過去一年的融創在幹啥?(圖)
【看中國2022年10月31日訊】滇池湖畔，景色秀麗的融創文旅城內，有棟用於接待貴賓的會所，名叫國賓府。規格最高的包廂，傢俱陳設都是義大利品牌，並裝配了六七個麥克風。
2020年末，心情低落的鄉村教師馬老師重回雲南。這間包廂內，他和好朋友、融創老闆孫宏斌喝酒唱歌到深夜，老淚縱橫：悔不當初。
除了兩位老闆，包廂當時還有位陪酒人，融創西南區域副總裁、昆明城市總經理王志剛。
王志剛出生在遼寧，順馳時代就在天津跟著老孫打天下了。2016年，升任重慶嘉德莊園項目總經理的老王，空降春城，擔任融創昆明一把手。融創昆明公司當時剛成立，一窮二白。四年後，王志剛創造了奇蹟，融創以241億元的銷售額，成為雲南第二大房企。
2020年也是融創西南區域的巔峰，賣掉1000多億的房子，超越華北，成為融創集團第二大區域。西南區域總裁商羽甚至為接下來的2021年設下了一個雄心勃勃的銷售目標：3000億。
而當時，中國只有8家房企銷售額超過了3000億。
一
今年年初，融創集團第二大區域西南被分為三部分。川渝、雲貴單獨成立區域，王志剛升任雲貴區首。但他沒能像過去那樣，再次創造奇蹟。
10月25日，融創集團高級副總裁時宇跟隨執行總裁馬志霞前往昆明。在那裡，他接過了雲貴區域頭把交椅。王志剛隨後調任北京，協助馬志霞在集團工作。
今年前九個月，融創整個集團的銷售額是1433億，同比下降了8成多。這其中，曾經要衝3000億的西南區域，川渝區域銷售額60來億，雲貴區域的銷售額是30來億。
雲貴山溝裡的文旅項目太難賣了。員工們的工資發不出來，且這些項目大都是合作項目，王志剛揹負巨大壓力。集團這時派來了時宇，穩定軍心，處理問題。
許多人認為，融創的滑鐵盧是百億收購彰泰。但之前提過，收購彰泰的資金大頭來自境外財團華平，對融創自身現金流傷害很小。融創真正的隱患，在2019年底，從雲南城投手中接手環球時就埋下了。2019年，創造了百億銷售額的昆明融創文旅城，是老孫從王健林那裡摘來的果實。吃到了文旅甜頭的老孫，開始往文旅行業大踏步地前進了。收購的成都環球世紀和成都環球會展2390萬方的可售貨值，都分布在西南區域。
百億交易之外，融創也在加強和當地民企合作。這裡有在大理、昆明有大量土地的雲南實力集團；有雲南最有名的土地一級開發商雲安，僅雙方在普洱合作開發的國際健康城項目，就佔地八千多畝；還有紅河州的項目合作方，公司老闆號稱：紅河半山。
很多人都好奇過，為什麼老孫每到一個地方，都能找到當地最好的資源？
這離不開孫宏斌的個人魅力。融創員工說，董事長每到一地見領導，不管職位大小都是親自出面接見。隨後才是商羽、王志剛等高管負責簽訂協議。西安的朋友講過一個更典型的故事。孫宏斌去西安考察項目時，曾親自陪當地村長喝酒。手下有點看不過去，提醒他只需要見這位村長一次，以後應該都見不到了，沒必要那麼給面子。孫宏斌回答：正因為只見一次，才要這樣。
二
2020年上海外灘金融論壇之前的幾個月，王志剛陪著馬老師、老孫以及鄧鴻在雲南見了很多村長，看了很多項目。在滇池西岸，融創打算用湖畔大學勾下近兩萬畝的小鎮土地。在彌勒市，融創簽約了太平湖和甸溪河兩個文旅項目......原本這份投資計畫規模高達數百億，如果最後成功，融創增加土儲的計量單位，要從平方米換成平方公里。
孫宏斌在西南傾注了很多心血。整個2020年，老孫在西南區域：待了91天，去了70多次。隨著馬老師一場「醉話」，這些都變成負擔。老馬重回雲南後，在昆明大醉三天。
現在回看融創並購環球那份價值152億的收購方案，除了近2400萬方的可售面積，還有大約3600萬方已簽訂協議，還未履行正式土地出讓手續的潛在貨值。這些土地加起來，大概相當於72個故宮。
鄧鴻拿地秘訣簡單，就是對當地城府承諾大規模配建：博物館、商業、產業園等等。融創接手後發現，很多項目住宅已經賣光了，就剩下這些不計成本的承諾了。市場上行時，這些問題或許不太大。但一旦下行，文旅遊戲基本就玩不下去了。
2021年4月，雲南置地公司總經理呂鋒在昆明召開了一次季度營銷會。會上他拿出了一堆困難項目，讓大家做「頭腦風暴」。打開名單一看，基本都是合作的文旅項目。很多土地稀裡糊塗，甚至連規劃都有問題。更直接的成本，是規劃問題帶來的環保風暴。雲南城投的領導評價，鄧鴻的項目都在風景很好的地方，容易出問題。
後來的滇池南灣五漁邨小鎮、黑龍灘項目、三岔湖項目，都出了一些問題。融創地方大員們，怨聲載道很久。孫宏斌去和當地官員溝通，甚至在酒桌上跟對方吵起來了。後來，雲南一位融創高管描述過手中的項目：拆了一個，剩下的都可以扔進垃圾桶。
據說西南區域拆分的其中一個原因，是一個區域已經管不了那麼多文旅項目。坑總要一步步填下去。最近兩三個月，融創做的一件事就是梳理鄧鴻的項目，將其剝離出融創西南，挪進鄧鴻擔任董事長的環球融創。
三
自從融創暴雷後，這半年很少聽到孫宏斌的消息了。連在東直門集團總部工作的員工，也極少能見到他。每個月只有個把次見到一樓有一台電梯不開了，保安從兩個變成三個。大家才知道，老闆來了。
融創危機爆發後的孫宏斌還會等到「白衣騎士」出現嗎？（網路圖片）
這個月12號，很久未現蹤跡的孫宏斌出現集團總部。他和華融、中信信託、上海浦發銀行簽訂框架協議，要拯救融創箱底最好資產之一：上海董家渡項目。
董家渡在外灘最好的位置，還有幾乎三分之二沒有資金開發，項目二手房已漲到25萬一平了。一旦外灘壹號院能開發，融創肯定能獲得一大筆資金。不過協議過後，進展一般。融創的幾家合作方，正就利益分配問題扯皮。
融創另一個箱底資產，就是東四環的泛海國際一號地了。大概有10萬方的住宅，傳說開盤單價不會超過13萬。現在泛海國際最差的二手房源，都能賣到12萬。項目一旦開盤，應該會秒光。但項目開盤的消息，已經傳了很久。售樓處和樣板間都建好了。北京的房地產項目現在有施工許可就能很快拿到預售許可。但泛海的問題，就卡在項目簽約的施工方身上。
據說融創在其他項目還拖欠這家央企施工方數十億款項，對方要求融創直接用泛海項目的房子抵債。急於獲取現金流的融創不同意。雖然中央不斷有樓市的利好政策出來，保交付不保房企的方針，讓融創和其他暴雷房企一樣，自救舉步維艱。
現在，融創賬上一堆爛尾項目。只有有後續土地或貨值可以抵押，才能得到國開行的低息貸款，且只能各地政府向上申報。放款後，也要受項目、銀行、政府平臺、施工單位等五方監督，每一分錢都不可能被挪用。而其他質地比較差的項目，只能慢慢等待。
最近，中融信託發現，自己和融創共同保管、存放武漢塔子湖項目章證照等物品的保險櫃打不開了。芯鎖被換，監管賬戶11.4億資金被劃走。
中融信託是項目資金方，擁有項目公司9成股份。他們馬上報警，查封了融創10%的股權和項目剩餘的一千多套房子。其實，11.4億監管資金，有11.2億多都劃轉進了武漢政府設立的項目專戶，融創只轉給了自己1343萬。就為了這1000多萬，曾經「不知道錢從哪來」的融創，親自動手換鎖芯了。
國產商戰劇中常用的情節是竊聽、爭奪股權、官商勾結。實際上，商戰到最後只有一種：搶公章。
四
2021年初，融創集團總部向孫宏斌提交了一份市場預期研判，整體基調謹慎且悲觀。看完研判後，孫宏斌要求將2021年的年度目標定到7000億，並將這一點寫進內部報告。內部都知道，7000億是老孫的保守數字，內部最激進的目標是一萬億。而之前一年，融創銷售額是5753億。
所以，孫宏斌當時前往上海區域開會時，直接告訴下屬：拿地、拿地、拿地......所以後來才有了西南、華北在去年首批次集中供地時的瘋狂。
融創危機爆發後，老孫將責任歸咎於西南區首商羽和華北區域的遲迅。倆人一位被老孫當眾指責，一位離開了西南區首的職位。商羽後來在集團的頭銜是負責投資工作的執行總裁，只不過他一天也沒有去過。這位跟了孫宏斌20多年的老兄弟，去了美國。本來融創內部認為，只有43歲的他，是有可能要當接班人的。
這一年，融創的多元化板塊也陷入停滯。去年，融創集團人力資源負責人薛雯被調往康養板塊，當時康養板塊大概有44個項目，其中30個是政府要求或項目配套，真正的產業布局很少，基本都是為拿地而存在的。薛雯去年招了七八個手下，但今年這些人很多都離開了，現在融創內部通訊錄已經查不到康養部門了。
文化板塊投資的《四海》、《長空之王》先後虧損和撤檔，融創文化集團不得不從原先的辦公地點融科望京中心退租，搬到了融創總部工作。老孫的兒子孫喆一基本每天都去上班。
經歷了暴雷前一年多的衝突、質疑和決裂，在這忽然銷匿的半年裡，孫宏斌修行到了什麼，可能永遠只有自己知道。
以前閑下來的時候，這位傳奇商人喜歡跟大家一塊追熱播劇、夜宵、喝酒到天明。暴雷後，老孫也努力過，他基本繞開汪孟德領導的投發部門，自己在談引進戰投。很多國央企開發商和融創談過，都沒什麼後續。上一次季度會，老孫告訴大家會有一家非地產主業的國企要進來：用大約200億資金收購融創部分股權。
但這只是一種可能——因為直到今天，地產股還沒有跌到底。半年前四塊的旭輝，現在每股五毛。上個月股價還接近三十塊的龍湖，今天只值13塊。2020年的前四十強房企，今年已經有23家違約，32家失去了融資能力。27家民企只剩兩家還能正常融資，連金地、綠地這種半國企都負面纏身了。
孫宏斌能做的，就是通過這點希望把大家團結起來，人心不能散。調高層的時宇去雲貴，也有給員工打打氣的意思。
這半年，他似乎和手下和解，和自己和解，就像順馳的後期。融創正打算從東南區域開始，嘗試做代建業務。目的不是為賺多少錢，而是要給還留下的老人們找點事情做。團隊不能散了。
前段時間，沉寂很久的遲迅突然活躍起來，號召華北的手下們管管事。商羽也出現在了「十一」前重慶一場美術展覽上。他跟在鄧鴻身邊，頭銜是四川壹號坊公司總裁。
這家公司屬於融創西南公司，負責賣老孫喜歡的衡昌燒坊酒……
(文章僅代表作者個人立場和觀點)