中國使出最大力度救房市 分析：可能變相趁火打劫(圖)
爛尾樓（圖片來源：網路圖片）
【看中國2024年5月22日訊】中國官方上週五發布史上規模最大的房地產救市政策，包括降低首付、二套房貸可轉為首套利率、政府收購商品房轉作公租房等。分析人士表示，這可能會讓中國樓市短暫迎來一段小陽春，但最終難以持續，政府還可能變相趁火打劫，用低價收購建商精華區的爛尾樓以賺取差價，並在分期付款的過程中最後就不付了，變成一個「中國式的結尾」。
去庫存為重點
為了挽救樓市，中國國家隊出手，多管齊下連發多項利好措施。中國官媒新華網報導，5月17日，中國國務院組織召開全國切實做好保交房工作視頻會議，出臺新一輪刺激房市的舉措，定調以「去庫存」作為調控房市的重點。中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰在會中強調：「商品房庫存較多城市，政府可‘以需定購’，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。」
浙江杭州打響政府用收儲模式去化房產庫存的第一槍。杭州臨安區政府公告將在範圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房。公告中並對房源條件做出詳細規定，包括以整幢為基本收購單位，同時單棟建築面積不超過70平方米；收購房源需搭配一定比率的車位，即60平方米（含）以下的每組以0.6個車位比率配置，60平方米以上的每套以1.0個車位比率配置。
其次，中國人民銀行、國家金融監督管理總局17日聯合發布通知，首套和二套房貸最低首付款比例分別從過去的20%和30%，降至不低於15%和25%。而除了首付款外，中國人民銀行還宣布取消全國首套和二套房貸利率政策下限，並調降個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。調整後，5年以下（含5年）及5年以上首套個人房屋公積金貸款利率分別為2.35%及2.85%，5年以下（含5年）及5年以上第二套個人房屋公積金貸款利率分別為2.775%和3.325%。
利率調降
杭州日報5月15日說，杭州多家銀行跟進執行「杭州5.9新政」，放寬首套房的認定標準，改成「以區為單位」，意即只要在所在區名下無房，新購房屋將可被認定為首套，二套房的貸款利率即可轉為首套。
中國官媒央視5月16日也報導，已在北京擁有2套住房的，允許在五環外新購1套商品房，並得以按照二套房的信貸政策辦理貸款，已有多家銀行開始執行。此前居民購買第三套住房時，銀行不能給予貸款。
在政府收購商品房轉作公租房以及降低首付款與房貸利率外，「舊房換新房」的措施也有新進展。湖北省第二屆住房博覽會暨武漢第42屆房交會傳出消息，武漢市自去年底起發起房市「以舊換新」的倡議後，終於迎來首個成功案例。
舊房換新房
武漢當地媒體長江日報5月16日指出，該案例是礄口區一位居民將原來105平方米的老房子，換成新小區128平方米左右的在建商品房。該居民的舊房子評估價為90多萬元人民幣，而他看中的新小區房價約為210多萬元，最終他補齊120多萬元的差價款，換得新房。
著有《中國危機大逃亡》一書的旅美經濟學者秦偉平在接受美國之音採訪時表示，他在7年前寫這本書的時候，就已經設想到今日的局面，也就是中國經濟下行之後，地產開發商大量破產，隨之而來出現大量的爛尾樓，最後只能由政府去接手收購，作為保障性住房。
他表示，中國只有這條路能走，但能做到什麼程度，要打個問號，以他對中國政府執行能力的瞭解，要想真正落實起來相當困難。他說：「最終結果是什麼呢？就是地方政府或者中央政府趁火打劫。」
中國式結尾？
秦偉平表示，雖然官方文件說會用合理價格去收購爛尾樓，但所謂的合理價格是多少，比如市場上價值10億元的樓盤，中國政府絕不會用10億去買，反而極可能會趁火打劫，「說給你3000萬要不要」，而這些開發商左右也要破產，別無選擇，最終只能承擔很大的損失。
秦偉平並表示，而且政府在分期付款的過程中，也會採取所謂「具有中國特色的合同執行方式」，就是分期到最後錢就不付了，這很可能就是「中國式的結尾」。
另外一方面，他還說，中國政府通過收儲庫存房的方式，可以在避免發生大規模社會動盪方面起到一些積極作用，尤其為低收入階層提供社會保障住房還能贏得一部分人心，其實也是一種變相的維穩手段。
雖然政府拿出最大力度試圖挽救房市，但對經濟下行的中國來說，錢從哪裡來是個關鍵問題，而分析人士對此各有不同看法。
根據中國政府的規劃，政府收儲商品房的模式將由人民銀行設立3000億元人民幣保障性住房再貸款，再貸款利率為1.75%，期限1年，可展期4次，發放對象包括21家全國性銀行，預計將帶動銀行貸款5000億元。
錢從哪裡來
秦偉平表示，中國的資金來源其實涉及到好幾家國有銀行來共同出資，並且風險要由銀行自己去承擔，這也說明瞭中共手上並沒有太多資源，或者至少沒有現金來解決這項危機，所以才會在日前發行超長期特別國債。
中國今年計畫發行人民幣1萬億元規模的特別國債，5月17日發行首批總額為人民幣400億元的國債，期限30年。20年期和50年期的特別國債將分別5月24日和6月14日開始發售。
秦偉平表示：「其實這就是他變相在籌集資金的一種方式，他們其實錢沒有，找政策方向是有的，或者說是沒有辦法的辦法，但是錢還沒有籌集出來，現在也沒有錢。」
不過，臺灣中華經濟研究院第一研究所助研究員王國臣在接受美國之音採訪時則認為，中國政府其實是有這筆錢的。
他指出，根據估算，中國大約有700萬間空房，早有專家建議不如將空房收購拿來當保障房，不管是出租還是出售，政府的信譽至少都比倒閉的建商要好。而中國前50大建商在2020年開始陸續倒閉，若以2019年為基準的前50大建商一年內的流動負債，大概是9萬億、逼近10萬億元人民幣，也就是說，如果政府有10萬億元將前50大建商都買下，全部收歸國有，那眼下的問題就解決了。
王國臣說：「那政府有沒有錢？事實上是有的，就是去年其實在7到8月的三大工程，我們外界預估也大概是要10兆（萬億）人民幣，所以這個10兆人民幣拿過來做這些房企的收購是剛剛好，綽綽有餘的。」
「三大工程」指得是保障性住房建設、城中村改造和「平急兩用」公共基礎設施建設。
政策陰謀？
但王國臣也指出，中國房市供過於求，中國政府其實大可以在去年就把這些爛尾樓收購，而不用再去推三大工程、蓋新的房子，他懷疑其中蘊藏了政策陰謀，因為通常保障房不會蓋在市中心最精華地段，而是座落在比較偏遠的郊區；相反地，這些大型建商的房子即便是爛尾樓，也可能位在高級地段，所以政府應該是想用偏遠的社會住宅來去換取大型建商的豪宅地段，並從中賺取差價。
他說：「比如說那個（北京）一環裡面的豪宅，蓋不完變爛尾樓，我跟你講這七環有一個我蓋好的社會住宅，你要不要跟我對換？你不對換，那你就繼續保有那個爛尾樓；那你對換，我就把那個地段差的價差跟一環的精華地段的價差誰賺走？政府賺走！」
臺灣雲林科技大學財務金融系教授鄭政秉在接受美國之音採訪時表示，中國新一輪刺激房市的措施對於有住房剛性需求的人，或者是學區房或是新興熱門地區會有一定誘因，短期內會有一些小陽春的效果，但如果想要整個翻盤，基本上難度非常高。
他表示，據彭博報導《券商中國》引述天風證券的估計，2024年3月中國空房的面積約有44億平方米，如果要讓房地產市場活絡起來，保守估計也要去化7.7億平方米。如果以杭州臨安區的公告標準，以70平方米作為一個單位，代表至少要消化1100萬套的房品，估計起來必須要有7萬億或8萬億，甚至10萬億的人民幣才足夠。
作用有限
他表示，儘管中國國家隊現在出手相救，但中國政府其實先前就曾編製1000億元人民幣去做「以房換房」之類的措施，結果經過了一兩年，1000億里面只用了幾百億，都還沒有用完，表示市場上的反應不是很熱烈。如今，如果真的要讓市場起死回生的話，即使拿出7、8萬億的一半，也需要3、4萬億，但中國前幾天發行的超長期特別國債的數額也只有1萬億，況且該1萬億也非全部用在房市，有些還要拿來做「新質生產力」等項目，所以很難持續。
鄭政秉說，接下來就看市場買不買單、以及中國經濟增長如何實現了，只有中國經濟增長，消費者增加收入，房市才能恢覆信心。但目前這兩方面都看起來都滿悲觀，中國失業率超出預期，外資流失也超出預期，所以整個作用還是很有限。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)