如何用10萬本金把房價炒到100萬每平米?(圖)
中國的房子是不是「空中樓閣」（網路圖片）
【看中國2018年8月18日訊】以前的文章，我給大家分析了中國人的收入問題，但是很多人表示中國人的收入不可能就這麼點，理由也很簡單，你看看動輒幾百萬上千萬的房子，如果就這麼點收入，怎麼可能支撐的起這麼高的房價。
這也是一個標準的金融誤區，我需要給大家科普一下。首先，房價的上漲不一定需要收入的上漲，只需要銀行槓桿資金就足夠了，我今天給大家講一個小故事，用一個簡單的交易模型，講一下如何利用十萬元錢，把房價炒到100萬每平米的。
時間回到房改之前，一家國企有A、B二個員工，他們給企業工作了20年了，目前工資一千塊每月，單位每人分了一套房給他們，這個時候推出了房改，領導找到他們，說國家要房改，你們每人拿2萬塊錢出來，買斷產權，國家給你們辦房產證，半勸半強迫的，把這二位職工家裡的全部存款二萬塊給拿出來了，他們拿到了房產證。
這個時候，單位又剛招了一個小夥子C，工資500元每月，沒房子分了，必須買房，C的爸媽做生意運氣好掙了點小錢，給了C十萬塊，讓C自己去買。
這個時候，A和B每個人有一套房子，C手裡有十萬塊錢，然後他們開始了交易。
第一輪交易
首先，C把10萬做2成首付，貸款40萬，總價50萬向A提出購買房子，A同意成交，他們的資產負債表統計如下：
A手持50萬現金，非常安全；
B手持一套市值50萬的房子，非常安全；
C手持一套市值50萬的房子；揹負40萬貸款，勉強算安全；
銀行累計放出40萬的貸款，拿著一套50萬的房子做抵押品，勉強算安全。
第二輪交易
然後，A把50萬現金做2成首付，貸款200萬，總價250萬向B提出購買房子，B同意成交，他們的資產負債表統計如下：
A手持一套市值250萬的房子，揹負200萬貸款，勉強算安全；
B手持250萬現金，非常安全；
C手持一套市值250萬的房子；揹負40萬貸款，非常安全；
銀行累計放出240萬的貸款，拿著二套市值250萬的房子做抵押品，比較安全。
第三輪交易
然後，B把250萬現金做2成首付，貸款1000萬，總價1250萬向C提出購買房子，C同意成交，他們的資產負債表統計如下：
A手持一套市值1250萬的房子，揹負200萬貸款，非常安全；
B手持一套市值1250萬的房子；揹負1000萬貸款，勉強算安全；
C獲得1250萬現金，還清40萬銀行貸款，手持1210萬現金，非常安全；
銀行累計放出1200萬的貸款，拿著二套市值1250萬的房子做抵押品，比較安全；
這裡面，市場上總共有1210萬的現金，全在C的手裡，和銀行累計發放的1200萬貸款之差，剛好就是市場上原有的10萬本金。
第N輪交易
只要銀行允許以首付的形式發放貸款，這個循環就可以無限滾動下去，把首付比例從2成提升到3成甚至5成，只會減緩滾動的速度，而不會影響最終的結果。增加各種交易稅收、提升貸款利率等手段增大交易過程中的磨損成本，也只會減緩滾動的速度，而不會影響最終的結果。
只需要再來一個回合的交易，房子的售價就會變成6050萬，假設這是一套60平的房子，房屋單價就會達到100萬元每平米。每多增加一個回合，房屋總價和單價都會乘以5，進行指數遞增，每平米單價會按照100/500/2500/12500萬元每平米的速度進行增長，後面的數據會過於誇張遠超正常人類的想像，所以這個交易小遊戲我到第四回合進行終止，有興趣的自己後面再玩幾回合,第N輪交易後，房價在天空極限等著你。
在整個交易過程中，假設排除稅費、利息等損耗，那麼整個市場在裡面總共就只有10萬元的本金在裡面，最後撬動了1.2億的房地產市值。假設最終房屋售價達到6000萬（為了簡單計算我們取個整）的時候，我們會發現，最後賣房的那個人A會持有6010萬現金，而銀行累計放出的貸款是6000萬整，這6000萬貸款由B和C在名義上進行承擔。要注意的是，A持有的6010萬現金，是純現金在手，他可以用這個錢再去撬動槓桿，當他手持資金如此龐大的時候，就算他不用槓桿，全款買房也能維持住目前的房價，除非他把資金抽離房市，挪到其他行業或者乾脆帶出國，才會導致擊鼓傳花的遊戲崩潰。
價值投機和價值投資
在剛才那個交易小遊戲中，整個交易鏈條所有人的資產負債表看起來都非常安全，除了最新購買房子的那個人可能資產負債表稍微難看了一點，其餘2個人和銀行的資產負債表都非常的健康。
炒房需要本金嘛？不需要，也不需要工資填進來，只要銀行不斷的發放貸款，靠10萬本金都能炒到100萬每平米，動輒幾千萬上億一套房，更何況這個社會的本金遠遠比10萬要多。
房價上漲的核心根源在於銀行的槓桿資金，我再強調一遍，房價上漲的核心根源在於銀行的槓桿資金。只要上漲的信心不丟，這個擊鼓傳花的遊戲就能持續的玩下去，只要所有人都不退出，不將銀行資金帶離房地產行業，理論上你想玩到多高都可以，不需要你新增任何本金。
如果當初不允許銀行貸款參與的話，那麼現在的房價會是多少呢，A和B的工資大概從1000塊漲到5000塊了，C的工資可能有個4500塊，假設平均一年攢2萬下來，一半都砸進樓市，20年過去，現在的房價撐死了也就是30萬一套房吧，因為總共就那麼多貨幣。
30萬一套和6000萬一套的差距，就在於銀行槓桿資金的魔力，只要銀行發放貸款的額度足夠多，那麼天空才是房價的盡頭，只有銀行貸款總餘額被限制的時候，才能對房價上漲進行遏制。
當然，這世界上沒有點石成金的魔術，任何脫離基本面的投資，都最終會隕落，無非是時間長短而已，怎麼判斷基本面有沒有泡沫，很簡單，貸款買來的資產，出租收益要大於貸款利率成本+折舊成本，這個是經濟學裡最起碼的要求......
總結
這個小遊戲給了我們二個啟示，首先中國目前的房價遠遠脫離工資的實際情況這個大家是知道的，那麼房價的漲跌，主要就是看銀行貸款總量的多寡，炒房的資金實際都來源於銀行的貸款，所以銀行收緊貸款，房價就會熄火，不用調控都熄火。反過來說，銀行放鬆貸款的時候，哪怕嘴裡天天喊調控，房價也會漲。只要銀行開放了子彈庫，只需要「中央」一聲令下，無窮盡的炮火就會從銀行那裡傾瀉到房地產，再硬的堡壘都能給轟上天。
另外一個啟示就是房地產的投機炒作是不需要本金的，也不需要靠工資去買，那是剛需才要去考慮的事情。只要銀行槓桿貸款面向社會開放，哪怕只有10萬元本金，也能炒到100萬一平米，房價高並不代表一定需要群眾具備高工資，這個經濟學原理，你今天懂了嗎？
(文章僅代表作者個人立場和觀點)