上海房价只涨不跌，跌则崩溃

2004-07-09 20:40 作者:顾则徐 中国的经济现象，没有一种现成的经济学说可以比较完整、透彻地解释。其中的根本，即在于中国的经济与政治是一种倒置关系，是因政治而设置，因政治而需要，因政治而供应，因政治而运动。在中国，不是政治立在经济上运变，而是经济立在政治上运变；经济是政治的面子，是政治的外延，不是政治为经济服务，而是经济为政治服务。当年贴紧香港开发深圳，而不是开发上海、北京或者广州等等，其根本动机并不是真的开放经济，而是要在资本主义面前建立一个社会主义高速发展的样板，是建立一个用铁丝网拦起来的前沿斗争阵地，是以经济的名义试图用大深圳吞噬小香港。最后终于是财力不济、基础太差，便不能达到目的。于是，便搞浦东、搞上海，调过头来树立一个赶超香港的社会主义样板。邓小平说开发深圳没有开发上海，是他的一个错误，原因就在这里。不弄清政治与经济在中国的异常关系，便不能认识清楚中国的经济现象里深藏的本质。

你要我谈的上海房价和银行紧缩两个问题，由于精力限制，就只谈上海房价问题。由于我进行的是原则性议论，所以，谈了一个问题，另一个问题也就可以进行原则联想、类推，自然也就可以得到启发。

讨论上海房价涨跌走向问题，要有个时间限制。分析一切经济现象，必须要先设定时间前提。时间长短，可能得出完全不同的结论。比如现在很热闹的中国与印度经济发展比较议论，没有时间设定，便等于大家都是闭着眼睛说瞎话。如果从中短期来看，中国会优于印度，但从十年、二十年的角度看，中国便很可能突然落后印度。因为，印度的增长是真实、稳步的，它的增长并不积累崩溃性因素；而中国的增长则日益积累着崩溃性因素，极可能在某一天发生坍塌，一当坍塌，原来的优势就会失去，成为落后者。这一点，在欧洲与美国的比较中可以得到印证。十九世纪以前，美国落后于欧洲，但是，美国没有崩溃性因素，其增长是非常稳定的，欧洲则不断积累崩溃性因素，经过两次大战的崩塌，便彻底落后于了美国。苏联也是这样，曾经成为了超级大国，但它崩溃性因素的积累终于导致了突然的总崩溃，俄罗斯在经济上沦落为了一个三流国家。这就好象长跑、短跑，从短跑者来说，长跑者是太慢了，但从长跑者来说，用短跑的方式跑，除了起跑阶段赢得外行的欢呼，最后结果只能是退出比赛。我这样说，并不等于完全赞赏印度，印度的高文盲率将会成为限制其经济长远增长的致命因素。

上海房价的涨跌，以整个中国的经济为背景，但又跟整个中国的经济不同，在某个阶段，甚至会发生逆向运动，即整个中国的经济或房地产下坡，而上海却强劲上坡。一定要弄清上海经济与整个中国经济的一致性以及不一致性。那么，上海经济的特殊性在哪里呢？举个例子：1949年解放军占领上海，物价特别是米价飞涨，新政权采用了两手解决这一问题，一是用政治手段打击所谓的“投机倒把”，抓一批人，打击一批人，把他们的物资释放到市场上；另一方面，即使解放区为支援前线已经被盘剥到了极点，但仍然以极其严厉的手段征收了大量粮食等物资，“源源不断”地供应上海市场。这样，上海的物价便得到了平抑。这一点，一直被看作是新政权伟大的经济成就，并成为了中国控制、调整经济的绝对经验，其基本思路至今没有变化。

一，上海被看作是中国经济的龙头。虽然上海经济总量在中国所占比重已经今不如昔，但这一看法并没有发生变化。十多年来，这一看法由于另一个因素而得到了强化，即上海对中央来说的面子性。仅仅这样还没有什么大的关系，问题在于，中国决策者的哲学思维一向是以功利主义、机会主义为特征的，是非科学的决策思维，具体说，就是所谓的主要矛盾次要矛盾、主要矛盾方面次要矛盾方面，通俗的说法就是毛泽东的“纲举目张”，是伤其十指不如断其一指的军事经验习惯（对科学的思维来说，每一个不可或缺的因素都是重要的，是互相关联的，必须在所处系统与其它诸因素实现平衡）。有了这一非科学的决策思维，上海就成了中央决策的维护重点，通常说法是什么地方都可以乱，北京、上海不能乱。在房地产问题上，就形成了对上海房地产进行保护的决策倾向，是什么地方的房价都可以跌，上海的房价不能跌。而上海的地方决策者也深知这点，便放大了胆子维持上海房价的上涨，反正，上海自己要是没有能力托盘了，中央也会托盘的。至于泡沫，从中央到上海，从上到下，谁的心里不清楚？但是，这个泡沫是无论如何要维持、保护的。在这种情况下，上海房价的中短期趋势，只会涨，不会跌。这不仅是理解上海房地产走向的要点，也是理解整个上海经济走向的要点。

二，由于上面的原因，上海房地产的泡沫就成为了美丽的泡沫。投资者都知道是泡沫，但深知这是个安全的、不会破灭的泡沫。这样，内资、外资，都被刺激得十分兴奋，纷纷向上海房地产市场涌动。最近周正毅被轻判，对上海房地产市场来说，是进一步宣扬了投资、炒作、投机的法律安全性。这种刺激将变得日益疯狂，也就是说，当中国其它地区房地产越多呈现出风险、危险因素时，反而越突出了上海的安全性，从而进一步吸纳投资。在整个中国大陆，只有上海、北京具有这种“优势”。其它地方，是地区政治的地区优势，反过来就是地区政治的地区劣势。

三，左右上海房价上涨的另一个非常重要原因，是上海土地的人口有限性和资本有限性。所谓土地的人口有限性，是上海土地总面积、可供建筑的土地总面积与总人口及其增长（包括在上海比较长期工作、生活的所谓“外来人口”）之比，在总趋势上呈现为土地日趋有限。所谓土地的资本有限性，是上海土地总面积、可供建筑的土地总面积与总资本及其增长、资本结构变化之比，在总趋势上同样也会呈现出土地日趋有限的特征，但是，资本结构的变化会导致土地供应更复杂地波动。资本结构与土地供应之间的关系，可以从多个角度理解。比如，由于上海一直是工业中心，工业资本的变化对房地产有着非常大的影响。1990年代后期，由于工业结构的调整，市区出现了大批空置土地。今后会不会再出现这种情况？由于上海一直没有摆脱工业中心的思路，始终大面积增长着工业用地，大量工业产业的产品市场并不在上海，上海的急功近利也失去了品牌优势，因此，工业用地的脱壳一定会经常发生。

四，置业无风险攀比心理和金融支持、泡沫宣传刺激置业热潮不能冷却。房地产价格的上涨与人们收入之比，客观上排斥了越来越多的普通市民进行置业，这样就导致了严重的社会后果。但是，由于对GDP目标的疯狂追求及其需要，解决这一问题恰恰不能通过平抑房价进行，而是进一步进行泡沫宣传，为市民描绘一个美妙的蓝图，并提供置业首付低比例的金融支持，以鼓励普通市民进入置业大军。而上海普通市民虽然贫穷，却有着强烈的地区优越感，坚信上海经济不会垮，也不敢垮，这种优越感造就了他们置业的无风险心理。而房价的上涨又为他们现实地增长了置业后的“数字化”资产，早早地购房、多多地购房几乎成了所有自认为有头脑的市民的共识，并越来越进行相互的攀比。比如我看到一个案件，犯罪嫌疑人根本没有能力购置第二套房子，他购置第二套房子每月还贷后，几乎没有了生活费，于是便走上了犯罪道路。政府达到了两个目的，一是刺激了房地产的增长，使偏远地区的房地产也成为了热点；二是“解决”了普通市民的住房，为自己的全部政策构造了人心基础。由于普通市民为置业的负债增长，反过来就不允许房价出现下跌，以避免社会性崩溃，因此，便需要进一步提供金融支持，进行泡沫宣传，刺激置业热潮升温，构造盛世景象。

以上是我分析的上海房价在中短期内仍然将持续上扬的基本原因。

但是，这一上扬的时间越长，幅度越大，对中国的经济来说，伤害的程度也就越大，导致中国经济出现崩溃的烈度也就越强。

一，上海，以及北京，以及其它中心城市房价的持续上扬，是以中国经济及社会的阶梯式破产为代价的。我所说的阶梯式破产，是指中国从内地而沿海、从农村而中小城市而中心城市的破产进程，经济学家们说是地区差异、地区性贫富分化，这只是表象，实质是破产。由于破产，内地、农村的人口、资金（特别要注意，资金在总体上是跟着人走的，而走出的人口又是相对高质量的人口）向中小城市并中心城市进而上海、北京阶梯式迁移、累进、聚集，从而提高了中心城市特别是上海、北京的房地产总需求。这一过程是非常残酷的，甚至可以说是血淋淋的。举一个例子说明：上海是较早老龄化的城市，这种老龄化按照上海的真实劳动生产率，不仅是已经失去了经济发展的人口动力，而且更应该是发生了彻底崩溃，但是这并没有发生，原因是什么？是“外来人口”。“外来人口”的主体是正当年龄的高质量劳动力，他们并不是以老、中、青、小的完整家庭形式进入上海的，也就是说，当上海吸纳1000万“外来人口”时，则意味着内地减少了1000万正当年龄的高质量劳动力，从而，上海实际上反而从老龄化城市转化为了年轻化城市，而内地则演变为了绝对老龄化社会，上海的老龄化衰退灾难转移给了内地。上海房价的不断上扬，导致了对“外来人口”的不断盘剥，从而也是不断促进内地破产；而由于户口限制，即使已经在上海购房的“外来人口”，在上海也仅仅是二等市民，他们对上海的相关政策没有“市民”发言权，注定了要被终身盘剥。因此，上海房价上涨的时间越长，内地破产得也就越深刻，从而导致整个中国经济的崩溃积累得越强烈。

二，对上海龙头地位的维持，越来越会走向神经质脆弱的程度，即几乎经受不起上海经济包括房地产的滑坡，将会越来越使用一切行政手段维持其增长，这种增长必然会以损害其它地区的利益为基础。比如用电，上海人几乎没有缺电的概念，在上海投资办厂也几乎不用考虑会不会正常供电的问题，那么，有多少电是上海自己发的呢？被迫向上海输电的地区缺不缺电呢？一个浙江，要是拥有象上海这样的供电能力，上海的经济包括房地产在浙江人面前还能说多少话？为了上海人肆无忌惮地用空调，周边地区少办了多少厂、关掉了多少厂？因此，上海的泡沫是以伤害周边地区和内地的发展为代价的。这种伤害必定导致地区间的矛盾冲突，并埋伏下经济崩溃的种子，典型的例子，便是江、浙两省与上海在集装箱码头建设上的冲突。但是，更体现出的一个问题是，上海的龙头地位也同时是泡沫化龙头，其它地区不得不向上海这个龙头看齐，也拼命追求泡沫，以阻止上海的泡沫吸引走更多的人才、资金和项目。大家都是泡沫，总有实的地方，这实的地方就是内地、中小城市、农村的人口资源、人文资源、自然资源等的被全面掠夺和衰退。这一实际又不能表现出来，必须要掩盖，因此，就做假，就也用泡沫形式打扮自己，以至越积越累，遇到契机，就总爆发。

三，在上海经济包括房地产泡沫被美化、进行金融强行支撑而人们的风险意识被消解的情况下，上海经济包括房地产就把自己置于了一个非常脆弱的地位，将越来越缺少经受风吹草动的能力，以至政府不得不设法掩盖上海的一切症结，甚至连经济学家们也必须要隐瞒或阻止其良心发现。但是，并不是一切问题都能掩盖的，更不是能够长期掩盖的。掩盖的结果，是积累出随时因为一个偶然因素（包括非经济的政治因素、社会因素、法治因素等）而发生总爆发。比如，上海房地产泡沫需要强大的金融支撑，从而就把金融推到非常危险的地位，而金融机构的这种付出必须得到相应的非正常回报，从而就刺激出金融黑幕，其中的循环必然导致金融的恶性走势，一当不能捂住的时候，也就是全面崩盘的时候。

以上可见，上海的经济泡沫因其龙头作用，实在是中国经济的一大肿瘤，而上海的房地产泡沫则是肿瘤中的肿瘤，在长期性上，不是一个价格下跌的问题，而是一个全面崩溃的问题。

有三个问题一定要认识清楚：

一，一些人认为，上海房产价格会受普通市民收入限制，其上涨会因此形成封顶。这种看法不适用于上海。前面已经说了，对普通市民来说，购房的眼前根据不是收入，而是金融支持和“数字化”赢利。普通市民的低收入只是把他们逐步排斥出了市中心和良好地段。最贫穷的市民阶层赖以实现购房的机会，是动拆迁，遇到动拆迁获得一笔现金，然后去边远地区购房。动拆迁越早，离市区越近，“数字化”赢利率越高，因此，上海普通市民总体上是盼拆迁，拆迁越早越开心。那么，市中心的房子卖给谁了？除了本地高收入阶层外，便是大量的内资和外资购房者。房价越是稳步上涨，泡沫就越是华丽，就越是吸引内资、外资。因此，房地产价格与普通市民收入间巨大的差距无关，不受其封顶。

二，有经济学家说房子建筑面积达到一定时，需求就会受到限制，因为人们不需要使用太多的房子。这种经济学家属于书读呆了、对人心一无所知的类型。从使用而言，上海老百姓有句话，叫“票子永远缺一张，房子永远缺一个平方”，在总体上，人们对房子的占有是呈无限需求态势的。更何况，购房还存在着强烈的投机、投资赢利倾向。因此，上海房地产价格的上涨不受人均住房面积增长的限制。由于政府的主要目的已经不是解决市民的住房问题，而是充分支持房地产对GDP增长的贡献，并从其中获得越来越多的财政收入，更加上巨大的腐败黑洞驱使，因此，政府在相当长的时期里不可能出台限制购房面积或套数的政策，而是会越来越起劲地采用非市场手段刺激房地产泡沫的增长。在中国，即使不是上海，只要拥有市场腹地，房地产价格的上涨反而会更刺激需求，从而刺激建筑面积的增长。仇和在宿迁，可以把市场价400元左右/平米人为提高为800元/平米，反刺激了宿迁的房地产热，原因即在这里。海南房地产价格低迷，原因就在没有市场腹地。

三，很多人会想：涨到了赶超香港，总没办法涨了。这是对大陆政治和经济按正常道理的理解。但是，大陆的政治和经济运动，总是会创造“奇迹”，会给善良的、讲正常道理的人们一个响亮的耳光。中国只有一个经济学家似乎看出了真实情况，他在南京说中国房价还会涨五倍，但他讲的中国缺少土地的理由是荒谬的，或许，也是他无奈找的理由，不敢说出他已经看到的真正原因。他的结论被很多人嘲笑，但他确实说出了荒唐但真实的“中国特色”。我前面已经说了，房地产价格的上涨与人们的收入、生活的经济实用无关，它既是政府倍感头疼的问题，但更是政府的需要。这就象道岔扳错的两列火车对开，又没有了刹车功能，虽然人人知道将会发生什么结果，但谁都没有能力阻止它们，于是大家就只能闭起眼睛拉倒。千万不要把政府决策者看得很聪明，在强大的眼前利益驱使下，在行政的巨大惰性面前，他们经常会是国家最愚蠢的人。曾经，中国的当政者们会你死我活地讨论粮食亩产多少斤，其判断力连任何一个不识字的老农民都不如，为什么？因为，至少在精神上需要粮食亩产越高越好，从而可以证明人民公社就是好呀就是好。中国要短期建设一批世界一流大学，人人知道荒唐，但可以证明中国教育就是好呀就是好。上海、北京乃至其它中心城市房地产价格赶超香港，可以证明上海就是好呀就是好、北京就是好呀就是好、大陆就是好呀就是好……。至于崩溃，很简单－－有些问题我们这代人不好解决，就留给下一代解决；这一届不好解决，就留给下一届解决。但是，千万记住，即使崩溃，也一定要有一个政治敌对对象承担责任，必须被认为是由于“敌人”的阴谋和破坏造成的。

顾则徐。2004/6/7

你好：

转贴关天我的“上海房产”一文，看到了。谢谢。我算是关天老客了，这半年里常去，有些感情。

文章受到欢迎，是我荣幸。有些不同意见，也是正常。一篇短文，不可能把许多道理说透。这题目是可以写书的，但即使一本书，也不可能把道理全部说透。更有一个问题，是不能说透道理。我们中国人学习、研究、读书、说话，要比别人多一层理解、领悟、转折，是全世界最累、最吃力的。我涵养不够，性格也比较顽强，所以多说直接的话，但也还是不得不经常转折，不得不三句话只说一句半。来信要我谈几个问题，我仍然不得不如此，望谅解！

结合关天、猫眼留言和你的信，解释几点如下：

一， 关于我“敌视上海”的看法：我本就是上海人，我热爱上海。但我更是中国人，更热爱中国。思考问题，务必要摆脱地域观念。在一个国家里的地域观念都不能摆脱，世界观念、人类观念就更是虚而不实了。

二，关于“当年贴紧香港开发深圳”动机问题：我文章里说的是根本动机。动机包括很多内容，根本动机是其中一个内容。当年几个特区，都是贴紧港、澳、台，为什么？这问题我不能细讲，没有胆量细讲。见识过来个“外宾”便搬来沙发、电视机，之后再搬走的人，凭经验就可以确认我的说法。至于“香港五十年不变，五十年之后还变什么？”问得好，事物总要变，现在不变，五十年后总要变，那么，是变过来还是变过去？关于“不争论”，是不必争论还是不许争论？是暂时不争论还是永远不争论？是所有问题不争论还是部分问题不争论？一些人听到了“不争论”，就忘记了《宪法》姓社姓资的绝对规定，实在是不争论幼稚病，是拿到一张画饼就饱得要噎住的分子。

三，关于上海房地产“2000年以前”的问题：90年代上半期，上海有两个“疯”，一个是股票疯，一个是圈地疯。圈地分工业用地和商住用地，主力军是内资，其次是外资；内资主要是上海和内地的国营企业、银行、政府公司，私人资本占很少数；地区可谓遍地开花，主要集中在浦东及市区周边农村。圈地一定要以项目名义，一时房地产公司纷纷成立。部分专业房产公司在圈地后进行建设上步子还比较稳健，注意对建设后销售的把握，但很多房产公司非常盲目，整个上海一下子冒出来300－－400万平米空置房，即使已销售房子也很多不能跟上配套，不能拿出房产证。这一风气拖垮了大量国营企业，紧接着90年代后期产业结构调整，企业管理调整，国营企业纷纷关闭，工人大量下岗，市区空置出了大量土地。这就是所谓的2000年以前的状况。第一，这状况并不能否定我的文章观点，因为，政府需要的是GDP，当房地产还没有成为GDP结构中的支柱产业时，政府便会暂时把它丢在一边，只有当90年代国营企业（尤其工业企业）受到毁灭性打击后，政府在寻找新的GDP增长点时，才会支撑房地产，这也是全国性房地产热的根源。也就是说，是工业的失败造就了房地产，而房地产一当成为GDP的支柱，政府就难以再限制房地产，因为房地产对GDP的即时贡献能力是其它产业所不具备的优势，而且，在政府可以任意规划、重新规划并指令拆迁的情况下，房子造了可以拆，拆了可以再造，是功利主义的政府特别是地方政府提升GDP不竭的产业源泉。上海2000年前的房地产问题，必须放到整个GDP中才可以理解。第二，当房地产成为上海GDP支柱产业时，90年代的圈地风反而提供了良好基础，因为，房地产毕竟需要土地，而圈地风已经把大量土地从耕地转化为了建设用地，以往老老实实控制耕地的地区变成了没有建设用地的地区，而原来胡乱占用耕地的地区非但不受惩罚，而且变成了发展优势，成了拥有大量建设用地的地区。也就是说，2000年前的上海房地产的混乱，恰恰成为了2000年后的发展优势，这一转变由于上海有了一个世博会申办成功的契机，就比其它地区有了更强劲的势头。但是，房地产在上海GDP结构中比重越大，地位越高，试图把它冷却下来就越没有可能，除非上帝造就出了一个可以取代房地产对上海GDP贡献率的新产业。

四，关于“政策上对于上海的倾斜已经不象前几年”的问题：在中国，什么是政策？以为桌面上的条文才叫政策吗？周正毅轻判就是政策。向世界突出宣传上海就是政策。保证上海用电就是政策。京沪高速铁路就是政策……中国这本书太多内容是不在文本上的。

五，关于“陈旧语言”问题：这是猫眼上的一条意见，认为我的语言陈旧，不符合现代西方学术。我不知道什么叫语言的新旧。用了当代西方经济学术语就是“新”了？我不懂。我只知道一条(文章仅代表作者个人立场和观点)