中國樓市新浪潮 政府出手買房促民眾以舊換新(圖)
政府買二手房促民眾以舊換新。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2024年4月6日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）儘管有救市措施支持，中國國家統計局的數據顯示，70個大中城市的房價繼續下跌。房地產市場持續萎縮，地方政府想方設法刺激樓市，開始買入二手房以此促民眾以舊換新。
鄭州計畫今年完成二手住房以舊換新1萬套
據中國官媒4月5日報導，河南省鄭州市再度推出了刺激樓市的「大招」。
根據鄭州市住房保障和房地產管理局官方發布的《鄭州市促進房產市場「賣舊買新、以舊換新」工作方案（試行）》的通知（下稱「試行方案」），鄭州為進一步激活存量住房（下稱「二手房」）市場，支持民眾「賣舊買新、以舊換新」等住房需求，制定了兩套實施方式，並明確了相關實施步驟和激勵政策，2024年計畫完成二手住房「賣舊買新、以舊換新」1萬套。
根據試行方案，對「賣舊買新、以舊換新」提供了兩種方式。一是由鄭州城市發展集團有限公司（政府指定的收購主體，下稱「收購主體」）收購二手住房，促成民眾通過「賣舊買新、以舊換新」購買新建商品住房。二是由政府政策鼓勵，民眾通過市場交易實現「賣舊買新、以舊換新」。
其中，第一種方式將先行在鄭州的金水區、鄭東新區等區域進行試點，試點期間完成二手住房「賣舊買新、以舊換新」500套，逐步在主城區全面實施，全年計畫完成5000套。第二種方式則全年計畫完成二手住房「賣舊買新、以舊換新」5000套。同時，鄭州也將通過開發建設全市房源信息共享和發布綜合服務平臺，籌集、發布市場待售的二手住房房源和用於換房民眾選購的新建商品住房房源，為各方提供全流程綜合信息服務。
試行方案還明確，對通過以上兩種方式換購新建商品住房的，鄭州市現行的契稅補貼30%政策將延續到2024年12月31日。2024年該市計畫完成二手住房「賣舊買新、以舊換新」1萬套。
此前，這種「以舊換新」的模式多由企業主導推進，像鄭州這樣由地方政府主導，並推出試行政策，明確相關支持細則的並不多見。
房地產業內人士指出，業主可以去政府指定的平臺登記賣房，按照評估價賣給政府，政府會把錢打入業主買入新房的房地產開發商監管賬戶，完成交易。業主老房子賣出去了，也順利置換了新房。地方政府因為價格便宜等於賺了點差價，而業主買入新房的稅收也是讓地方政府賺去了。最後政府買入的二手房房拿來當保障房，順便完成了中央要求的做好保障房供應的指標。更重要的是，經濟流動起來了。地方政府沒錢，可以跟中央申請租賃住房貸款。業主換了房，也增加了貸款。
超30城表態支持住房「以舊換新」
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前熱點城市新房和二手房都出現了疲弱甚至相互競爭、循環降價的現象，導致房地產循環鏈條中斷。
李宇嘉認為，在存量房源足夠多，供求關係發生重大變化的形勢下，政府低價收購一部分區位優、配套好、價格低的中小戶型普通商品住房作為保障性租賃住房人才房。政府授意國企大規模收購，一方面受限於財力和債務約束，另一方面也沒有比市場有更大的優勢來匹配供需，可能會出現收購的房源消化不出去的情況，使得這項工作難以為繼。
安徽省宣城市城建集團和宣城市國控集團不久前也共同發布了商品房「以舊換新」公告，居民可以用宣城市主城區規定區域內的「舊房」來換這兩家集團開發建設的多個小區的「新房」。
據中國房地產權威研究機構--中指研究院統計，截至目前，已有超30城表態支持「以舊換新」，鹽城、蘇州、瀋陽等地區發放「以舊換新」購房補貼，寧波、鹽城、濟南等部分城市聯合開發商及房地產經紀機構推出「換新購」服務，購房者可在開發商處認購併鎖定房源，並由委託的房地產經紀機構出售舊房，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房，若舊房未售出則退還新房認購金。蘇州相城區、鄭州、連雲港等地國企平臺或開發商則直接收購舊房，售房款用於在相應項目購買新房。
「國家隊」大舉入樓市
近年來，中國房地產發生重大變化，房地產開發商陸續爆發債務危機。目前，房地產業仍在持續洗牌，由央企和國企組成的「國家隊」在搶佔房地產市場份額。
中指研究院此前發布的《2024百強企業研究報告》顯示，剛過去的2023年，百強房企格局持續生變，央企國企市場份額提升，行業盈利持續下滑等。
報告顯示，2023年，全國商品房銷售額進一步降至11.7萬億元（人民幣，下同）；百強企業銷售總額、銷售面積分別達53896.0億元、26131.6萬平方米，同比分別下降5.8%、7.4%。
銷售不振，行業盈利空間也持續收縮，去年百強房企營業收入均值395.1億元，同比增長7.4%；但受結轉成本等因素影響，淨利潤均值同比下降16.7%至21.4億元；同期淨利潤率、淨資產收益率均值分別為5.0%、3.0%，盈利能力有所下降。
一個鮮明特點是，央企國企市場份額不斷提升。因央企國企集中布局在一二線城市，加上融資成本低等優勢，2023年百強房企中，央企國企銷售額佔比提升至66.5%，較上年提升3.3個百分點。近兩年，央企國企拿地同樣較為積極，後續市場份額有望繼續提升。
雖然銷售格局不盡相同，但在投資風格、產品打造等方面，各大房企特徵趨同。報告顯示，去年百強企業進一步向一二線核心城市聚集，新增土儲權益面積中二線城市佔比達到64.8%，一線城市佔比21.0%，三四線城市佔比則減少1.8個百分點至14.3%。
不同房企的償債能力也出現分化，部分央企國企、民企受益於銷售融資俱佳，流動性持續改善；部分混合所有制企業和民企受銷售下滑衝擊現金減少較快。2024年，百強房企到期債券餘額超7700億元，其中信用債佔比69%、海外債佔比31%，流動性壓力仍在。
中長期來看，受新房增量規模見頂、房地產去金融化影響，房企單純依靠開發業務收入很難保持一定收入規模，利潤率在市場回暖後的提升幅度仍存在天花板。未來，面向新週期如何維持有利潤的發展，成為百強企業必須面對的課題。
70個大中城市房價仍繼續下跌
中國國家統計局3月15日發布數據顯示，2月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比和同比繼續下降。3月份的數據還未發布。
新房方面，2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同。其中，北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.8%和0.5%，上海上漲0.2%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同。
二手房方面，2月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.8%，降幅比上月收窄0.2個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降0.9%、0.6%、1.0%和0.5%。二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅與上月相同。三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1個百分點。
從房價變化個數看，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有59個和68個，新建商品住宅房價下降城市數量比上月增加3個，二手住宅房價下降城市數量與上月持平。
中原地產分析師張大偉表示，今年需求、購房者收入和信心的恢復需要時間。
中國官方已經啟動了「白名單」機制，要求國有銀行增加對住宅項目的貸款。上海和深圳等更多大城市也放鬆了限購措施以吸引購房者。但是，儘管有救市措施支持，房地產市場仍在萎縮。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)