外媒：香港四大地產商對市場現狀越發不安(圖)

恒地位於中環的項目——The Henderson。（Getty Images）

【看中國2024年5月9日訊】（看中國記者李懷橘編譯/綜合報導）英國《金融時報》（Financial Times）發表長文，題為「香港房地產慘痛的蕭條（The painful slump in Hong Kong property）」，指香港地產業慘淡，恒基地產旗下的The Henderson目前出租率僅為60%，長江中心二期3月的出租率僅得10%。文章指，以現行價格計算，開發商的營業利潤率可能會從2022年約40%的峰值降至2025年的19%。香港四大地產商對市場現狀越發不安。

地產業一直是香港的支柱產業，亦是港府收入的主要來源。過去政府靠賣地、收取印花稅賺到盆滿缽滿。如今地產業一蹶不振，政府的收入也連年遞減，數年都走不出財赤的困境。

英國《金融時報》在「香港房地產慘痛的蕭條」報道中表示，恒地（恒基兆業）位於中環的項目——The Henderson，目前出租率僅得60%。

這塊位於中環美利道2號的地皮，是由恒地於2017年以232.8億（港元，下同）高價投得，每呎樓面地價為50,064元，當時創下全球最高價值地皮的紀錄。當時恒地指，會將The Henderson打造為國際矚目的「地標中的地標」，落成後將成為一座總樓面面積465,000平方呎的「超甲級」商廈。

同樣位於中環、興建中的長江中心二期，出租情況更令人憂慮。報道引述代理透露，因受累與潛在租戶的合約談判之拖延，項目今年3月的出租率僅得10%。

戴德梁行的數據顯示，2024年首季，本港寫字樓的空置率按年升2.5個百分點至19.6%，創8年新高。而甲級寫字間租金較高峰期的2019年下降了近四成。政府數據顯示空置率達16%，創歷史新高。

低處未見低，戴德梁行預計未來五年將有670萬平方呎的新辦公空間投放市場，面積為The Henderson總樓面面積的14倍。

高力國際企業客戶服務主管顏女士（Fiona Ngan）指出，香港甲級寫字樓的租賃市場仍未見底，在經濟疲弱的環境下，許多跨國公司正縮減規模，而中國大陸企業亦因預算有限，未有快速進駐香港。

住宅市場也有類似的情況。政府數據顯示，已竣工但未售出的單位數量較2018年增加了134%，價格較 2021 年的峰值下降了約四分之一。

文章指，房地產在香港仍然很重要。香港許多大財團家族就是透過這種方式累積了財富。香港恆指成份股中就包含12個房地產或建築集團公司。政府透過賣地亦可籌集大量資金。

香港以前曾經歷過房地產市場崩盤。例如，上世紀90年代末亞洲金融危機後，香港樓價暴跌六成，但之後以驚人速度反彈。但是一些房地產專家擔心此情此景可能不會再發生。如果美國利率長期維持高位，香港樓市則會持續受壓。

瑞銀分析師Mark Leung亦預測，本港住宅價格和辦公室租金都將很難像以前那樣上漲。

在香港房地產業繁榮的2018年，戴德梁行數據顯示，甲級寫字樓每平方呎月租166港元（合21美元），創歷史新高。中原地產稱，2003年至2021年間，私樓價格上漲了500%。

目前香港寫字樓租金較高峰期下降了37%。世邦魏理仕香港諮詢和交易服務部主管Ada Fung表示，主要原因之一是商業信心疲軟。美國加息和外資撤離，對香港樓市造成雙重打擊。

高力國際的顏女士指，許多中國公司不再來港掛牌上市，辦理相關業務的律師事務所等專業公司面臨巨大壓力，許多公司正在縮減規模。

瑞銀估計，今年房價將再跌5%。摩根士丹利表示，這可能會導致「住宅庫存風險較高的香港開發商的利潤大幅下降」。

文章稱，香港四大發展商（恆基地產、長實集團、新鴻基地產、新世界發展）的董事們，對樓市現狀越來越感到不安了，尤其在過去幾年以高價投得地皮的發展商，隨著價格和租金下降及面臨更高的貸款利息，項目回報可能不及預期。

摩根士丹利股票分析師Praveen Choudhary和Jeffrey Mak估計，以現行價格計算，開發商的營業利潤率可能會從2022年約40%的峰值降至2025年的19%。

開發商將希望寄託於透過各類人才計劃來港的大陸人身上，希望他們可以大手筆買樓。

另有分析師表示，隨著香港與大陸經濟進一步融合，未來可能會傾向向新界外圍、靠近中國邊界的地區發展，比如北部都會區。

至於如何挽救香港房地產，長實集團主席、香港首富李嘉誠的長子李澤鉅曾表示，香港國際金融中心的地位對地產業和經濟起到支撐作用。

他在三月的公司業績記者會上表示，「香港人度過了艱難的幾年」 ，「我確實認為，香港必須保持其全球金融中心的地位，這一切來得並不容易。我們絕不能失去我們的全球地位。」