【觀點】紙幣貶值如何改變房地產底層邏輯？(組圖)
【看中國2022年7月15日訊】當經濟開啟滯脹模式之後，房地產的內在邏輯會發生根本性改變。
在經濟繁榮期，房地產市場主要受供需關係和貨幣環境所影響，由於經濟蓬勃發展人們的購買力增強，就帶來了房地產的繁榮；但滯脹模式開啟之後，經濟增長停滯但通脹成患，導致普通居民的購買力下降，經濟繁榮時期的房地產發展模式就無法持續，此時局部的房地產就主要體現出「貨幣」職能，其價格主要受紙幣貶值所推動，這也是上世紀七十年代美國發生滯脹時大宗商品和房地產指數可以跑贏通脹的根源。
今天，已經有了兩則具有重要意義的範例。
第一是英國，這是一個典型的發達國家。
目前在全球主要的經濟體中英國的通脹水平最高，5月的CPI已經達到9.1%，這是四十年來的最高水平，英國央行認為通脹還會繼續發展，在今年內將達到11%的水平，英國在發達經濟體中率先開始加息、而且加息的速度很快。目前，英國的經濟增長已經處於停滯狀態，6月的消費者信心指數已經達到1974年啟動該項調查以來的最低點-41，這就是典型的滯脹模式，即經濟增長停滯（甚至倒退）但通脹在高位不斷發展。
按照以往經濟繁榮時期的房地產思維模式，隨著利率的快速提升再加上經濟低迷（這抑制勞動者的工薪購買力）就會抑制房地產價格，但事實卻不是如此。
英國最大的抵押貸款機構哈利法克斯（Halifax）最新的數據顯示，6月英國住宅地產價格環比上漲1.8%，達到了2007年以來最大的單月漲幅。從同比看，在去年6月英國住宅地產價格同比漲幅已經高達9.6%的基礎上，今年6月的同比漲幅繼續上漲到了12.4%，即隨著經濟增長越來越差、通脹和利率水平越來越高而房價上漲的速度反而加快了，這顯然是由滯脹導致英鎊加速貶值所推動，讓英國的房產承擔了避險功能，推動了海外和本地買家積極進入市場。事實上，避險效應也是一眾分析師普遍認可的導致英國房價加速上漲的主要原因之一。按照分析師的計算，目前投資倫敦金絲雀碼頭的房產回報率，即出租年收入與購房成本之比約為4.3%左右。
源源不斷的人口流入英國，經濟滯脹導致紙幣貶值加速，讓英國的房產體現出了避險功能進而推動了價格。
另外一個是土耳其，這是一個典型的發展中國家。
從去年8月開始，土耳其里拉加速貶值，隨之而來的就是通脹開始加速發展（見下圖）。
近一年來土耳其的通貨膨脹率（作者博客）
土耳其也已經進入了非常典型的滯脹模式，這就意味著里拉在快速貶值，這就讓房地產市場獲得了新動力，讓埃爾多安實現了自己的願望。下圖為到過去一年中土耳其的房價指數走勢圖，從去年8月開始明顯出現了加速上漲的態勢，與里拉加速貶值的起點、通脹開始加速的起點高度同步。
2021年1月-2022年4月期間土耳其房價的增長狀況（作者博客）
今年6月底，國際知名房地產顧問機構萊坊（Knight Frank）發布了《2022年第一季度全球房價指數》，數據顯示：在納入研究的56個國家中，一季度的年化平均漲幅為10.2%，但土耳其房價的年化平均漲幅為110%，是所有國家中最高的。同樣根據萊坊發布的《2022年第一季度全球住宅城市指數》顯示，它所研究的全球150個城市的房價年化的平均漲幅為11.5%，土耳其最大城市伊斯坦布爾毫無懸念地高居榜首，為122%，土耳其首都安卡拉則屈居第二，為111.7%，位列第三的是土耳其第三大城市伊茲密爾（舊稱士麥那），為105.9%。此處要注意的是，土耳其第三大城市的漲幅已經低於土耳其的總體漲幅（110%），這說明土耳其房價指數主要受兩個最大的城市伊斯坦布爾和安卡拉所拉動，源於在滯脹時期經濟低迷，只有核心城市才擁有比較多的就業機會，才會吸引人口流入，讓核心城市房地產的避險效應體現的更加明顯。而萊坊採樣的其他147個城市一季度房價的年化漲幅均低於35%。
去年下半年，土耳其總統埃爾多安主動推動里拉大幅貶值，當時就說過其主要目的之一就是重啟房地產，現在得到了驗證。
土耳其的出生率很高，是當今主要經濟體中罕見的「年輕」國家，同時，土耳其還是一個開放的移民國家，這就讓土耳其房地產擁有穩定的需求，貨幣貶值之後即給土耳其房奴解了套，核心城市的房地產還體現出避險效應，國內外買家的加速入場就推動了價格。根據2022年5月的土耳其房產銷售數據，5月份，外國人在土耳其購置房產數量比去年同期增長了235.7%。
既然是一種對沖紙幣貶值的避險效應，也就決定那些人口持續淨流出、供過於求不斷加劇的城市其房地產會主要受到滯脹時期利率不斷上升的衝擊（成為燙手的山芋），形成價格下跌的壓力；只有那些有源源不斷人口淨流入的核心城市其房地產才會體現出稀缺屬性（稀缺性是真正的貨幣必須具備的職能），具有對沖紙幣貶值的避險功能，同時這些城市有更多的工作機會可以源源不斷地吸引人口流入，這些城市一般也是移民的首選落腳點，這是英國倫敦以及土耳其前三大城市的房價領先上漲的根源。
全球經濟正進入滯脹模式幾乎已經成為整個市場的共識，這意味著經濟繁榮時期房地產的發展模式已經結束，而滯脹的真實含義之一就是紙幣將加速貶值（即類似今天英國和土耳其的情形），這會導致房地產行業底層邏輯的改變，避險模式很可能在未來成為整個世界的主流。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)