【且付笑談】中國的房地產泡沫已經在爆破中(圖)

分析認為中國的房地產泡沫已經在爆破中。（圖片來源：Getty Images）

過去一年多，中國地產龍頭企業恆大的債務問題一直困擾着中國的經濟。一方面是其規模大得共產黨不能讓他倒。但恆大面對的問題也複雜到令中共難以整理出有效的解決辦法。到最近，除了在經營上繼續無法擺脫困境之外，其涉及的債務問題的複雜性進一步暴露，看來已經是病入膏肓，除非有奇蹟，否則倒下似乎已經是無可避免的結局了。問題只是究竟要拖到幾時，這樣的拖延又能否把其造成的附帶損害降低。

事實上，除了恆大之外，其他內房企業也不見得好到哪裏。規模也是十分大的碧桂園，近期也出了問題，一些與碧桂園關連的企業已經倒下。看來碧桂園很有可能會成為恆大的翻版，最終也很有可能難以挽救。

過去20多年，各種複雜因素造成的局面，曾經令中國大陸的房地產業務急速增長，也成為多年來推動經濟增長的主要動力。樓價不斷上升造成的財富效果，也令整個國家充滿景氣，經濟增長彷彿沒有上限；房地產作為投資及投機的工具，也彷彿有賺無蝕。加上對海外金融產業的處處設防，令人民累積起來的財富沒有幾多個既容易理解及容易參與的投資渠道，投資房地產便成為最利便的金錢遊戲了。

這一種越來越單元的經濟發展路徑，其實並不健康，但當年年都有6%至7％的經濟增長，房地產升極都有的情況下，整個社會便產生了一種盲目樂觀的情緒，無可避免令房地產經濟的泡沫越吹越大。

幾年前高峰期時，中國有超過十萬家房地產發展商。這是一個很荒謬的數字。莫說是前總理李克強三年前便揭穿了中國還有6億人民的月收入只是1000元上下，就算人人都有資格買樓，以14億的人口基數來計算，每一個地產發展商就只是面對14,000個國民，當中實際上有幾多個有能力成為潛在的銷售對象？可想而知，投機及不按經濟規律來投資房地產的情況有幾嚴重。

像恆大、碧桂園這些龍頭房企，為了不斷擴展版圖，往往與地方的政府互通聲氣。地方政府就利用他們的權力去收地，又利用中國特色的裙帶關係經濟，向地方的金融機構作出風險極高的融資來作收地賠償。之後就與大地產商合作，或者索性與地產發展商或其他利益關係人等成立新的地產發展公司，再融資瞓身參與房地產建設。

這一個方程式，在過去20多年曾經一度可以說是無往而不利。地方政府的政治權力，與塘水滾塘魚式的融資方法，結合地產發展商的生產力，再渡引出人性中的貪婪與無知，只要那個房地產泡沫繼續吹大，便彷彿人人都必然會成為贏家，而且可以贏到盡，可以贏到千秋萬代。
但現實是經濟發展有其規律，房地產也會有升跌周期。無論上升的波浪有幾長，總會有向下調整的一日。而且殘酷的經驗清楚告訴全世界，上升浪越長，上升的幅度越大，下降的波浪也肯定不會短，下降的幅度也會與上升幅度相關。

當地方政府，特別是農村政府也盲目、胡亂地投入房地產投資，除了違反中央政府的農業用地保護政策之外，也造成了嚴重的腐敗問題。更嚴重的是當每一個省，大量的城鎮，大量的村政府，都投入這個房地產熱潮的時候，泡沫爆破就變得越來越難以避免，問題是沒有多少人留意到這個爆破會來得很急，也很有可能來得很快。

就算在武漢肺炎發生之前，中國的房地產已經明顯出現了疲態，特別是在村鎮地區。早在2017年至2019年之間，很多地方政府已經發覺投資在房地產的項目出現銷售疲勞，建成的房屋很多賣不出去。建成的樓房賣不出去，或者銷售緩慢的後果，就是資金回不了籠，除了令村政府出現財政困難，無法承擔其他政策責任之外，還會拖累向村政府提供融資的地方金融機構。村政府如果無法如期向金融機構還款及支付利息，金融機構就會出現流通危機，最壞的結果就是連存戶的錢都無法兌現。這樣的事，不正是造成去年河南村鎮金融危機的其中一個原因嗎？

2018及2019年間，筆者曾經走訪西南部份地區。在昆明、在貴陽等地的鄉郊，都明顯看到有大量村政府投資發展的房地產項目無人問津。為了收回資金，發展商及村政府唯有硬着頭皮賣大包。他們把銷售處搞得美輪美奐，有專車接送往現場睇樓，睇樓現場又提供自助餐之外，有些發展商甚至提供買一送一的優惠。曾經見過買一尺送一尺的大贈送購買條款；也見過買別墅半價；買一幢別墅，就多送一個多層大廈單位的優惠方案。也有付了首期之後，餘款可以分五年甚至七年無息供款。那種輝煌，那種豪爽，其實只是說明了村政府及那些所謂發展商如熱鍋螞蟻的焦慮。

到2019年底武漢肺炎爆發，跟着三年那種完全不理性的抗疫措施，加上在國際社會擺出來的戰狼姿態，在新疆及香港的胡作非為，再加上中央政府種種倒行逆施、自己左腳拌右腳的經濟政策，期望房地產泡沫能夠軟着陸的幻想就只能向泡沫爆破讓路了。很多小型的發展商，已經無法撐下去而倒下，地方金融機構也因而無可避免要為部份項目撇帳。恆大、碧桂園這些，就算難以挽救，都要拖得就拖。但更多不為人察覺的泡沫幻化，其實早已是無日無之。

（文章僅代表作者個人立場和觀點）