為什麼一大批城市都揭不開鍋了？(圖)

房地產（圖片來源：Getty Images）

【看中國2023年1月20日訊】突然間，一大批城市的財政，都窮的幾乎揭不開鍋了。

因為口罩影響，因為核酸花費太多，因為收入在收縮。

1、賣不上價、賣不動了

揭不開鍋的最主要的原因在於：地方財政裡佔大頭的土地，賣不上價、賣不動了。

從2017年開始，中國土地使用權出讓金佔地方財政總收入的比例連年上漲，從沒低於過30%。

尤其是近兩年，土地財政依賴度達到峰值，佔比超過了40%：

2020年，土地出讓金佔比地方財政43.59%；

2021年，佔比41.81%。

什麼概念？

這意味著，地方財政幾乎全靠賣地收入支撐，而各地賣地收入，又死死捏住了地方財政的命脈。

不幸的是，眾所周知，因為行情、因為房企，過去一年全國賣地情況都相當差。

賣地收入驟降、財政收入大減，窮也就不足為奇了。

2、2022年土地市場差到什麼程度？

2022年土地市場差到什麼程度？全國土地成交量，近10年最低！

來看一組剛剛出爐的全年全國土地交易數據：

2022全年，全國土地成交規劃建面約6.2億方，同比下降31%，降至近10年最低點；

2022全年，土地出讓金收入約3.4萬億，同樣同比下降31%；

其中，一線城市：同比下降19%，二線城市：下降35%，三四線下降31%。

2022年全國土地成交規劃建面，近十年最低！

全年土地出讓金1000億元+的，全國只有6個城市：

——上海、杭州、北京、南京、成都、廣州。

全國成交建面1000萬㎡+的，全國只有4個城市：

——上海、杭州、成都、長沙。

平均溢價率較高的，超過8%的只有2個城市：

——深圳，合肥。

所以你看，全國除了上海、杭州、深圳、成都、合肥、北京外，其餘城市土地市場都不樂觀。

尤其是北方，北方除了北京之外都是重傷地。

比如天津、濟南、青島、瀋陽、長春、武漢、鄭州等，全年土地市場都極冷，溢價地塊不到10%。

3、土地根本沒人要

還有些城市，差到什麼地步？土地根本沒人要。

大動干戈搞一次土拍，組織土地推介會，但很多地塊，還是挂一次賣不出去、挂兩次依舊賣不出去。

2022年全年22個城市集中土拍的供地完成情況：

1、表現最好的合肥：供地計畫完成率全國第一、平均溢價率全國第二。

合肥這個城市，在控地方面一直非常牛，即便在過去行情大好、全國土地價格大漲、各個城市都在瘋狂賣地攬金的時候，合肥的土地供應也一直不多，節奏把握的非常好。

這導致從2017-2021年，合肥主城賣地量一直不多，在售項目一直供不應求，樓市行情也最持久。

2、全年超額完成供地計畫的有4個城市：除合肥外，還有無錫、廈門、上海，供地完成率均超100%。

3、2022年全國供地計畫完成率最差的幾個城市：

青島，供地完成率46%；

鄭州，供地完成率38%；

北京，供地完成率36%；

濟南、武漢，供地完成率35%；

瀋陽，供地完成率25%；

長春，供地完成率16%；

重慶，供地完成率16%；

此外，天津和長春，流拍率都出奇的高，超33%，超過三分之一的土地都流拍了。

4、最慘烈的長春，慘到什麼程度？連地都不敢挂！

來看一組數據：

2022年，長春一共推出5宗地，總面積32.22萬㎡，規劃建面60.63萬㎡，推出樓面價3613元/㎡；

實際成交了3宗地，成交用地面積12.77萬㎡，成交建面25萬㎡，成交樓面均價3130元/㎡，土地出讓金7.8億；

全國22個集中土拍的城市裡，長春處於什麼水平？

全年土地出讓金最低，也是唯一一個不足10億的城市！

全年土地供應量最低、成交量最低，集中土拍只賣了3宗商住地！

成交樓面價最低，也是唯一一個樓面均價只有3130元/㎡的城市！

流拍率最高，高達40%！

這排面，你品，你細品。

別的城市一次集中土拍至少挂十餘宗、甚至幾十宗地，大不了摸底一圈兒，實在沒有房企願意買的地塊，競拍前匆忙中止下架，這種操作也很常見。

但長春到了什麼程度？

別的城市一次集中土拍至少挂十餘宗、甚至幾十宗地，長春一年裡集中土拍就掛出來5宗商住地，其中3宗都是底價成交，其餘2宗都因無企業報名而流拍。

而這些沒人要流拍的地塊，並非遠郊、並非指標不夠好，比如二批次裡的寬城長新板塊土地，周邊地鐵4號線、3號線都能輻射到，周邊3公里範圍內，省重點小學、市重點中學、三甲醫院、萬達廣場等一應俱全，但即便如此，依然沒有房企願意買。

更關鍵的是，長春的土地財政依賴度，放在全國都是數一數二的。

再看一組數據：

2020年，長春土地財政依賴度高達155%，僅次於佛山，全國排名第二。

這一年，長春賣地收入683億元，一般公共預算收入440.4億元；

再回看這四年：

2019年，長春商住土地出讓79宗，面積769萬㎡；

2020年，土地出讓95宗，面積815萬㎡；

2021年，土地出讓112宗，面積886萬㎡；

2022年，土地出讓3宗，面積12.77萬㎡；

如今地賣不出去，錢袋子只能空空如也了。

5、一個更殘酷的事實

——各地真實的土地市場，遠比數據展現出來的，要涼的太多太多。

這裡面，有一個關鍵因素就是地方城投。

過去的一年，很多城市看起來也挂了不少地、也賣出去不少地，但事實上，除了地方城投入場兜底之外，其餘基本就沒有開發商進場拿地。

這才是潛藏在數據表象下，更令人髮指的真相——

因為地方城投拿地不開發，毫無意義。

不信，你看：

2021年，地方國資拿地一共有430宗，入市項目只有42個，入市率只有10%；

2022年1-10月，地方國資拿地公580宗，入市項目只有8個，入市率只有1%；

為什麼拿地不開發？

因為絕大多數城投進場，都是背著任務來的，為了土地市場看起來熱鬧些，為了地方財政收入最起碼數據好看些，更為了……

算了，不多說了。

2022年，真不容易啊，辛苦了各位！

有些內容比較敏感，不宜公開聊，相信大家都懂。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)