空置稅和房地產稅 哪一個對炒房者更可怕？(圖)
香港計畫4月份提交立法會，討論一手房空置稅法案。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2019年3月27日訊】近期香港特區政府提出，計畫4月份提交立法會，討論一手房空置稅法案。這個政策受到了內地的關注，尤其是近期關於房地產稅立法的討論也比較多。那麼空置稅是針對什麼物業徵收的，其和老百姓理解的房產稅有什麼差異呢？這或是當前穩預期環境下需要回答的問題。
一、香港空置房相當於內地待售房
在中國國家統計局的統計數據中，包括了「待售面積」這個指標。待售面積的含義是，開發商樓盤竣工後，還沒有銷售完畢的房產，通俗來說即「尾盤」。當然「尾盤」一詞和「售罄」一詞有點對應，屬於意欲出售但無法出售的樓盤。這種房子在現實中，往往是戶型偏大、戶型結構不合理、採光不好、底層和頂樓等物業，屬於去庫存較困難的房子。當然和「待售面積」類似的，還有一個概念，即「可售面積」，或者說住房庫存、房源等。這個概念是指開發商取得預售證後，並沒有預售完畢的房產。
從這兩個概念來說，其隱含了一個前提，即這些房子之所以稱為「待售」、「可售」，本質上是因為市場不認可，或者通俗來說，是根本銷售不掉的、購房者不認可的。過去我們提的「三四線城市高庫存」，其實也是類似含義，這和市場炒作沒關係，而和市場消化能力弱有關。
講完這兩個概念，再來看一下香港提出的「空置房」概念。這個概念其實是指開發商獲得入夥紙（相當於房屋驗收書）後並沒有銷售和出租的房子，往往是界定為6個月期間還空置的房子。對於此類房子，通過徵收「空置稅」，其實是倒逼開發商去銷售或去出租。這個概念其實相當於待售面積的概念，是狹義庫存的範疇。而不同點在於，此類房產的空置是開發商主動的行為，而非被動行為。站在香港市場則可以理解，當房價上漲過快的時候，放緩銷售節奏寧可空置，反而是利好部分開發商的銷售業績提升的。基於這一點，相關政策也會形成差異。香港通過徵收空置稅，進而增加了開發商持有房產的潛在成本，以此倒逼其加快賣樓。而內地對於此類待售面積，強調的是刺激購房需求，包括給予購房補貼、給予銀行貸款優惠配套、放鬆購房資格等。
二、空置稅相當於內地捂盤的管控
空置稅的徵收，顯然是站在打擊房企炒房的邏輯上的，所以其政策思路和去庫存的政策思路是完全不一致的。既然此類政策不是簡單管控購房者，那麼我們可以從房企管控的角度來更多理解這個政策。研究過去一兩年內地房地產市場的政策，我們可以看出內地部分政策其實和香港空置稅政策有相似之處。
比如說，2018年6月份，住建部等7部委發布了《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》。這個政策的出發點在於，當時房地產市場的亂象增加，各類侵害群眾利益的違法違規現象有所抬頭。此類政策規定，2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。在這個政策中，提到了一點，即打擊「捂盤惜售」現象。這也可以理解為對房企、中介房源操縱行為的打擊。
此類情況和香港市場其實是很類似的。在市場比較熱的時候，開發商和中介代理機構往往會有捂盤的做法。一方面，通過捂盤，製造了房源稀缺的假象，進而慫恿了購房者積極入市。另一方面，通過捂盤，也可以進行私下交易。換而言之，如果確實有想購房的，那麼這個時候可以通過私下收費等方式來賺差價。這樣做可以繞過政府的限價政策，也是一種很隱蔽的漲價手段。當然類似做法都是政府部門積極管控和嚴打的地方。
三、空置稅和房地產稅都有打擊炒房的功能
香港此次發布空置稅徵收的消息時，「兩會」上也提及了房地產稅加快立法的說法。所以這也使得大家會更加關注香港的政策信號，比如說是否相當於房產稅改革。考慮到後續改革中「房產稅」將調整為「房地產稅」，所以我們結合「空置稅」和「房地產稅」進行異同點的分析。
從不同點看，空置稅主要徵收的是開發商房屋開發和投資的環節，相當於對供給端進行的徵稅，其目的是為了倒逼開發商加快賣樓和出租，防範房屋閑置和囤積房源的現象。而房地產稅則體現了持有環節的徵稅，即針對房屋認購後持有行為的徵稅，目的是規範個人房屋買賣和持有行為。
而從相同點來看，其實有兩點是相同的。第一點是兩類政策都是財稅方面的政策，而且屬於管控導向很強的政策。相比其他行政手段和調控政策，類似政策的影響力顯得更長效。比如說徵收空置稅以後，開發商本身的囤房成本就會增加，相關計算也表明，徵收一次稅相當於徵收了兩年的租金收入，類似懲罰效應是很明顯的。類似稅收政策一旦開徵，那麼後續房企開發和銷售環節就會有所約束和新的考慮。
第二點是此類政策都是站在高效利用土地資源、整頓房屋交易秩序的角度上的。房產地產炒作有很多做法和形式，包括購地環節的捂地、地皮轉讓、開發環節的節奏拖沓、銷售環節的捂盤和炒樓花、交易環節的雙面合同簽訂、房屋網簽前的更名、房屋持有後的虛高價格掛牌等。而通過此類稅收徵收，能夠從市場化的角度引導、規範企業和個人房產投資行為。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)