府全力挺住房地产价格，只许上升不许下降，以至中国城市房地产价格和居民收入完全不成比例。以国家财力承托房地产价格不可能长久。有专家估计，未来两、三年是最危险的时期，如果房地产价格不跌，高通胀必然在中国出现，无论出现哪种情况，中国经济前景都面临极大考验。

去年5月间，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠首次明确预警中国房地产泡沫，提出“中国地产泡沫即将破裂”，并特别提到了上海房地产泡沫现象。11月，摩根士丹利董事总经理、首席经济学家史蒂芬•罗奇又说，“在我看来，中国的房地产周期正徘徊在大爆破的边缘。”

*房地产开发资金主要来自银行

据央行上海分行的统计报告显示，２００４年上海房地产贷款强劲增长，全年新增贷款超过１０００亿元，占中资金融机构全部新增贷款的３／４强。

北京经贸大学副教授汪新波认爲：在中长期贷款中，房地产贷款占了相当大比重，从１９９８年末的３１０６亿元上升到目前的２．６万亿元左右，占全部人民币贷款总额的１４．７％。

专家认爲，房地产资金占银行贷款如此高的份额，风险的确值得警惕。

*上海GDP1/4靠房地产

据全球经济观察报报导，上海经济对房地产的依赖度在2004年出现了明显的上升，房地产直接拉动上海GDP增长约爲17％，建筑材料、房屋仲介和家具电器等其他因素的间接影响约3％到7％。也就是说，上海近两年经济增长中，可能有四分之一直接或间接地与房地产有关。

*热钱涌入投资购房比例高

随着上海房价节节升高，上海一般居民已无力购房。21世纪经济报道报导，上海居民的平均可支配收入，０３年爲１４８１０元，０４年按１５０００元计，目前的上海平均房价已经超过８０００元／平方米，若每居户８０平方米计算，房价收入比已经超过１４倍（９７年房地产泡沫破灭前的香港，房价收入比爲１１倍）。

据调查，上海过去几年投资购房比例很高，购房不是爲居住，而爲获利。在上海中心市区的公寓里，大约有四分之一的电费仅够维持一个冰箱的运作，说明这些公寓没有人居住。浦东新区的一些住宅小区无人居住的房子占４０％左右。

投资购房中很大部分是外来热钱。2004年上海的房地产涌入热钱估计在30亿到70亿美元之间。东方早报2月9日报导，上海单价在2000美元以上的楼盘中，境外投资者占到总数的50％以上。

这类以逐利爲主要目的的热钱，购房的诱因是资产升值，是建筑在房价上涨的前提下的。一旦意识到无利可图，热钱可能一夜间撤出。热钱一旦消失，大量房屋将空置，无人购买。

在人民币升值期望中，热钱还可能将上海房价推高，离上海市民的承受能力就越远，明天房价下跌的空间越大，风险也就越大。

21世纪经济报导文章说，上海将是泡沫破灭的第一个城市，上海房地产已经连续四年上涨，如果出现供大于求的局面，市场将很快出现逆转。

*银行危机感加剧

中国经营报报导，房地产开发商在完成前期自有资金筹措之后，一亿元的专案就能从银行拿到１．５亿元的贷款。贷款到手后，开发商会用低廉的银行贷款迅速偿还前期融资中其他来源的“高额”借贷，然后在专案操作中以流动资金贷款，或者挪用工程款、购房者前期预付款等进行专案运作。“这样一来，房地产开发中大多数的风险转嫁到了银行头上。”

据悉，银行超过半数贷款都是以房产做抵押的，房地产价值的风吹草动必然会波及半数甚至更大规模贷款的安全。

近年来，摩根士丹利的研究人员一直在劲吹泡沫威胁论，频频警告对华投资者：中国房地产市场的潜在危机一触即发，不可贸然举足进入。

谢国忠关于中国房地产的泡沫论出来后，遭到了中国房地产业的猛烈攻击，中国建设部政策研究中心课题组还专门出台了驳斥该“泡沫论”的研究报告。

*中国负债总额约为年生产总值150%

经济专家认爲，中国经济中最薄弱的环节，是中国的金融体系。中国政府公布2003年公布的数据，中国的银行资产中，大约有百分之二十五左右的坏账和不良贷款。但外界一般估计，真实的情况，可能是占到银行资产的百分四十甚至六十左右。

2003年以后，中国各个银行按照政府要求降低坏账比例，它们所采取的最重要办法是把分母作大，即增加银行的资产值和贷款总额。北京的一位经济学者指出，这和欺骗没有区别，而且由于急于扩资，坏账比例未来两年肯定会急剧增长。

过去两三年，中国的银行对房地产企业贷款急速增加，这种贷款基建在房地产价格之上，一旦价格下跌，必然导致银行出现巨额亏损。

有学者估算，中国政府内外债务，加上历年累计的退休、失业等社会保险资金缺额，大约为中国每年国内生产总值的百分之一百五十。

可见，房地产价格在中国目前经济的链条中，处于最爲关键的，却也是相当薄弱的位置。正因爲如此，中国政府必须全力挺住房地产价格，只许上升不许下降，以至中国城市房地产价格和居民收入完全不成比例。

不过，以国家财力承托房地产价格不可能长久。有专家估计，未来两、三年是最危险的时期，如果房地产价格不跌，高通胀必然在中国出现，无论出现哪种情况，中国经济前景都面临极大考验。(大纪元)