支持高樓價因素消失 中環甲級商廈六年貶值逾六成(圖)


位於中環美利道新地標——The Henderson。(Getty Images)

【看中國2024年4月29日訊】(看中國記者李懷橘綜合報導)中環是香港的商業中心,頂級跨國金融企業的所在地。中環商廈的租金和價格是香港經濟繁榮指標。近日,位於中環甲級的商廈「美國銀行中心」剛錄得一宗成交,平均呎價僅為1.8萬元。有分析指,中環的「地主」普遍頭痕。樓價一跌,身家頃刻消失幾億、幾十億。那麼,此番跌勢幾時可以見底?

中環甲級商廈「美國銀行中心」最近錄得一宗新成交,23樓全層連同3個車位以2.5億元(港元,下同)易手,平均每方呎僅約1.8萬元。《信報》專欄作家高天佑引述資料指,該層物業於2018年被有「山東紡織大王」稱號的如意集團董事長邱亞夫以7億高價購入,當時呎價達5萬元。後來邱亞夫財困,美國銀行中心23樓淪為銀主盤,去年10月份據報以3.38億售出,但結果未能完成交易,今次進一步「劈價」才成功「甩手」。按2018年買入價計算,這層物業在6年間貶值多達64%。

根據戴德梁行4月公布的數據顯示,2023年香港寫字樓待租率為18.8%,全年租金跌幅為6.7%,雖然跌幅低過北京、廣州和深圳,但預計2024年全年跌幅介乎7%至9%,差過去年。

數據指,2023年香港核心商圈寫字樓空置率為14.6%,而台灣核心商圈僅為8.3%。

此外,香港寫字樓平均每呎月租為7.4美元,是所有大中華主要城市之冠,而排行第二位北京的平均月租折合僅3.9美元,接近香港租金一半。

就3月份而言,本港甲級商廈空置率達13.1%;中環市況比港島東、九龍東好一點,不過空置率仍達10.6%,按月上升0.1個百分點。

高天佑表示,面對商廈價值急跌,中環三類「地主」各有煩惱。第一類可稱為「小地主」,他們通常持有中區個別甲廈樓層作投資用途,共通點是普遍於2010至2019年入市,兼且貸款槓桿率較高。當商廈大貶值,這批投資者相繼面臨銀行Call Loan(追債),導致銀主盤陸續浮現,某程度上構成惡性循環。

另一類是「大地主」,在中環持有一批全幢物業,總樓面面積以百萬方呎計算,比如置地。它們面臨的煩惱是「招租難」和「租值跌」,但優勢是本身「家底」財力雄厚。

最後一類是「真.地主」,在中環擁有大型地皮及新發展項目,比如恒基兆業(恒地)。中環最新落成的地標建築The Henderson,發展商正是恒地。

位於美利道的The Henderson現正招租,樓面面積達47萬方呎。恒地於2017年以232.8億元投得該地皮,折合樓面呎價達5萬元,呎價和總成交額創下當年官地新高。當時預料總投資額逾260億元。The Henderson由「建築女王」Zaha Hadid(已故)負責設計。

2021年,恒地再豪擲508億元,購入中環(龍和道)新海濱3號商業地皮,成為香港史上最高價地王,可建樓面面積逾160萬方呎,總投資額估計達700億元以上。

高天佑指,相比其他「地主」,恒地最大煩惱是相關發展項目未可立刻「收租」,還須繼續「出血」投資興建,受目前建築成本和利息成本「雙高」夾擊,負擔十分沉重。恒地大股東、「四叔」李兆基去年私人「掏荷包」借出600億元無抵押、無期限貸款予上市公司,相信有助恒地填補中環「大氹」。

商廈一路下跌,讓大小「地主」們煩惱不已。這一輪商廈跌價到底是「周期性」,抑或是「結構性」,還是二者兼備?

不少經濟學家均發現樓市是有週期性的,大約每18年左右為一個週期。有分析指,2003年本港樓市跌至歷史低位,至2021年歷史高位,期間經歷18年。目前樓市處於下行週期,若反彈則需要18年時間。

還有觀點認為,日本樓市經歷了30年的調整期,香港樓市大陽春絕非短期內就可以出現的。加上大陸經濟萎縮,真實情況比日本「迷失的30年」情況還要差。香港經濟又嚴重依賴大陸,加上中美交惡,西方與中國脫鉤,因此香港市民要做好樓市穩步下跌的心理準備。

大陸門戶網站「網易」亦發表分析文章,看淡香港樓市,指「香港樓市將進入長跌周期」。

文章指,本港樓價下跌的惡性循環已經形成。第一,過去香港樓市一直以投資為主,但目前大陸人口移居當地,而本地有購買力的人群卻移民海外,市場難以再撐起高樓價。

第二,香港的國際地位發生了變化。在中美對抗的大背景下,西方國家已經將香港也列入了圍堵中國的體系,香港作為世界金融中心之一的地位已經被嚴重削弱,新加坡成為大贏家。

有觀點認為,只要美國開始減息,香港樓市下降的趨勢就會迎來拐點,文章認為,這種說法是錯誤的,忽視了香港經濟環境已經發生改變的事實。因此美國減息對香港樓市的刺激有限,最多是對樓價高位階段交易活躍度有所助推,給一些拋售者提供拋售的窗口機會。

文章指出,根本問題是香港在國際社會經濟中的地位消失了,支持高樓價的支柱也隨之消失。反觀新加坡,其樓市持續增長,2022年新加坡組屋轉售價格上漲8.6%,2023年上升6.8%。

文章認為,香港樓市的走勢就如同一個下行的階梯,正在一個台階一個台階地往下走。

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