上海房地产价格暴利分析

诸位,上海房价近几年来可谓是狂涨,我的朋友两年前来上海,没买房,等了两年,到现在两年前够付首期的钱加上这两年攒的还是只够付首期;但要还的按揭却大涨了一截,悲哀呀,他怎么也算是个中产阶级。。。。。。

写这篇文章,主要目的是讨论房地产的钱到底被谁赚去了,房地产的暴利到底有多惊人!

我是一个非专业人仕,有感而发。相信在文章中提到的数据,会有不准确的地方,欢迎大家指正,但希望是善意的。

前段时间网上及多家媒体上有房地产微利或十点利的说法,说的人几乎声泪俱下,总结起来,说这话的人有几类:房地产开发商、某些经济学家和部分市民。他们的目的各有不同,这里我们先不作探讨。还是让我用一些数据来说话,请大家不要太善良,不要轻信媒体的说法。

上海房地产成本初析

我以宝山、普陀交界的万里城四期作模板来分析,万里城四期全部为10层以上的高层,按十层算):

房地产成本=地价+拆迁费用+建造成本+销售成本

地价:
l 上海近期商品房地价平均为535万/亩(666平米),折合8000元/平米;
l 开发商买了地,我们算他仅有一半的面积用于盖房子卖,这样,配套和绿化用地达到50%,对于万里城这样层次的小区而言,绝对是卖点,可以拿到任何地方去吹嘘了。

l 于是可作销售的地价相对涨了一倍,16000元/平米。

拆迁费用:
l 3000元/平米,200万/亩(在宝山、普陀交界处应该没问题);
l 等同上述原因,则拆迁费用上升至6000元/平米。

建造成本:
l 这个不太好算,但我们知道其他城市的楼价现在多在2000元/平米以下(非一线城市,电梯小高层),除去地价等成本,可以想象,一平米的建筑成本应该在1000元以下。

l 请大家不要说什么劳动力成本问题,在中国,像建筑工人这样的社会地位,他们的收入不会因为城市的变动而有太大的变化,而建材的单价在大城市反而会下降,两者相抵,算1000吧。

销售成本:
l 这个我不太了解,请有经验的朋友加上,以上述楼盘为准。

综上所述,开发商一平米销售面积跃然纸上:
(16000+6000)/10+1000+销售成本=3200+销售成本
需要强调的是:万里城四期的楼宇全是10层以上,楼层越多,地价分摊越高,平均地价在平米成本中所占比例越少,对万里四期个案来说,应该可以抵充掉营销成本。

那么,万里城四期的销售均价是多少呢?
答案是6000元/平米。
暴利!!!!!!
除了用暴利这个词,我无话可说!!!!!!!!!

如果我上面的分析没有大的出入,请问:经济学家们的良心何在!?

开发商是商人,欺诈是天经地义的,对他们,我们的办法可能需要另用篇幅来讨论。

最后,总结一下,房地产的利润分配就清楚了:大头被房地产商人赚走了,政府则赚了一部分。

如此的暴利,总有坍塌的一天。

今天,我和一个香港同事聊天,他提供给我一组数据(绝对真实可信),他的几个朋友,97年附近在香港买了一套70多平米的房子,时价港币300余万,6年后的今天,仅值港币130万。170万凭空蒸发,触目惊心!(大家可以参考一下香港人的收入,可以知道170万对香港人来说绝对不是小数目)

他的朋友半开玩笑的问他是不是跳楼比较好,他开玩笑说那么你去死吧。试问,有几人能有这样的承受力。这算是对那些炒楼人仕的劝诫吧。

上海楼市的拐点在何时,我说不出。但可能就在不久的将来。

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