【觀點】疫情結束：就是房價下跌的開始……(圖)
疫情一旦結束，就是房價下跌的開始……（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2020年2月20日訊】最近和不少地產朋友聊了聊，疫情下的房地產市場。從他們不停的嘆氣和緊鎖的眉頭中，筆者總結出了以下幾個觀點。可能有對有錯，鑒於多數人已經好多天不出門閑的發慌了，我們可以一起討論一下。
01
疫情結束後，房企會降價賣房。
我不敢說疫情結束之後，所有的樓盤價格一律下調，這樣太不靠譜。但是，有相當可觀數量的新盤會打價格戰。為什麼這麼篤定呢？
老實說，讓房企出血其實並不容易。因為絕大部分開發商寧可多發債，多借錢也不會降價促銷。因為市場上的小白向來是買漲不買跌的，房價漲的時候，即使連夜排隊，需要百萬驗資也要買，房價跌的時候，即使開發商哭著喊著已經是賠到底褲的價格，大部分人也不認賬。
更何況，如果降價的樓盤是老樓盤，前期買了房的業主，那是要砸售樓處維權的。這都是以前真實發生過的事情。所以，開發商不會輕易降價，除非到了發債融資難、銷售回款也難，除了降價沒有其他辦法的時候。
02
即使出臺利好政策，也一時無法解決房企的燃眉之急。
比較關注房地產的朋友可能知道，最近這些天，很多地區出臺了一系列的對房地產利好的政策，不乏一些媒體和銷售炒作，但總結下來，無非就是以下兩種情況：
1.地方上發布減緩土地出讓金交付、放開預售資金的監管等等政策。
2.部分城市房地產協會要求取消限購限貸等措施，積極救市。
以目前的情況來看，這種利好是極其有限的。地方上的政策，根本目的是緩解房企現金流壓力，防止出現資金鏈斷裂的風險；至於房地產協會的一廂情願，能不能執行也還不好說。所以，目前能救命的措施根本沒有，對現金流緊張的公司來說，只能起到緩解的作用，如果接下來1-2個月依然沒有銷售額，很可能就是大房企割肉買房、小房企的生死抉擇時刻。
再來看一些更為關鍵的一些信息，來佐證如上判斷。
03
1.從2020年1月25日到2月10日這段時間，95家典型房企完成春節發債融資的，僅僅有4筆，金額不足百億，對比去年減少了86%。
2.更惡化的情況是，2020年3季度開始，房企們會進入償債高峰期。如果2-3月融不到錢，賣不出房子，那很可能連債務都還不上。
3.還有一個細思極恐的數據：平安證券測算，A股上市房企貨幣資金對剛性現金流出的覆蓋率是0.5年。也就是說在不考慮經營性收支的情況下，地產公司只能支撐約半年的工資、利息與稅款支付。
如果考慮到經營活動流出(土地分期付款、預售房屋建安等)，按照按經營活動現金流出下降50%來看，地產公司只能支撐約3個月的工資、利息與稅款支付。看來，不僅中小企業難，銷售額千億的房企也真好不到哪裡去。
這兩天，旭輝集團CEO林峰說過讓業內人感受至深的一句話：庫存是房企的癌症——「庫存，特別是現房庫存和滯重庫存，就是消耗資金成本的癌症，會佔用寶貴資金，吃掉僅有的利潤。」
消滅癌症的方式，就是儘可能快速的甩出庫存。
04
樂觀的分析，按照鐘南山教授的說法，疫情有望4月份之前結束。那麼4-5月份，或許是比較好的購房時機。
按照往常的慣例，開發商們每年農曆新年節後都會炒作「小陽春」，收割一波客戶。這麼做，是因為開發商完全把人們的消費習慣看透了。一是大多數人有節假日拖延症。請想想，快到過年的時候，你是不是都沒什麼心思工作了，就想著趕緊放年假，即使有買房買車的打算，也習慣等過了年再說？
再一個就是，大多數事業、企業單位，都有年終獎，待遇越好的企業，年終獎越豐厚。拿了這麼一大筆錢，不花都覺得對不住自己。所以，過年這段時間，市場上難得的積攢了一群有錢，還打算看房的人。換作你是開發商，不搶收一波，你也不好意思。不過，今年的小陽春肯定泡湯了。疫情的影響，徹底打亂了這波搶收的節奏。
疫情過後，考慮到大家對疫情的恐懼，開發商不會立刻做出大規模的開盤、選房活動，即使售樓處正式營業，也是逐漸的、陸續恢復帶看量。那麼大概在4-5月份這段時間，就是一個成交的空窗期。
空窗期是你進入的最好時機。這個時期多數人還在觀望價格、擔心疫情影響、甚至沒有具體的買房目標，市場剛剛覺醒，開發商會拿你當親人一樣對待，儘可能給予最優惠的價格。
總的來說，筆者認為上半年的成交量不會很樂觀，出現搶購潮的概率很低，小陽春也不會這麼快反彈。上半年買房撿漏的機會，可能比下半年要多。
推演下半年的走勢：最先一波入場的，永遠是剛需。後續的市場情況，要看剛需群體的成交量帶動。如果成交量比較樂觀，那麼偏向於改善、投資的群體會第二波進入。市場也會由冷轉熱，由跌轉漲。
所以，不排除下半年市場小熱的情況。
05
也沒有必要因為降價而買不喜歡的房子。目前，市場炒房投資的人群已經很少了，大部分還是有真實居住需求的人在買。在家這段時間，不妨好好做做功課，到底需要買總價多少、哪個地段的房子。
歸根到底，房子還是用來住的。即使樓盤降價，但戶型你不喜歡，地段距離你上班、日常生活的地方很遠，交通也不方便，又為什麼要因為便宜而買呢。買房的目的不是為了薅開發商的羊毛，而是為了改善生活。
不知道大家有沒有同感，在家宅著的這段時間，以前注意不到的瑣碎小事，卻成了來之不易的小確幸。以前你可能嫌棄父母嘮叨，但現在你會覺得家人健康最重要，能被嘮叨也是一種幸福；以前你可能抱怨老闆摳門、同事事逼，但現在發現有個穩定的工作真好；以前你可能很討厭上下班堵車、外賣送貨不及時、地鐵人流擁擠，現在你會發現，一個秩序正常的社會是多麼寶貴和難得。
所以，房子並不是全部。
閨蜜跟我說，她每年都不愛回老家，每次回去家裡親戚總問，買房了麼？買車了麼？一個月賺多少錢啊？
但誰又能想到，2020年的我們，需要的不是車自由，房自由，而是口罩自由呢？
如果說我能從這場疫情中感悟點什麼，那可能也就是簡簡單單的四個字——珍惜當下。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)