上海房价疯涨几时了？

从2003年开始，上海房价一直呈上扬之势。进入2004年第三季度，有消息称，在加息前后短短1个多月，就有大约10多亿的海外资金通过各种渠道进入了上海楼市，大肆席卷均价过万的高档房产，高端房涨幅最高达到20％。这对拉动上海市整体房价上涨的示范作用“功不可没”。据中国社科院专家对上海房地产市场的调研：上海投资性购房占总购房的16.6％，已经大大超过了警戒线；中心城区有大约4.5万套“无人房”，合计面积为500多万平方米，浦东新区的有些住宅小区的水电费收缴率只有60％左右，无人居住的房子占40％左右；上海市的房地产市场已经形成了一个二元结构：一边是没有购房能力的普通市民，一边是少部分高收入群体。

而上海市政府部门有关官员则认为，最近一轮房地产开发热有着强烈的有效需求作支撑，该官员援引2004年1至10月份统计数据说明：一季度，本地居民购房占75％，二季度占80％，三季度上升至85％，平均下来是80％，本市居民购房面积占预售总面积的80％，并且以生活改善型消费需求为主导，本地居民当之无愧地成为市场发展的主力军团。最新统计数据显示，上海房地产调控政策逐步显现，即，求略大于供的矛盾逐步缓解，一季度，每平方米6000元以下的商品住房占预售登记总面积的50.5％，二季度提高到56.6％，三季度又上升到63.2％。其中每平方米6000元以下的商品住房占到预售登记总面积的 56.8％，预计全年将达到60％左右。从1月到10月的总体情况看，全市预售登记面积中，3500元以下的即包括重大工程配套商品房及普通商品住房，共 692万平方米，占预售登记总面积的26.9％，市场上3500－6000元占29.9％，6000－9000元占29.3％，9000元以上占 13.8％。从市场趋势看，上海市商品房预售均价涨幅逐步趋缓，其中高端房涨幅最高，达到20％，中、内环线之间为6％，中、外环线之间为6.26％，低价位外环线以外的商品房由于重大工程商品房的集中上市，使这一地区房价非但没有上涨，还出现2.28％的负增长。

毫无疑问，上海中心城区房价强劲上涨与环线外的房价负增长可以产生对冲作用，进而摊薄平均房价的上涨幅度。但估计上海老百姓的真实感受却是，在可接受的城市生活居住范围内的房价上涨，已超出普通人对住房消费的承受能力。因此，如果城市边缘的房价可以接受，而与就业地点的距离遥远所造成的时间成本和交通成本无法接受的话，那么平均房价增幅是否在合理范围内的意义就要打些折扣。

上海房地产业界专家预测，今年上海房地产还会在合理的范围内上涨。上海力图打造一个国际化大都市，房价有理由达到国内之最，加上土地开发成本不断增加，投入资本增加，与境外同类城市比，上海的房价并没有达到饱和，客观上存在上升的空间。（新华社）