投鼠忌器：杭州樓市政策繼續「擠牙膏」(圖)
【看中國2024年3月18日訊】3月14日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關於進一步優化房地產市場調控措施的通知》，從加大住房保障力度、優化二手住房限購政策、優化增值稅征免年限、加快城市有機更新、落實房地產融資協調機制等五個方面進一步完善房地產市場調控，落實城市主體責任，更好滿足剛性和改善性住房需求，促進杭州房地產市場平穩健康發展。
五條政策，四個看點。最重磅的是第二條和第三條，全面對準激活二手房市場，一方面是全面放開二手房限購，不再對購房者的戶籍、社保等作要求，也不限制購房者的購買數量，以擴大購房客群；另一方面對二手房的增值稅免征年限統一為2年，且沒有要求唯一，實打實地降低交易成本。這可以說是杭州樓市的又一大利好。
流動性是市場的活躍與否的最重要指標，另外三個看點則被放開二手房限購的風頭所掩蓋。杭州此次提出加大住房保障力度，並且定下2024年杭州將開工建設配售型保障房6000套以上的目標，以及城市更新和落實房地產融資協調機制，著眼點是低收入基層與房企，是落實市場與保障兩條線同步推進。救房企就是救市場的政策，其實際意義並不比放開二手房限購小。但其實說到底，還是承認樓市已經不復當年勇的現實了。
為何對準二手房市場？
杭州房地產市場的救市政策雖然也遵循「擠牙膏」、「剝洋蔥」的規則，但節奏總是慢半拍。如果以2024年1月26日住建部宣布「充分賦予城市房地產調控自主權」為分界點，在此前各地都只是瘋狂試探政策的容忍邊界，出現了不少「政策一日游」的槽點；此後的政策，基本上都保持了穩定性和持續性。
住建部的令箭剛發出，廣州、蘇州迅速響應，大尺度地放開了限購，其中廣州在1月27日就宣布僅保留120平米以下戶型限購，蘇州更是在1月30日一步到位，宣布全面取消限購。另外，三大一線城市上海、北京和深圳也趕在節前發布了鬆綁政策，雖然只是邊緣性的政策補丁，但畢竟都邁出了關鍵一步。
從市場銷售情況看，上述城市鬆綁樓市後的共同特徵是二手房掛牌量激增，比如深圳，2023年底，深圳二手房僅僅掛牌量就超過了17萬套（含重複）。如果不激活二手房市場，市場的流動性將乾涸。可是，掛牌量激增的市場，其實就是買方市場，說明現在的樓市熱度也已經不那麼熱了。
杭州其實面臨著同樣的情況，二手房市場活力在此前已經大幅下降。克而瑞數據顯示，1月杭州全市商品房供應面積約41萬平方米，同比持平，成交面積僅為50萬平方米，不及去年同期一半。2月杭州全市商品房供應量只有20.8萬平方米，成交19.8萬平方米，供需規模進一步收縮。
二手房掛牌量方面，據杭州貝殼研究院數據，截至2月底，杭州二手房掛牌量達到14.99萬套，環比1月新增3815套房源。而掛牌量激增的同時，銷售量價齊跌。此前，中國國家統計局公布1月70個大中城市價格變動情況顯示，1月杭州二手房價格環比下跌1.2％，同比下跌3.1％。杭州我愛我家市場研究院數據則顯示，2月杭州全市共成交二手房2549套，環比下降61.9%，同比下降65.7%。
為何沒有全面取消限購？
很多人納悶，為啥杭州不全面取消限購政策。
根據上觀新聞統計，全國29個主要城市包括19個超大特大城市，目前至少有南京、合肥、濟南、青島、武漢、無錫、寧波等在內的20個城市已全面取消住房限購政策，連香港也在2月28日宣布把施行14年的買房限制辣招全部撤掉，全面放開了樓市。而且香港「撤辣」之後，導致大量內地客赴港搶購，樓市全面激活，成交量大增。非一線城市中，目前只有杭州、成都、西安、天津、長沙仍未完全取消限購政策。
回到杭州，杭州從2022年9月30日餘杭區放鬆若干外圍鄉鎮限購開始，陸續進行了六次鬆綁，先後放鬆錢塘區限購，放鬆臨平區限購，餘杭區再放鬆外圍兩個街道限購，以及上一輪2023年10月16日，杭州調整樓市政策，限購區域只保留了上城區、拱墅區、西湖區、濱江區。且只針對新房。
在2015年以來的這一波樓市大潮中，各大城市都在瘋狂賣地建房。以杭州為例，2015年樓市復甦以來，杭州一直都是賣地榜前列，同樣賣掉了100多萬套新房，即便是市場調整的2023年，依然賣出了接近11萬套新房。這導致的後果是，經歷一個週期之後，二手房大量入市，目前杭州二手房掛牌量已達14萬套。如果沒有流動性，樓市不可避免下行。
另一方面，主城區的新房越來越少，因為優質地塊基本上已經賣完了，後續新房只會通過城市更新來獲得。
此次的杭州新政中，就有繼續加大推進城市更新力度，優化拆遷補償方式的政策，背後的核心要義依然是土地。土地的短缺，導致的就是新房庫存降低。
根據克而瑞（CRIC）的統計，其重點監測的30城2月庫存平均去化週期為27.79個月，有26城去化週期超過18個月警戒線。從近半年走勢來看，2023年6月重點30城商品住宅平均去化週期為16.71個月，至2024年2月已超過2年。但杭州是個特例，屬於去化週期在18個月以內的4個城市之一（其它三個城市是成都、上海、合肥），短期內基本不存在去化風險。其中，杭州又是唯一一個去化週期在1年以內的城市。意思很明瞭，現在杭州的問題是二手房，新房還存在庫存太低的風險。但全面取消二手房限購之後，杭州仍然是除京滬深以外限購最嚴的城市（包括限購、搖號、信貸、戶籍等）。而且，杭州的新房限價導致的價格倒掛，二手房價格遠高於新房價，催生了「樓市打新」這一極端現象。
一位杭州房產中介人士表示，「只要杭州一、二手房還存在倒掛現象，新房就會受人追捧，目前市場倒掛價格在3000∼6000元/平方米。」
有媒體評論，杭州今天仍不敢全面取消新房限價的原因在於，一旦放開，那些現在只准賣不到5萬元/平米的樓盤，會立即回彈到市場真實價格的8∼10萬元/平方米，就導致名義上的平均房價出現結構性上漲，從而有可能被監管部門問責，因為雖然住建部已經說了「充分賦予城市房地產調控自主權」，但住建部至今沒說取消「房價問責制」。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)